开发商引用日落条款威胁加钱怎么办？基督城一女子的抗争值得借鉴
2022年6月9日 10:11
文本来源：NZ每日财经
基督城的一名开发商被指控使用日落条款向买家施压，要求其比约定的合同价格高出45,000纽币。
咖啡馆工人Andrea Titterton于2020年10月以约510,000纽币的价格在Kaiapoi购买了土地和房屋的期房套餐（第19号）。
该建设于2021年4月开始，预计需要四个半月至六个月的时间。
到去年10月，Titterton本应该已经搬进她的新家中了，但现在当她经过那里，她却看到其他人享受着她期待的房子，因为开发商把它租了出去。
她与开发商Dynasty Capital的合同包含一项日落条款，如果在2022年2月28日之前未获得建筑合规证书，则买卖双方有权取消协议。
去年4月，Titterton被告知她的房子在2022年6月之前不会完工，而在2021年6月3日，她接到了Dynasty总经理Rameez Jones的电话，他谈到了场地填充问题、木材供应等问题，以及Covid和价格上涨。
“所以最终第19号房屋是最后一个。第21号的价格上涨了40,000纽币，他们同意支付。隔壁20号涨了47,000纽币，而19号则需要上周45,000纽币。”
“如果你付不起钱，Andrea，我们就无法完成房子。我们无法完成房子，我们就无法获得合规证书……如果没有钱，我们就无法付款，所以我们不得不停下来。”
Titterton告诉Jones：“那就停止建造吧，我会和我的律师谈谈，你会听到她的消息。”
在2月28日之前还没有拿到合规证书的情况下，Dynasty Capital试图解除合同。
但Titterton在该物业的产权上放了一个警告使业主无法出售房产。
直到5月3日该物业才获得合规证书，目前该物业已出租。
Titterton通过高等法院采取了行动，以确保她的警告保留在产权上。她必须证明她这是一个有争议的案例，证明她与Dynasty Capital的合同仍然有效。
Titterton认为，Dynasty Capital有义务采取合理的步骤来完成房屋的建设，并且未能这样做，不能依赖日落条款，因为这将使开发商从自己的违约中受益。
Dynasty Capital争辩说，延迟获得合规性不是他们的错。
在上个月末发布的一项裁决中，副法官Dale Lester裁定Titterton至少有一个值得争论的论点开发商无权援引日落条款，并且还有一个合理的论点，即Dynasty Capital违反了其以合理的努力完成建设的义务。
他指出，直到Titterton签署合同后五个月后才开始施工。
他说，她的房子是由开发商与相邻的两处房产“平行”建造的，这两处房产均于2021年9月获得了合规证书。
“20号和21号房屋在日落条款之前就已经完工，这表明从纯粹的施工角度来看，19号房产（Titterton的房产）没有理由不能按时完工，”Lester说。
“我还考虑到，买方提到停止工作是由于要求大幅提价以及威胁取消协议……[这]有点试图对买方施加不公平的压力。”
他说，Dynasty Capital的律师于2021年4月向Titterton的律师发送了一封电子邮件，该电子邮件声称延误是由于全国木材短缺、价格上涨、电器供应短缺、需要在现场调整填充水平以及“资金问题”。所以“不准确，因为这可能被认为是为了误导”。
这是在房屋的外墙和屋顶完成并且开始覆层的工作时发出的。
他说，由于混凝土垫已经下降，因此需要调整填充水平令人费解。Dynasty Capital实际上一直工作到2021年7月30日，完成了Gib板、油漆等工作。
Dynasty Capital在Kaiapoi仍拥有13个开发物业，其中大部分已完工或接近完工。该公司的董事是Halswell的Na Zhang，其股份由总部位于奥克兰的 Steven Maceachen所有。
Rameez Jones告诉媒体，他无法对产权上的警告决定发表评论，但“会说”该公司在该开发中与其他任何买家没有任何问题。
“这是21个房屋中的一个特殊案例。你可能应该记下这一点，”他说，并补充说该公司是“完全有偿付能力的组织”。
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