新西兰中文先驱网 Danielle 综合  

去年的新冠疫情封锁似乎并未给新西兰房市带来太大波澜。虽然新房参观活动因封锁而短暂受阻，但并不影响封锁结束后买家的回归。海外新西兰人的回流似乎加剧了本地房市的供需失衡，致使房价像坐上火箭一般暴涨，让疫情初期看衰房市的经济学家大跌眼镜。

与增加房屋供应、从根本上解决问题相比，抑制投资需求似乎只是一种临时的干预措施。不过，为了新西兰金融稳定，央行储备银行（RBNZ）还是出手了。周二（2月9日），储备银行确认，从3月1日起将重新引入贷款房价比（LVR）限制，即对首次购房者恢复20%的首付限制，对房地产投资者则恢复30%的限制。从5月1日起，房地产投资者的贷款限制将调整至40%。

为何要调整LVR？

2020年4月，新冠肺炎疫情在新西兰爆发，为了支持经济发展和新西兰家庭渡过财务难关，LVR被暂停。按照原计划，LVR会至少暂停一年。

但几个月来房价飙高，全国房价中位数屡屡刷新纪录，首次置业者买房更加困难。各大银行新的房产投资贷款保持强劲增长，人们认为，LVR的暂停是高房价的部分原因。

央行图片显示，自去年暂停LVR后，投资者获得的贷款额度陡增

储备银行副行长、金融稳定部门总经理Geoff Bascand也表示担忧：“有证据表明，房市投机活动正在兴起，许多买家的杠杆率越来越高。”高负债贷款人在财务上更容易受到房价调整和还贷能力中断的影响，若出现资金问题，可能会选择迅速“抛售”，此举可能会扰乱房市，进而威胁新西兰的金融稳定。

因此，储备银行着手准备LVR的恢复工作，于去年12月8日开启了咨询。储备银行在咨询文件中表示，预计LVR的回归不会对房价产生太大影响。合理的估值为下跌1-2个百分点。不过，鉴于目前房市的“非理性繁荣”状态，LVR可能有助于防止房价进一步飙升。

咨询开启后，包括ASB、ANZ、BNZ、Westpac在内的新西兰各大型银行纷纷恢复或调整对投资者的LVR限制。

新西兰房价会下跌吗？

那么，LVR限制到底将如何影响房价？我们先来复习一下历史。

储备银行于2013年首次推出LVR，将住房贷款的最低首付额度定为20%。然而，这一规定收效甚微。据前BNZ首席经济学家、经济评论员Tony Alexander介绍，人们在经过了3-4个月短暂的彷徨期后，房市又恢复了强势增长。

下一个重要举措是在2015年底，把奥克兰买家的首付比例提高到最低30%。奥克兰房市因此停滞了几个月，但随后又开始蓬勃发展。

2016年下半年，新西兰将全国的房地产投资者首付比例提高至最低40%。这一次，LVR对房市的影响效果立竿见影。奥克兰房价在接下来的12个月中有8个月下跌，到2017年7月，房价同比下跌1%。奥克兰以外的地区房价上涨的速度也减半。

那么，此次LVR调整能收获同样的效果吗？Alexander认为，并不能。

首先，2016年，奥克兰的房价已经连续强劲上涨了四年多。而此轮房价增长是从2019年第四季度才开始的。房市并没有像2016年那样，结束其上行周期。

其次，在2012年奥克兰房价开始暴涨之后，其他地区一直在追赶。而这一次，其他地区的房市已经持续繁荣了5年，现在是时候暂停了。因此相对来说，奥克兰房市只会表现更好，而不会表现不佳。

第三，2016年，1-2年期固定贷款利率为近4.5%，6个月定期存款利率接近3.5%。而现在，贷款利率低至约2.5%，而存款利率跌至0.8%，扣除税务、再考虑通货膨胀，钱存在银行反而会缩水贬值。因此，低利率也是推动房地产投资的一个重要因素。

第四，根据Alexander开展的消费调查数据，30-50岁的人群是最近最热衷于购买投资性房产的人群，而这一群体受40%首付要求影响最小。

除以上因素外，下列情况也可能继续推高房价：

• 2022年若外国游客能够入境新西兰，新西兰经济有望得到提振。
• 边境重新开放后人口或大幅增加，一部分是海外新西兰返回家园，另一部分是持工作签证的移民。
• 就业形势向好，企业招聘意愿增强，加速新西兰人工资增长。

再来看目前的房价，根据新西兰房地产研究所（REINZ）的数据，去年12月，全国房价连续第四个月创下新高。新西兰国有估值企业Quotable Value（QV）的最新数据显示，2020年全国房价年增长率将近13％，目前平均房价为838826纽币，奥克兰为1207860纽币。

与疫情初期的一片看衰情绪不同，这一次，经济学家纷纷预测新西兰房价将继续上涨。经济学家预测，未来几个月，全国房价可能会继续上涨13%至16%。

贷款公司Mortgage Lab的创始人兼首席执行官、财经作者Rupert Gough认为，此次LVR的调整对房市的影响不会太大。大型银行从去年底开始就恢复了LVR，但并未对房市形成冲击。Gough预计，储备银行官宣LVR回归后，房市投资或许会停滞三到四个月，但新常态建立后，房市投资会再次起飞。

QV总经理David Nagel也印证了Alexander和Gough的观点。他认为，随着3月初LVR的回归，2021年下半年房市可能会逐渐降温，尤其是入门级地区，房地产投资者达到了信贷上限，而首次置业者又很难筹到首付。不过，鉴于新西兰住房需求前景乐观，短期内房价很难下跌。此观点同样得到了房地产网站OneRoof评论员Ashley Church的佐证。

总的来说，LVR调整之后，房价上涨的速度可能会放缓，但在今年年底之前，可能仍会远远高于1992年以来6.8%的平均涨幅。

政府要集中精力放大招？

不断上涨的房价和持续加深的住房危机让政府倍感压力。为抑制房价，政府不仅把视线放在LVR、利率调整等金融手段上，同时打算着手“放大招”，多举措共同发力遏制房价上涨。

财政部长Grant Robertson本周二上午在BNZ商务早餐会上对100多位与会嘉宾和媒体承诺，在接下来的几个月，政府将“大刀阔斧”采取进一步行动为房市降温。

Robertson强调，不能简单看待新西兰的住房供需不平衡问题，也没有一步到位的解决方法。房价的影响因素有很多，包括土地供应、建筑法规和税收等。

接下来，政府的计划将向首次置业者倾斜，同时大力支持新房的开发和建造。今天政府宣布，将在本届政府任期内废除《资源管理法》（RMA），并将以三部新立法取而代之。此举将大大简化未来的城市规划流程，缩减包括房产在内的规划时间和成本，促进住房开发。

同时，Robertson还在就一些措施寻求建议，包括延长明线测试（对五年内出售投资房的收益部分征收所得税），从五年增加到十年，以及修改针对海外买家的规定等。政府“大招”齐放，或许能一定程度上减缓房产投资需求，增加住房供应。

总之，LVR的重新引入和调整，或许能够暂时抑制投资需求，打击投机行为。但新西兰房价的最终稳定，还是要基于房屋供应问题的真正解决。

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(责编：丹妮)

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