Corelogic4月数据显示新西兰主要城市房市全线走弱，DTI暂时不会成为投资者担忧
2022年5月6日 10:26
本文来源：NZ每日财经
CoreLogic的房价指数(HPI)是衡量市场房地产价值变化的最有力指标，它显示随着权力转移到买家身上，新西兰房地产市场进一步走弱。
4月份新西兰全国房价指数下跌-0.8%，这是自2020年8月COVID实施首次封锁(-0.2%)之后的疲软以来的首次下跌。这一次的低迷也更加广泛，包括奥克兰 -1.6%和惠灵顿-1.5%的月度跌幅，其中Lower Hutt的跌幅更为显著，为-3.0%。
基督城是唯一一个表现出对疲软市场有真正抵抗力的主要城市中心，近期房价似乎趋于平稳而不是下跌。
CoreLogic NZ研究主管Nick Goodall表示：“由于利率上升会影响符合条件的借款人的数量以及他们可以借款的金额，因此可负担性仍然是市场的一个关键制约因素。这是在通过CCCFA变更对借款人支出进行更严格审查以及更严格的贷款与价值比(LVR)限制继续发挥作用的基础上实现的。”
“对CCCFA的拟议修改可能会提供一些喘息的机会，新西兰储备银行(RBNZ)的最新数据显示，银行放出的高LVR贷款仍远低于(3月份)允许的限速额度(10%)，因此未来几个月信贷量可能会有所增长。同时债务收入比限制也被推迟了。”
“事实上，基督城的持续增长（尽管有所下降） ，加上但尼丁的房价下跌，导致南岛两个城市的平均房价相差更远。鉴于但尼丁的平均房价在2021年9月就高于基督城，这是一个显著的变化，”Goodall说。
但尼丁房价在过去三个月中下跌了-2.9%，是13年来最大的季度跌幅——当时市场仍在全球金融危机(GFC)复苏的阴影中。Goodall表示，“南方爱丁堡”的房价负担能力是主要中心城市中尤其难以承受的，如果根据价值收入比、存款年限以及负担贷款所需的收入比例来计算。
同样，过去三个月惠灵顿地区的-2.0%跌幅也是全球金融危机以来的最高记录。Lower Hutt和Upper Hutt都是地区恶化的主要因素，本月分别下降了-3.0%和-2.6%。
然而，惠灵顿所有五个主要地区的平均值在4月和最后一个季度都出现了下降。经济放缓显然对整个首都造成了沉重打击——也许反映了信贷紧缩对首次购房者的影响，与其他主要中心相比，他们通常占销售量相对较高。
陶朗加房地产价值此前曾无视近期的疲软，但4月份下跌-0.3%可能是动能耗尽的最初迹象。
奥克兰的规模和多样性最近导致不同统计结果的喜忧参半，4月份房价下降了-1.6%，超过了3月份记录的1.4%增长。在更具体的层面上，奥克兰市议会旧区的平均价值最高，为172万纽币，该地区的房价跌幅最大，本月降幅为-2.5%。Waitakere(-1.9%)和Manukau(-1.5%)在4月份也出现了明显的下降。
与此同时，Franklin的一些增长（0.6%）持续存在，Rodney的价值下降了非常小的-0.1%。
Goodall说：“在主要城市之外，Manawatu/Wanganui和Hawke's Bay地区似乎特别疲软，Hastings市场下跌-2.4%，Wanganui下跌-2.3%，Palmerston North下跌-1.5%。”
“与全国各地的情况一样，全国和地方劳动力市场的未来对于帮助确定每个市场的‘下一阶段’非常重要。目前劳动力市场紧张，这可能意味着对人的激烈竞争，应该会导致更高的工资。不过，考虑到沟里的草更绿了，生产力的下降对我们的经济前景不利。”
最近关于父母银行的重要性和日益普及的报道表明，社会日益不平等，拥有财产和没有财产的群体产生了割裂。Goodall说，“完全靠自己”（买房）在当前环境下变得越来越困难，这将确保房地产市场仍然是政府和反对党的热门话题。
“因此，新西兰央行与这些对话的距离也不会太远，货币政策委员会在4月份将官方现金利率(OCR)提高0.5个百分点的决定是大胆的，但在很大程度上也是意料之中的。”
“这意味着该决定不会对固定抵押贷款利率产生太大影响，因为实际上定价已经提前上涨了，尽管任何想要重新固定抵押贷款的人都将经历利率的大幅上涨。然而，OCR预测的轨迹是最受关注的，超过3%的预测峰值无疑会缓和一些潜在买家在市场下跌和利率上升的环境中推迟购买的决定。”
“除了利率之外，似乎有一种感觉，信贷供应可能正在摆脱最糟糕的时期。高LVR贷款已远低于允许的限速额度，并且随着预批重新开始积累，并且银行更愿意再次大力放贷的轶事，我们可能会看到‘原本被锁在门外的买家’略有回归，尽管这个买家群体可能相对较小。”
“同样有趣的是，新西兰央行最近将任何认真考虑债务收入比(DTI)政策的更新最早推迟到2023年中期（以及测试利率下限）。理由似乎是没有必要在已经调整的市场中做出进一步的改变，经历多变和不确定的时期。目前，投资者将松一口气，因为他们是最常申请高DTI贷款的群体。”
Goodall表示，从长远来看，DTI仍然可能是新西兰央行工具包中的一个补充，但也许DTI的引入将通过放宽LVR限制来满足，以减少可能的政治损害和对首次购房者的影响，这种影响也可以通过限速额度和豁免（例如新建物业）来控制。
“经济放缓，低迷似乎已成定局，但只要劳动力市场仍然紧张，这可能会是慢慢的显现出来。应该注意的是，抵押贷款服务能力测试率也随着实际利率的增加而增加。虽然这可能导致贷款和交易减少，但这应该能确保借款人能否承受利率上升的压力。”
“最后，应该要快速浏览一下建筑、开发行业以及最近宣布进一步投资（14亿纽币）在奥克兰建造房屋和支持它的基础设施。”
“人们仍然担心开发行业在承受高昂的材料和工资成本、降低房地产价格和提高利率方面的脆弱性，但对工程量的更大确定性至少应该有助于更多的开发计划，”Goodall说。
基于CoreLogic专有的Greenfield数据库，新住宅分区的地块增长仍远高于平均水平，这意味着大量建设活动正在进行中。
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