纽央行警告房市单向上涨即将结束只是又一次狼来了的故事？
2022年7月4日 11:47
本文来源：NZ每日财经
“这次和以往是不同的”是谈论经济趋势和市场资产价值时最危险的四句话之一，但这次真的不一样吗？
新西兰储备银行首席经济学家Paul Conway上周就房地产市场发表了详细而全面的演讲，他认为新西兰房市只会上涨的单向潮流已经转向，而这背后是由于新西兰人痴迷于购买房产作为投资的思维逻辑，最重要的是这反过来又使我们的住房成为世界上最昂贵的市场。
央行的假设成立么？
我怀疑储备银行说这种单向上涨的潮流正在转变还为时过早，而且有点过于乐观。原因如下：
- 长期抵押贷款利率可能已经见顶，而且数十年以来“中性”利率处于低位是否即将逆转还不清楚；
- 过去两年，移民可能停滞不前，但通过临时工签来新西兰的移民来释放每年超过2%的人口增长的政治驱动力仍然坚定不移；
- 近几个月，随着房价开始下跌以及银行贷款枯竭，建筑业的信心已回落至2008/09年左右的水平，这意味着关于供应变得更加灵活的假设还为时过早，尤其是考虑到行业结构、人员配备和生产力仍然取决于该行业繁荣-萧条周期的特性；
- 允许议会为其新升级地区计划去支付所有管道、道路以及其他服务的基础设施资金仍未得到解决，由自扫门前雪主义主导的议会继续推动并削弱政府下令随时加强建设的力度。
- 政府（国家党和工党）坚持将净债务和政府税收份额的规模保持在或低于GDP的30%，这阻止了政府为交通和水利基础设施提供资金以实现住房密集化，而在可预见的未来这已成定局;
- 推动住房“过度”投资的税收激励措施仍然存在，工党和国家党都认为资本利得税和财富税对于决定选举的中产阶级选民来说是不可接受的；和，
- 鉴于商业委员会（以及最终任何政府）实际采取行动改善建筑材料竞争以降低建筑成本的假设是非常乐观的，因为此前对于超市行业的拆分提案最终还是被放弃了。
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央行是狼来了孩子？
我们有过类似处境吗？
新西兰储备银行试图重新设定预期的一个更广泛问题是它以前曾尝试过，而最新的警告很可能成为另一个“狼来了”的故事。
此前新西兰的“狼来了”纪录：
1998年4月：时任储备银行行长Don Brash警告租赁房产投资者，他们期望永无止境和高资本收益将会失望：“太多人仍然认为负债累累购买第二套房产是他们为退休储蓄的最佳方式，在我看来，他们会感到失望。” 自从他这么说以来，房价已经上涨了330%。
1998年8月：时任储备银行行长Don Brash什表示，房价可能会随着其他通胀率水平而年上涨2%左右：“在低通胀环境下，房地产投资并不是一项低风险活动，因此敦促经济能力有限的人大量借贷来进行投资在今天的情况下，他们会有遭受严重损失的风险。”自此之后，房价已上涨了328%。
2003年9月：时任储备银行行长Alan Bollard表示，在去年房价上涨14%之后，出租物业投资者应该很快就会预期到真正的通货紧缩：“我担心这可能会以失望告终，尤其对于那些急于上路的不成熟住房投资者而言。” 自此之后，价格已经上涨了218%。
2004年9月：时任储备银行行长Alan Bollard表示，住房作为一项成功的投资取决于未来几年资本收益的前景，因为租金收益如此之低：“合理的观点是，未来两年房价不太可能进一步上涨，而且有些下跌当然是可能的，特别是在某些地区，”自此之后，价格已经上涨了174%。
2006年6月：时任储备银行行长Alan Bollard告诉瑞士央行官员，随着利率上升，新西兰房价将在2006年底开始下跌。自此之后，房价进一步上涨了118%。
2015年2月：时任储备银行行长Graeme Wheeler警告说，房价可能会出现大幅回调。时任新西兰总理John Key爵士支持这一警告，他说：“我们现在正在奥克兰建造很多房屋。人们可能会因这些事情的热情而有点忘乎所以，并相信这一切只会朝一个方向发展。历史表明房价有涨有跌。” 时任财政部长Bill English说：“没有资产价格可以永远以每年超过10%的速度上涨，所以它总有一天会停止。在这种情况下，我们真的开始让更多的房屋供应迅速进入市场。”自此之后，价格还是上涨了58%。
2015年9月：时任财政部长Bill English说奥克兰房地产市场已经着火，人们需要小心，不要在价格下跌时被烧坏。时任储备银行行长Graeme Wheeler当月还告诉国会议员，奥克兰的房价是不可持续的。“奥克兰的房价收入比为9。是全国其他地区的两倍。根据Demographia的数据，9的比率使奥克兰进入世界上最昂贵的10个城市之一。这是一个非常危险的领域。”奥克兰房价自他们这样表示后又上涨了38.6%，奥克兰的房价收入比现在已接近11。
