重大变化！7月1日起，售房纳税明线大幅缩短至2年，投资者每年省$5000万！房价将如何变化？
2024年3月22日 15:02
本文转自公众号：Barfoot and Thompson
政府改革激发市场动力
政府放松了一系列有关投资性房地产和租赁的法规，很可能为房地产市场提供寻找方向所需的动力。
在过去的六个月里，市场一直在努力寻找信心并锁定其所显示的收益，价格已趋于稳定，尤其是奥克兰，价格出现小幅上涨。根据我们的奥克兰销售数据，6月至1月期间的中位价涨幅为4.5%。
如果排除1月份的销售数据，这个数字还会更高。由于假日季节导致销售中断，1月份的价格始终是一年中最低的。
在价格上涨的同一时期，销量仍然很低。
销量持平和价格上涨是一种不寻常的组合，传统观点认为，当销量保持低位时，价格就会下跌。
财政部每两周发布的《经济更新》（Economic Update）关注了这一不寻常的组合，并以“市场发出混合信号”为标题对房地产市场进行了总结。
事实上，市场并没有发出混合信号，而是从经济学家和评论员那里收到了各种各样相互矛盾的信息，以至于很难就市场的走向达成共识。
谈论脆弱的经济、利率可能下降（或相反上升）、失业率上升和通胀失控的预测都令人不安。
商业银行、央行和财政部预测2024年房价将上涨，幅度在2%至7.9%之间，这些预测的平均值约为5%左右。
但这并不足以让许多潜在投资者、新入市者和换房者从观望态度转变。
唯一可能扭转这一点的是政府围绕投资房和房东权利进行的改革，主要包括恢复投资房利息税减免、将明线测试恢复为两年、修改房东终止租约和驱逐租客的权利和加强房东租赁条款的权利。
这些变化将使住房投资作为一种投资选择更具吸引力。
新投资者涌入租赁市场将受到欢迎，并将有助于缓解目前租赁物业短缺的问题。在过去12个月中，大量新移民涌入大幅增加了住房需求。
在奥克兰，我们为投资者管理着约1.9万处房产，目前我们整个投资组合中三居室房屋的平均周租金为$668纽币，与12个月前相比，增长了4.9%。
财政部最新的经济预测预计租金上涨不会提前结束，2024年租赁存量将增长3%至4%，而新租户的增幅可能会超过5%。
缩短明线测试时间至2年：投资者税负将减
政府计划从7月1日起，将明线测试时间从10年缩短至2年。
这意味着从7月1日起，只有2年内出售住宅投资房的人需要对售房收益纳税。
目前，在10年内转售现有投资房以及在5年内转售新建投资房的人需要纳税。
投资者将继续按个人边际所得税税率纳税，该税率可能高达39%。
就目前的情况而言，即使某人出售的房屋是他们拥有的唯一财产，也可以被归类为“投资者”。只有当房屋被视为其“主要住宅”时，才可以免于纳税。
例如，那些因工作而搬出家到其他地方居住了几年的人，如果在明线期内转售，则需要按比例纳税。
根据拟议的变更，如果房产在拥有时间的一半以上没有用作主要住宅，则将被视为投资。
为期两年的明线测试将反映前国家党领导的政府首次推出时的情况。工党领导的政府将其延长至5年，然后在2021年房地产市场过热时延长至10年。
税务部长Simon Watts在一份提出修改建议的法案修正案文件中表示，目的是让明线测试回归其“最初目的，即确保土地投机者对房地产销售收益缴纳公平份额的税款”。
大选前，国家党预计这一变化每年将为投资者节省约$5000万纽币。
图片来源：Unsplash
央行预测：投资房税改或推高房价
央行在其最新的货币政策声明中指出，7月1日之后可能会出现一波上市热潮，因为拥有房产超过2年但少于5年或10年的投资者会选择出售。
根据政府拟议的政策变更，所有投资者将能够从2024年4月1日起抵扣80%的利息。然后从2025年4月1日起，抵扣100%的利息。
这一变化对于拥有大额抵押贷款的投资者特别有帮助。
展望未来，央行认为，缩短明线测试和逐步取消利息抵扣限制将使房地产对投资者更具吸引力，从而对房价产生一定的上行压力。
央行认为，政府围绕投资房的改革将主要影响房价而不是租金。
换句话说，房东不太可能将减税转嫁给租房者。
央行表示：“最近发表的研究发现，过去20年新西兰租金的驱动因素是每套住宅的人口数量和名义收入。”
“我们预计税收和利率的变化主要会转化为土地价格。”
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