终于放心了!新西兰央行再次声明暂时没有明确计划实行DTI!
2022年4月28日 09:35债务收入比(DTI)限制的热议已经持续了好多年,DTI一直被认为是房地产市场的大杀器,最终实行可能会导致房市迅速放缓,杀伤力巨大。
本文来源:NZ每日财经
新西兰储备银行昨天发表公告表示将继续推进制定DTI框架,以限制购房者可以借入的债务与其收入的比率,但目前暂时不会设定测试利率下限,未来也还没有明确计划是否会实施DTI!
这下广大借款人终于可以暂时把悬着的心放下来了。
债务收入比(DTI)限制的热议已经持续了好多年,DTI一直被认为是房地产市场的大杀器,最终实行可能会导致房市迅速放缓,杀伤力巨大。
储备银行昨天发布了其对收到反馈意见的回应,该反馈意见是关于央行在11月发布的住宅抵押贷款偿债能力限制(DSR)的拟议政策。咨询于2月28日结束。
央行此前就两种DSR的优点和潜在设计征求反馈意见:
1. 限制债务与收入(DTI)的比率——将债务限制为收入的倍数;和
2. 银行在其服务能力评估中使用的测试利率下限,用于测试借款人在利率上升到一定水平时继续偿还贷款的能力。
储备银行副行长兼金融稳定总经理Christian Hawkesby表示:“我们的模型表明,首次购房者受DTI限制的影响最小,而投资者受其影响最大,因为他们倾向于以高于其他群体的平均DTI借款,”
“这与我们与财政部长就宏观审慎政策达成的谅解备忘录一致,该备忘录指出,在设计DSR时,我们将尽可能避免对首次购房者产生负面影响。此外,限速以及使用豁免可以进一步减轻对首次购房者的任何负面长期影响。”
回应测试利率下限
Hawkesby指出,央行预期的测试利率现在已经开始与市场利率保持一致,储备银行预计未来几个月高DTI贷款将继续放缓。
“新的《信贷合同和消费者金融法》变更、投资物业税收待遇的变化以及对自住业主更严格的贷款价值比(LVR)限制也对抵押贷款的可用性产生了影响。因此,我们认为现阶段没有迫切需要实施临时测试利率下限,但我们正在密切关注情况,如果房地产市场的风险贷款重新抬头,不排除这种选择,”Hawkesby说。“我们将进一步研究该工具的首选方法,以防将来需要。”
如此前报道的那样,ANZ银行表示,他们的测试利率已经升至6.7%。ASB的测试利率则在6.85%。两家银行的标准一年至五年固定抵押贷款利率介于4.49%至6.45%之间。
回应DTI
Hawkesby表示:“我们认为DTI限制是降低金融稳定风险和支持房价可持续性的重要附加工具,并将填补现有法规未涵盖的空白。我们计划在2022年底之前完成框架,如有需要,将可以在2023年中期推出,”
虽然央行表示希望在2022年中完成DTI的规则框架,最早在2023年年中有能力实施DTI。但对于何时实施并没有明确的计划。
储备银行在此次文件中更加明确指出了准备好并不代表央行就会在2023年实行DTI。换言之,央行目前没有任何明确计划何时实行DTI,何时实行DTI取决于市场风险。鉴于最近行业一些列政策和规则的修改已经让房市明显转向,因此暂时连设置测试利率下限的必要也没有了,更不用说什么时候实施DTI了。不过央行表示这并不代表研究DTI具体框架的进程将被停止,至少在2023年中使银行业有能力随时实行DTI限制。
ANZ董事长、前总理John Key在2020年就表示DTI至于房市就像原子弹一样,杀伤力巨大。而一个非常普通的逻辑是人人都想要尽可能快地拥有原子弹,但非到必要关头并不会真的使用。特别是在房市目前已经开始明显放缓,房价开始下跌的情况下。
最后连2023年也仅仅是一个目标,因为各大银行此前的反馈是至少需要12个月才能做好所有准备工作,因此央行最后也说明了还需要和行业去研究什么时候可以最终准备好,因为最近银行业将大部分资源和精力都放在了适应新的CCCFA更改和合规要求上。
不过,即使是2023年中也已经是大大推迟了11月概述的时间框架,当时储备银行表示银行需要为可能在2022年底之前为引入受监管的DTI限制做好准备,并表示DTI限制可能在2022年第四季度实施,而测试利率下限可能在2022年第二季度实施。
可以说实施测试利率下限是实施DTI的前奏或者说是重要信号!
在11月的咨询文件中,储备银行评估了DTI在总收入六或七倍的上限以及为银行贷方设置7%或8%的测试利率下限的影响。然而,储备银行强调这些只是说明性模型,可能不一定会设置此类限制。
一些具体细节
此外,在此次回应中储备还针对商业银行的回复给予了一些细节上的肯定。
这些包括明确了收入将使用最简单的税前收入,并且不会对收入进行打折。这点和银行计算客户还款能力时很不一样,很多收入例如房租收入都会被打折。不过对于未来可能的收入以及像津贴这样的非常规收入是否能被计算在内央行表示还需要研究。
此外,央行还明确他们希望对于债务的统计中将去掉以住宅抵押而借出的商业贷款以及学生贷款。把学生贷款刨除在外将有助于首次购房者。另外像是一些小额的消费信贷如先买后分期也很可能会刨除在债务统计之外。
对于豁免,央行也明确表示会使用和LVR限制类似的一些豁免,如果相关的话,如转贷款的Refinance豁免,维修贷款,过桥贷款等。不过LVR对于新建筑也是有豁免的,央行尚未明确表明对于新建筑是否也可以实行DTI的豁免。
最后是限速设置(Speed Limit),限速设置也广泛运用于LVR限制上,像去年11月份央行就下调了对自住房业主的LVR限速设置,从20%下调到了10%,一时间各大银行纷纷对首次购房者贷款关上了大门。央行表示可能一开始DTI不会有限速设置,一旦设置也可能会和LVR限制一样,自住房买家以及投资客会有不同的限速设置。通常自住房买家获得的限速空间会更大一些。银行可以用这些限速空间去批准一些需要特殊审核的高风险DTI贷款,如首次购房者贷款。
12月季度的最新季度储备银行DTI数据显示,随着房地产市场开始转向状态,过去几年DTI比率急剧上升后已经开始趋于平稳。
储备银行表示,他们使用LVR限制等宏观审慎工具的目的是用来降低与经济繁荣-萧条周期相关的金融稳定性风险。这有助于实现其促进维持健全和高效的金融体系的法定目的。而央行的基本原则是,过于繁荣就需要政策冷却,开始萧条则需要放松政策。
Hawkesby此前就表示这跟开车踩刹车和油门是一个道理,因此在房市开始下跌甚至有衰退风险的情况下,央行不会有明确实行DTI的计划。因此广大借款人暂时并不用担心DTI对房市的负面影响。
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