2017年3月：时任储备银行行长Graeme Wheeler表示，由于利率上升的风险以及高债务收入比贷款的房主越来越多，奥克兰房价面临大幅回调的风险。时任财政部长Steven Joyce表示，由于供应增加以及利率可能从50年来的低点上升，房价上涨的趋势正在转变。“人们会误会，虽然你永远无法预测市场的变化，但他们会错误地认为房价只会继续上涨。” 自从他们这么说以来，价格又已经上涨了25%。
2017年9月：时任新西兰总理的Bill English和当时的反对党领袖Jacinda Ardern在一场选举辩论中被问及他们是否希望房价下跌，English说：“我希望他们在收入增加的同时保持不变。” Ardern说：“我们不希望房屋失去价值，但我们也希望市场上有更多经济适用房，而这正是我们所缺少的。”自此之后，价格上涨了23.9%。
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房市已然大而不能倒
Conway的演讲中没有解决但仍然在每个人脑海中的另一个更大的问题是，即使储备银行认为房价被高估并因此可能需要下跌，但房地产市场与三大主要资产类别的其他资产类别不同：
- 我们的银行系统现在依赖房价保持高位来支撑其利润和资产基础，从金融稳定性的角度来看，房价严重下跌（50%以上）至适当可承受的价格是不可想象的；
- 储备银行自己的研究表明，由于房地产市场崩盘导致的净财富崩溃将反弹到实体经济中，因为预计拥有住房的消费者每损失一纽币的财富就会减少大约5分的支出；和，
- 50%以上的崩盘在政治上是不可接受的，并且会引发政府和/或政策的变化以阻止这种下跌。
我们希望这次会有所不同，但这不是第一次牛仔的竞技表演。假设对资产价格采取不干涉的态度，我预计储备银行和政府将允许房价在2008/09年下跌 30%。但他们没有，他们在2020年重复了这些行动以阻止房市崩盘。他们还会再次这样做，甚至可能在今年结束之前。
实际上，房地产市场不仅大到不能倒。它太大了，不能跌得太远。储备银行已经表示，从11月的创纪录高点下跌15%足以达到“可持续”水平。这将使价格回到2021年初的水平，并意味着房主可以“保留”在2020年3月政府和央行开始干预到2021年11月达到峰值之间20%涨幅的至少一半。
储备银行认为房价应该并且可以恢复到可负担水平并期望不会干预以阻止相对于收入和租金水平下降40-50%的水平，上一次出现这种情况是在2003年。事实上，央行和政府对这个想法犹豫不决的最直接证据是其在任务中仅包括了可负担性（而不是“可持续性”）。他们甚至都没有明确表明他们认为的可负担性到底在哪种水平。
决心重新设定预期的储备银行将使用其工具将实际价格推至可承受的水平，这可以通过利率和/或银行资本控制来实现。上一次价格预期（CPI通胀）失控是在1970年代和1980年代。当时的集体反应是重写《储备银行法》，赋予其独立性，并允许其制造残酷的衰退以降低预期。政府或央行都没有干预以扭转或阻止政治和经济的痛苦。那些对期望的重置是一个特性——而不是错误。
试图说服房主他们错误地继续将房屋视为回报率最高的投资还是会失败，除非得到政治和监管变革的支持以实现这一目标。希望它会发生是不够的。我们以前就做过了，以前不起作用，以后也不会。。。。。
此前报道：
新西兰央行发出警告，房价只会单向上涨的潮流可能已经结束了！
新西兰储备银行（RBNZ）首席经济学家Paul Conway表示，对于一代新西兰人来说，这股房价只会单向上涨的潮流很可能已经转向了！
Conway在上周四在全国房地产会议上发表的题为“大局观 - 住房（仍然）很重要”的演讲中表示，“几十年来，我们以不断上涨的房价在新西兰人内部之间进行房屋交易，并相信这正在创造繁荣”。
然而，未来新西兰房地产市场的动态不太可能与过去相同。“鉴于住房在我们的经济和国民心理中的重要性，这将是一个巨大的变化。”
现在，Conway说，我们“需要继续为新西兰的住房和经济繁荣建立一种新的方法”。
他说，由于需求强劲，供应受限，过去20年或更长时间的房价快速增长意味着住宅物业作为一种投资资产，为新西兰的房主带来了强劲的财务回报。
“由于价格似乎一直在上涨，新西兰人在住房财富中占有相对较大的份额也就不足为奇了。
“与其他发达经济体相比，新西兰的住房财富占总财富的比例似乎相对较高。”
鉴于房价大幅上涨，基于证券投资理论的研究表明，投资住宅物业一直是许多新西兰人的最合理选择。Conway说，在新西兰，鉴于政策环境，投资者涌入房地产市场是合理的。
