公寓期房值得投资吗? 如何降低投资风险
2016年11月10日 14:06奥克兰房价不断攀升，人们买房置业的观念也随之由“独栋别墅到公寓联排”、“现房到期房”而发生转变，然而对于价格看似相对低廉的期房真的就如人们所愿，获得自己预期的目标吗？
随着奥克兰房价的不断攀升，人们买房置业的观念也随之由“独栋别墅到公寓联排”、“现房到期房”而发生转变，然而对于价格看似相对低廉的期房真的就如人们所愿，小投入、耗时间然后就能获得自己预期的目标吗？
本周，新西兰主流媒体报道了这样一则新闻，位于北岸的一处房产项目由于资金链断裂导致不得不临时将二期公寓交割抵押给债权人。据悉，该处房产项目已经不是第一次出现问题，早在去年该小区一期施工的时候就被爆出存在严重的质量问题，被政府有关部门责令开放商停工整改，之后开发商在进行内部管理换血等补救措施后重新开始续建，然而让人没想到的是目前又出现财政问题。两次危机无疑给那些已经付了款买家造成了巨大的经济损失，其实期房项目出现问题这已经不是第一次了，仅在去年奥克兰地区就有35个公寓项目因为种种原因没有进行，这不禁让人开始重新衡量购买期房所要承担的风险。
首先，我们不得不承认，期房相比于价格昂贵的现房来讲有其一定的优势。新西兰法律规定期房的定金为10%，对于购置期房而言，只要在签订合同的时候交付这10%的定金，之后在交房之前买家是无须支付任何费用的。这样的规定对于买家而言可以保证了您的资本不会沉淀在押金中，反而可以转战其他投资项目中，保证了相同的投资额最大化的获得更高的投资收益。对于那些本身投资资金不多的买家而言，更轻而易举的使得他们可以很快的进入到房地产投资领域中。而也有很多想买房自住的人，也可以满足他们在自身资金没有办法支持自己购买一套现成物业的状况下购入一套房产。
但是，中国有句老话——天下没有白吃的午餐，看似相对低廉的投资，对于购买期房的买家而言需要承担的风险也是很大的，例如上文提到的北岸房产项目所遇到的质量问题、开发商资金链断裂问题，甚至一些开发商在交付房子时坐地起价等等。那么我们在购买期房的时候如何尽可能地去避免这些会遇到的麻烦呢？
1、在购买公寓期房时请做好开发商背景调查
期房之所以会出现，很大程度上是因为开发商本身资金不足，需要提前预售，以此资金向银行申请贷款。而这样的状况，有时就会出现一些之前并没有建房经验的开发商。一个本身没有经验的开发商很容易在之后项目开启后发生项目无法继续的情况。这时，对于买家而言就需要为这些状况而承担大量的风险。所以当您想要投资公寓期房时，首先最应该调查清楚的就是你所投资的房产开发商是否是正规的房产开发商，他们之前房产项目的经验到底有多少。
2、请律师严审并把控购买公寓期房的合同条款
由于期房它不同于现房，开发商已经全部建好直接出售，售卖价格都是因地因时而制定的，由于无法马上交房，时间的变动导致许多不确定的发生，非常可能会碰到开发商因为交房时房屋市场价的升高而坐地起价，或者开发商在建房过程中碰到建材的涨价而导致项目无法进行下去，转而向买家索取这部分价格以填补自己的财政问题。
我们首先要明确一定就是，一个成熟的开发商在开发一个期房的地产项目时，会把建筑成本波动以及房屋市场价格的波动等考虑进去，从而制定出合理的价格提供给买家。但是我们也不排除这中间碰到一些突发的不可控因素所造成的大波动，因此，其实在买家签署的合同中，有一条是保护开发商权益的条款——在建筑成本上涨或是一些其他不可控因素的条件下，开发商有权在价格上做出一定的调整。这时，购买公寓期房的买家就应该请律师把控好这一块，和开发商具体问明其中的详细问题再来衡量风险，不要盲目在不弄清楚细节的情况下签下购买合同。
其次，买家还要注意合同中以下条款：
“落日条款”，这涉及到如果该项目在交房前遇到“抛锚”或是延期的状况，买家如何主动退出、开发商如何取消合同。
“重大不利变化条款”，开发商可能在施工过程中改变建筑的室内或者室外格局布局，这些变化都是根据这一条款具体内容而生效的。
“Specifications List（规格清单）”，开发商会根据这一条款中的规定在房产项目施工过程中使用替代建筑品。
“Staged Development Controls（分期开发管控）”，具体写明建设如果没有按期施工，合同可以被取消。
“Defects Liability Period（保修期）”，这涉及到之后的房屋质保期。
另外，买家还要注意合同中支付定金的日期，如果开发商在房屋交割前能拿到定金，买家所要承担的风险自然增加了许多。买家在缴纳定金的时候也要确保这笔钱是由自己的律师转交给了开发商的律师的信托账户中（律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的，这个信托账户将由政府监管）。这笔款项，不经买家允许，开发商是不得擅自挪用的，当然作为首付款，没有开发商的允许，买家也是不得随意使用。“信托账户”从一定程度上保证了买家的利益，即使未来房产项目流产，也不会存在丢失定金的风险。
除了以上两点购买公寓期房时针对于开发商方面应注意的外，还有两点也是需要购买公寓期房的买家在购买时应该留意的问题。
1、注意物业管理公司
新西兰的公寓属于共享地契的密集型住宅，所以一定会有物业公司来进行管理。买家应该对未来的物业管理公司有所了解，以免以后因物业管理公司名声、服务不好而出现不必要的麻烦。
2、贷款政策
有些买家可能在交房的时候需要贷款，所以对于这些买家可能需要在购买公寓期房前就做好这方面的研究和准备，以免贷款政策的变化使得交房付款时出现资金问题。
尽管期房无法按时交房、停止动工的案例举止不断，但不得不承认对于小金额投资者这确实是一个不错的投资选择。所以当小金额投资者决定投资期房公寓时也请衡量好您所要承担的风险，在签署合同前尽可能的将风险规避到最小，以免日后出现问题。
（本文图文由 新西兰华人房地产协会 提供）
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来源 - 新西兰先驱报中文网
