专家预测疫情下房价或降10% 取消LVR限制会提振房市吗？
2020年4月24日 19:35
新西兰中文先驱网 Lesley 综合消息 根据经济学家Cameron Bagrie的说法，在新冠疫情期间，房价将至少下跌10％。但金融和房地产专家建议，面对房价下降不应慌张。
房价下跌怎么办？
全球金融危机中最大的房地产问题之一就是房价下跌，不过新西兰房价的跌幅并未像其他国家那样大。然而，新冠疫情带来的经济不确定性会让许多新西兰房主回想起那段艰难记忆。
封锁期间流传甚广的一个术语会是负资产。负资产这个词通常都被误解，它的意思是你的房屋价值低于抵押贷款总额。因此，如果你不得不卖房，可能的售价将无法弥补你欠银行的贷款款项。
OneRoof向金融和房地产专家请教了有关该术语的问题，以及新西兰房主是否该担心负资产。
经济评论员Tony Alexander表示，负资产是一种“临时情况”，只会影响少数房主。他说：“从历史上看，房价可能会在短时间内下跌，然后利率降低、人口增加、净移民增长强劲、建设活动增加这些趋势将推动房价再次上涨。”
皇后镇MortgageMe贷款经纪公司的负责人Guy Carter对此表示赞同，他认为负资产是房地产周期的自然组成部分。他说：“显然会有一点下降，但是如果你长期持有房产，其价值下降并不重要。”
Carter认为房市不会在一夜之间反弹，他预计经济复苏将需要12到24个月。但是，对于长期处于市场中的大多数客户来说，这并不是问题，“因此他们不会感到害怕”。
First Home Buyers Club董事Lesley Harris表示，刚进入市场的新西兰人如果有稳定就业并且不急着出售，他们就不用在负资产上感到压力。她说，投资者在寻求快速的财务收益时，风险更大。
来自投资公司Opes Partners的基督城经济学家Ed McKnight说，和大多数首次购房不同，投资者可以坚持持有房地产20年。他说，如果投资者在房地产周期达到顶峰的地区拥有房产，他们才会面临较大的风险，这些地区包括长期平均房价比新西兰房价中位数高出19.57％的奥塔哥，以及高出11.58％的南地等等。
他给出的建议是站稳脚跟，不要惊慌。“我们知道，五年后房地产价格将会恢复。”
Alexander补充说，储备银行（RBNZ）最近宣布或将取消贷款价值比（Loan-to-Value Ratio，简称LVR）限制，这一消息对于试图涉足房地产市场的人来说是一个积极的信号。
储备银行提议取消LVR限制
4月21日，储备银行提议取消人们贷款时的LVR限制，以应对新冠疫情造成的经济下滑。
LVR限制措施被称为宏观审慎工具，该限制措施于2013年首次推出，目的是确保银行融资不受高风险贷款的威胁，并遏制过热的房地产市场。
目前LVR限制主要在两个方面：一是对于业主来说，首付若低于20%的话，银行只能提供20%的住房抵押贷款；二是对于投资者来说，首付若低于30%的话，银行只能提供5%的贷款。
取消LVR限制会提振房市吗？
在接受RNZ《早间报道》节目采访时， 经济学家Bagrie讨论了储备银行考虑取消LVR对房地产市场的影响。
Bagrie说，从历史数据来看，放宽LVR限制对疫情下的房地产市场几乎不会有影响。
“房价将下跌，下跌幅度将与失业率上升的幅度成正比。我们可以看看在全球金融危机（GFC）期间的情况，当时失业率上升至大约6.7％，房价下跌了7％至8％。当前的这种低迷、衰退，无论用什么词，都比我们在全球金融危机期间经历的还要糟糕得多。”
“让我假设的话，我认为将房价至少下跌10％，那么储备银行放宽贷款LVR限制能起什么作用？这是一项微不足道的调整，支持作用很小，它有助于可能有工作保障但首付不多的购房者进入房市。但它真的会改变房地产市场的命运吗？答案是否定的。”
Bagrie表示，在低迷时期，买卖双方都不太敢涉足房地产市场。在经济环境发生变化的情况下，银行在贷款方面也会比三四个月前更加谨慎，
房地产协会（Real Estate Institute）首席执行官Bindi Norwell认同银行将变得更加严格，但她认为放宽LVR限制会有所帮助，因为20%的首付对许多购房者来说是一笔不小的数目。
Bagrie还认为，他不相信放宽LVR限制会导致从首次购房者到房地产投资者的权利转移，因为市场的各个角落都会受到影响。
“如果资产负债表薄弱，现金流量和流动性不高，那么你就处于弱势地位。那些在经济低迷中受益的人是那些拥有强大的流动性，有强劲现金流，并且其资产负债表可以让他们在房价便宜的情况下购买某些资产的人。”
“当然，就我们所看到的而言，现在判断还很早，房价还没有真正开始下跌，没有任何交易。在未来的十二个月中，商业房地产市场将会恢复正常。 我认为投资者不会急于介入。”
然而Norwell更为乐观，他表示，人们应该着眼于未来。
“（住房市场）将反弹，从政府试图做的事情来看，有很多经济刺激因素注入，他们不希望人们连房子都丢了，他们正在提供巨大支持......我认为我们将熬过这一过程，这需要一些时间，但是房地产是一项长期投资，房市会恢复的。 ”
Norwell说，房地产行业一直在与政府密切合作，以制定严格的准则，使潜在的买家可以在三级疫情警报期间看房。
同时，新西兰央行正在就下周是否该宣布调整LVR限制开展征询，只要LVR放宽，都会持续至少12个月，但根据病毒影响经济的程度，限制也可能收紧。
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