奥克兰一首次购房者发现自己无法交割新建房，但这绝对不是个案
2023年7月24日 13:41
本文来源：NZ每日财经
本月底，del Valle 家庭将需要交割一套他们被认为无法负担贷款的新建房产。
Lea del Valle表示，她的母亲 Cristina 和弟弟 KiwiSaver 账户以及大部分家庭积蓄都可能会遭受损失，因为他们无法获得支付 Te Atatū South 房产约定的 839,000 纽币所需的贷款。
这个家庭并不是唯一一个发现自己已经无法负担几个月或几年前签订购买新建房的家庭。
抵押贷款顾问 Hamish Pate 表示，利率上升、住房贷款测试利率上升以及价格下跌，意味着许多借款人将会发现自己被原本希望向他们提供住房贷款的贷方拒绝了。
del Valle 家庭的处境尤其糟糕，因为他们在 2021 年 10 月签署买卖协议之前并没有寻求任何融资，尽管他们只有5%的首付。
Lea del Valle 表示，他们意识到了自己的错误，但这家人来自智利，之前从未在新西兰购买过房产。
“此时我们不再关心拥有房产，我们唯一想要的是退还我们的押金，这基本上是我们一生的积蓄，”del Valle 说。
他们说，他们的专业顾问让他们失望了。
当这个家庭今年开始尝试筹集资金时，他们被告知他们有资格获得的抵押贷款比他们所需的少了整整 30 万纽币。
他们求助的抵押贷款顾问是 Niche Mortgages 的 Susan Templeton，她表示，很明显，这个家庭的收入无法支付 839,000 纽币购买价格的抵押贷款。
这个家庭要求解除购房合同，遭到开发商拒绝。
财产律师兼 Pidgeon Judd Law 董事 Joanna Pidgeon 查看了 del Valle 的买卖协议，并发现了一些问题。
Pidgeon 说，当时应该告诉这个家庭需要先获得贷款批准，然后确保贷款协议在可能的情况下延期。
应该向他们解释合同中涉及的风险，包括计划购买的房产贬值的风险。
合同中的一项条款规定，买方必须在五个工作日内满足融资条件。
Pidgeon表示，这个时间很短，通常是10天或更长时间。
这个家庭现在有了一位新律师，他告诉他们，卖方预计在八月底之前获得房产所有权和合规证书，然后合同中的日落条款将允许 del Valle 家庭退出合同。
如果他们不和解，除了失去押金外，如果开发商无法以类似金额将房产转售给其他人，开发商也可以起诉该家庭，要求支付购买价格的余额。
已联系开发商征求意见。
抵押贷款经纪人 Hamish Patel 表示，还有许多其他人受到市场热潮期间签署建房合同的影响。他说，当银行要求对已竣工的房产进行估值时，经常会出现问题。
如果新的估值比最初商定的价格低太多，借款人可能会发现自己立即陷入负资产，这意味着他们欠下的贷款可能比房子的价值更多，在这种情况下，银行通常会拒绝融资。
一位潜在买家最近在网上发帖称，他们遇到了一个问题，因为他们对一栋新联排别墅做的估价比他们同意的买价低了 15 万纽币。“银行只会借给我少于我想要的金额，然后我需要支付额外的钱，但我不能。因为我已经付了定金，现在可以做什么？”
在某些情况下，建造时间比预期要长，而且买方的融资已经到期。
Patel 最近接手的一位客户正是处于这种情况，该客户的融资批准一年前就到期了，而建筑现在才接近完工。
“他们实际上只能找到慷慨的家人和朋友来弥补融资差距。”
为了避免这种情况，Patel 表示买家应确保他们的财务协议持续到合同日落条款日期之后。
这意味着，如果买家的融资即将到期，他们可以退出交易并收回定金。
住房贷款利率现在有时也会将买家拒之门外。Patel 表示，银行用于评估借款人偿还抵押贷款的能力的利率已从两年前的约 6.5% 升至约 9%甚至更高。
他说，这意味着借款人的税前收入每年必须增加 30,000 纽币，才有资格获得同等金额的贷款。
早在 2008 年经济崩溃时，Patel 就看到人们无法获得融资，然后开发商只能以较低的价格出售房产，之后就会向第一批买家索要卖低了的差价。
“因此，客户不仅因为无法交割会损失掉定金，而且现在如果在市场上出售当初以 100 万买下的房产最终可能只会卖到 85 万，开发商可能会向客户追讨差价。”
“很多人没有意识到，你不仅冒着损失定金的风险，还可能被起诉。”
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