他说，由于住房可以杠杆化，对住宅物业进行强劲投资的另一面是，与其他经合组织经济体相比，抵押贷款在商业银行资产负债表中所占的比例更大。
“虽然投资住房是合理的，但将我们很大一部分储蓄和债务用于住房的意义超出了最佳投资组合理论。住房市场已成为许多新西兰人的默认储蓄工具或为家庭和中小型企业借款提供抵押担保的主要来源。”
“也可能是投资住房以希望房价永远上涨，最终可能导致潜在的资源错配，从而产生相对较少的经济价值。”
他说，在更长的时间范围内，有理由认为一些决定可持续房价的核心市场基本面可能正在发生变化。
“在需求方面，随着大流行逐渐消退和国际旅行限制放松，许多新西兰人正前往海外寻求新的体验。另一方面，移民不太可能迅速恢复到大流行前的水平，导致整体人口增长放缓。”
Conway表示，多年来，新西兰住房市场的需求受到强劲的人口增长、稳步下降的中性利率和有利的税收制度所推动。
“然而，供应方面一直受到严格的土地使用法规的阻碍，建筑行业容易出现繁荣-萧条周期，同时承担着非常高的建筑成本。需求过剩导致新西兰房价相对收入来说非常高。”
他还表示，近几十年来，我们的税收制度也可能导致房价上涨。
如果税收制度在对待住房方面更加“中性”，那么房价上涨“在截至2021年的20年中，随着利率下降涨幅同样甚为理想”。
“图6取自税务工作组（2018年），显示我们的税收制度历来有利于将住房作为投资资产。”
住房的资本收益通常不征税，而其他形式的收入则需要征税。估算租金（自住业主实际支付的租金）不征税，而其他形式的投资收入则需要征税。而且，GST 是在建造房屋时一次性收取的，而不是在消耗住房服务时通过租金或业主占用来收取的。
“当利率较低时，这些有利于住房的税收扭曲变得更加有效，从而放大了对房价的影响。因此，随着2002年至2021年利率的下降，税收设置对房价的上行影响变得更大了。”
“当然，完全不扭曲的中性税收制度只是经济学家的幻想；确实，存在影响税收制度设计和实施的实际考虑因素。尽管如此，了解税收扭曲的影响以及它们与其他相关因素的相互作用例如利率，对于了解房价动态很重要。”
在进一步研究这里的房地产市场性质时，Conway说，“房价不断上涨的感觉”以及缺乏其他优质的本地投资选择，可能也扭曲了新西兰人的投资选择。
“住房在家庭资产负债表上的份额非常高，商业银行在其资产负债表上的抵押贷款份额也很高。”
快速上涨的土地价格也可能导致财富从没有土地的年轻人和其后代向拥有土地的人那里转移，因为随着土地价格不断上涨，他们将不得不花更多钱购买土地。这意味着他们储蓄更少，减少了他们拥有替代资本的可能，并降低他们的终生消费和收入。
“这些动态未来可能会继续吗？自2021年8月以来，储备银行一直在收紧货币政策，提高官方现金利率，以控制通货膨胀。这可能会导致实际房价回到更可持续的水平。与市场基本面一致。事实上，在5月份的货币政策声明中，我们预测房价将从峰值下跌15%，这将使它们大致回到可持续水平。”
在税收方面，Conway表示，取消利息扣除和对买入不到10年的住宅物业征收资本利得税（“明线测试”）将缩小实际税率之间的一些差距，以及住房和其他资产类别的差距。
“与此同时，城市规划规则正在被松绑，以释放更多的住房供应。资源管理法正在被取代，国家城市发展政策声明指示各地方议会取消过度限制规划并提高住房密度，这是解决土地供应的关键部分。”
“在建筑行业，商务委员会正在对新西兰住宅建筑供应的竞争是否运作良好进行市场研究，并研究可以采取哪些措施来改善它。”
“这些变化与正在建造的更多房屋以及目前高建筑许可转化为更多实际房屋的情况相一致。它们还意味着未来的房地产市场动态不太可能与过去相同。鉴于住房在我们经济中的重要性和国民心理，这将是一个巨大的变化。”
Conway说，自2020年Covid-19大流行开始以来，实际房价一直高于可持续水平。
“极低的利率加上‘害怕错过’将导致房价的周期性飙升。反过来，房价走强通过财富效应支持了这一时期的消费者支出。这种对总需求和支出的额外支持在我们的经济中发挥了关键作用，帮助我们避免了大流行对就业和收入的最坏影响。”
“重要的是，‘可持续性’和‘可负担性’是非常不同的概念。虽然可持续性是由住房市场的基本驱动因素决定的，但可负担性是关于购买房屋的成本相对于购房者的收入位置决定的。不幸的是，对于许多试图买房的新西兰人来说，目前的可持续房价水平——由市场基本面决定——仍然无法承受。”
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