奥克兰房价或下跌5-10%！原因有八个......
2022年4月27日 18:00
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
本文编译自经济学评论员、BNZ银行前首席经济学家Tony Alexander发表在OneRoof的分析文章。
2012年11月，笔者曾发表过一篇关于奥克兰房价持续上涨的19个原因的文章。当时，房价同比上涨了11%，在接下来的四年里又猛涨了77%，是2011年年中的两倍。目前的房价是当时的1.7倍，但其增长速度正在放缓。
现在回看当时列出的原因，能有哪些启示？
撇除一些无用因素，以下原因意味着房价将从持平走向下跌：
1. 不同于2008年的建筑短缺和经济衰退，现在的新房供应量激增，是十年来平均水平的两倍。
2. 此前，政府的政策旨在增加奥克兰的人口，带来“集聚”效益。而现在，奥克兰人口向其他地区、尤其是滨海地区流失，移民数量也受到限制（奥克兰一直是多数移民的首选），而政府尚未出台任何措施来阻止人口外流。
3. 当时，由于失业和对房价下跌的担忧，年轻买家从2008年起就搁置了购房计划。而现在，劳动力市场强劲，但房价持续下跌，因此短期内年轻买家仍然呈观望态度。
4. 当时的利率很低，而且将在很长一段时间内保持在低位。而现在，贷款利率正在上升。
5. 2012年前后，移民周期处于上升的顶点。而现在，人才逐渐流失，奥克兰的移民人数减少。
6. 当时的失业率为6.8%，而且还将继续下降。而现在，虽然失业率较低（因为可就业的人数减少了），但新的就业人数减少，因就业保障而买房的人也将大大减少。
7. 2012年左右，政府旨在改善住房负担能力的政策力度较小，在之后的几年也不太可能产生太大影响。相比之下，政府现在实施了强有力的政策措施，特别是在增加新住宅供应方面。
8. 二战后婴儿潮时期出生的人，能够享受到当时的“房市红利”，购买房产的增值回报比银行存款更高。而现在，利率比当时低得多，人们更倾向于保留房产，并购买更多房产。但婴儿潮一代年龄已经较老，购房意愿不强，贷款更难获批，税收收益降低，导致他们买房的比率降低。
不过，仍有一些因素与十年前相同，意味着房价有趋向更高的可能性。
1. 当时，政府取消了投资者利用公司的亏损和折旧来最大化税收收益的规定，随后并没有出现投资者抛售的浪潮。如今，尽管政府出台了针对房产投资者出租房的利息抵税禁令，但同样没有出现投资者抛售的情况。
2. 2012年前后，由于建筑标准不断加强，建筑成本不断上升。而现在，标准仍在不断提高，材料成本飙升，对住房的影响也更大。
3. 十年前建筑业学徒的数量大幅下降，很难推动建设工作进行。而现在，尽管学徒数量激增，但员工短缺的情况更严重，不少劳动力前往澳大利亚工作，将进一步提高新房供应的成本。
4. 当时，银行不愿介入房地产开发融资。现在，无论是对经验丰富的开发商还是新开发商，银行的支持都减少了。
5. 由于人口老龄化，家庭入住率减少。而现在这一压力仍然存在。
不过，笔者认为，虽然有这些助推因素，但并不意味着房价会像2012年至2019年那样平均每年上涨9%。根据笔者对贷款顾问的最新调查，他们也认为房价不会急剧下跌，尤其是去年年中开始的信贷紧缩正在缓解的情况下。
总之，虽然这一分析对比方法有点不同寻常，但对于现在的房市仍然有借鉴意义。
最后，笔者预测，奥克兰房价可能会再下跌5%到10%。
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