新西兰房价下跌时期 千万不要做这八件事
2022年7月6日 13:11专家提出了以下八个需要注意的地方,买卖双方要避免犯这些错误。
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
新西兰房市正处于下行时期。房屋待售时间更长,更多买家提出有条件的报价。
在这样的低迷时期买卖房产,一旦做出错误的决定,会让卖家和买家付出高昂的代价。那么,买卖双方要避免犯哪些错误?房地产网站OneRoof咨询了一些专家,提出了以下八点建议,请大家注意。
1. 听信身边人,不如听取专家意见
投资公司Umbrella Group的贷款顾问Sara Hartigan说,人们想要听取亲戚朋友的建议,这很正常。不过,她建议大家不要一味听信身边人的经验,而应该“和专家谈谈,结合你自己的个人预算。每个人的预算和情况都是不同的,不要一味听信亲戚朋友的经验。”
房地产律师、ICLAW管理合伙人Aasha Foley说,卖家应该整理一些值得信赖的顾问,以便随时咨询。比如,房地产律师、建筑商、中介(经纪人)等,一旦时间紧急,可以很快咨询专业顾问。
她建议人们选择那些有房市下行期经验的律师,而不是无经验的年轻律师,因为过去十年刚入行的年轻律师大多仅了解如何在上涨时期行事。
2. 确保合同条款无懈可击
房价下跌时期,人们更可能退出交易。因此,确保合同条款严密、无懈可击,显得尤为重要。
Foley说,如果交易是无条件的,则需要确保至少收到10%的定金。卖家要检查这笔钱是否已经汇给了中介,并妥善保管在信托账户中。
3. 选择合适的销售方式
房市下行时期,价格与市场吻合是很重要的。那么,卖家应该选择哪种销售方式?给房产定价,招标报价(tender),议价,还是拍卖?
Foley建议考虑招标而不是拍卖。因为在房价下跌、贷款融资难的背景下,人们出价需要时间,很难快速无条件出价,除非手头现金足够,且不太在意买错。
不过,Bayleys坎特伯雷公司的销售总经理Rachel Dovey不建议议价出售的做法,因为买家会寻求房价的指导意见。她指出,议价出售,或定价出售(且定价超出市场预期),可能会延长待售时间。
相反,她认为“有截止日期的销售活动(如拍卖)能给买家提供一个最后期限,让他们理清财务,或进行建筑尽职调查,销售人员也可以提供良好的指导。”
4. 确保房子得到充分展示
当有大量房产待售时,卖家要制定计划,确保将自己房子的最好状态展示出来。整理、布置、拍照可能需要几周的时间,但这些准备工作,能让一处房产从附近的众多待售房产中脱颖而出。
其次是良好的营销策略。要擅于使用社交媒体和房地产网站,尽量吸引目标买家。
Open home参观活动是个很好的展示机会,让买家能够直观地看到房子。别忘了在房子外面挂一块牌子,吸引被动买家。“他们开车经过或遛狗时路过你的房子,可能就增加了买卖机会。”
另外,不要等到春天再卖。因为Dovey说,春天通常是上市房产较多的时候。但是,买家一年四季都在买房子,而冬天正是展示房子是否温暖干燥的好时机。
5. 不要猜测房价是否触底
买家在房市下行时期常犯的最大错误之一,就是试图把握触底时机,尤其是在利率上升的时候。
虽然从短期来看(三到六个月),他们可能买到了更物美价廉的房子,但贷款利率也可能更高。
财经房产数据公司CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson建议,“买家需要计算一下,看看最终的房价和贷款如何平衡,”他说。
贷款公司Mortgage Lab的创始人Rupert Gough也认为,如果买家看到一套心仪的房子,不要试图等六个月再买。“你永远不会知道房市何时触底,找到目前为止最划算的房子就可以了。”
6. 不要低估贷款融资的耗时
一些人需要6至8周的时间来安排贷款和融资。因此,律师和经纪人建议,签订条款时,在无条件出售前,至少预留15至20天的融资时间。
Foley提醒,银行的要求是循序渐进的,因此买家要预留够长的时间,走完注册估值、建筑报告等手续。
另外,由于估值要求越来越普遍,Gough建议为这一手续预留额外资金。
7. 谨慎“先买后卖”
资金不足,不要签订无条件合同
很多人会在现有住房还没卖出去的情况下,就承诺购买新房。Foley不建议这么做,因为在房市低迷时期,出售房屋需要更长的时间。一旦交易失败,可能会付出惨痛代价。
Foley的一位客户现在就面临这一问题。该客户在没有卖掉第一套房子的情况下,无条件购买了第二套房子。现在,他面临银行的压力,银行要求该客户尽快卖掉一套房子。
Foley建议:“在你的房子卖出之前,不要无条件购买另一套房,除非你有足够的净资产或人脉,足够面对根本卖不出去、或卖不到理想价格的后果。”
贷款顾问Hartigan也有这样的客户。该客户先买后卖,她需要帮客户紧急安排临时融资。
由于银行不再贷款给该客户,他唯一的选择是使用二级贷款,这意味着他现在需要支付10%的贷款利率,远高于银行的5.5%。虽然这笔贷款只需要六个月左右,但10%的利率导致该客户多支付了4万纽币的还贷费用。
“市场在不断变化,银行每隔几周就会改变政策。最终,你可能会把两套房子同时砸在手里,且无法交割,”Hartigan警示道。
8. 仔细考虑固定利率
出于对经济衰退的担忧,Hartigan建议人们锁定两到三年的固定利率。“不要一次性锁定利率,要分散风险,把贷款分散到不同期限的利率上。”
Foley补充说,不要指望利率保持不变。银行可能会改变放贷立场,如果贷款者的资产状况不佳,银行可能会收回他的贷款。
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