年轻首次购房者因日落条款失去新家,指责日落条款被滥用?
2022年1月25日 11:16日落条款通常旨在保护双方在特定日期未达到建造里程碑的情况下,如果未在特定时间范围内颁发合规证书,则允许建筑商或买方解除合约的条款。
本文来源:NZ每日财经
随着新西兰房价在过去两年内疯狂上涨,并且由于Covid的运输中断而导致的一系列建筑材料价格上涨以及边界封锁造成的劳动力短期,新建房的成本每天也在水涨船高。而很多购房者都遇到了开发商引用日落条款取消合约的惨痛经历。
一 年轻伴侣失去首套房
去年1月,当一对年轻的伴侣Fraser Galbraith和Marina Person在奥克兰Glen Eden的Rosier Park开发盘为他们的第一套住房支付了定金后,他们终于松了一口气,因为他们在疯狂的房市中找到了一套房子,似乎他们的好日子就要来到了。
然后在11月下旬,这对夫妇收到了开发商F&P Dream Homes律师的一封电子邮件,称如要保留这套新建房,他们必须多支付150,000纽币。
F&P的数据显示,这对夫妇并不是个案,他们所在街区的其他七位买家在受到同样的价格上涨打击后也不得不退出合约。
这对年轻夫妇表示,他们负担不起775,000纽币的新价格,因此失去了房产,并发现自己在一个已经增长了23%的市场中竞争。根据CoreLogic的数据,在他们支付押金和收到律师信之间房价已经跃升了23%,中位数房价从824,400纽币已经增长超过101万纽币。
但对于目前与父母住在一起的Galbraith和Person来说,失去他们的第一个家意味着推迟组建家庭。
“我们感到被背叛了,这绝对是一种背叛,我们觉得自己被利用了,”Galbraith说。
F&P Dream Homes董事总经理Josh Fan表示,房产价格上涨是由于材料和劳动力成本的上涨以及Covid-19造成的延误。
他为提高价格的举动辩护,称早期的买家以平均630,000纽币两居室和690,000纽币三居室的价格购买了这些新建房。
“这些房屋的市场价格现在分别为900,000纽币和100万纽币。因此,即使购买者选择留下来,即多付150,000纽币,他们也会获得巨大收益,”他说。
F&P Dream Homes能够通过引用购买合同中的日落条款来要求额外的金额。
在Galbraith和Person的案子中,日落条款的截止日期为2021年12月20日,这对夫妇被告知他们必须在12月10日之前接受更高的价格,否则开发商将援引日落条款,他们将失去签订的购房合约。
Fan说日落条款是为了双方的利益,如果封锁和材料短缺导致建筑无法在指定日期内完成,开发商就无法满足日落条款。
他说,业内大多数人都建议不要设置日落条款,而建议公司插入不可抗力条款,当发生双方无法控制的非常事件时,这基本上使双方免于承担责任或义务。
在媒体一再报道开发商以日落条款要求更高价格的情况后,商业、创新和就业部(MBIE)现在正在监控情况。
二 什么是日落条款
日落条款通常旨在保护双方在特定日期未达到建造里程碑的情况下,如果未在特定时间范围内颁发合规证书,则允许建筑商或买方解除合约的条款。
奥克兰房地产律师Joanna Pidgeon表示,一些开发商表示,由于成本增加,预售的开发项目以售价不再支持完成建造为由,并协商提价以阻止他们根据可行性条款取消合同。
“但会有一些开发商推迟工作以尝试使用日落条款提价,而不是以合理的速度完成建造。”
“有时即使日落条款仅适用于购房者,开发商仍在试图谈判提价。这是因为如果有些合同无法以规定的成本完成,开发商声称就会使开发公司被迫破产。”
开发商通常会创建一个指定的公司负责指定的开发项目。因此某一个开发公司破产并不会真正影响到实际控股的开发商。
Pidgeon说,这是一场完美的因素风暴。新冠疫情的限制推高了建造成本,供应链问题导致延误,短缺增加了劳动力和材料成本,市议会和土地局的产权发放也出现了延误。
她说,这些延误和成本增加侵蚀了开发商的利润,但与此同时,房地产价值也在快速增长。
“这意味着开发商承担了成本风险,而购买者获得房价上涨带来的利润。一些开发商正寻求通过提高价格或寻求取消然后转售来收回部分成本,以提高期房出售的价值。”
三 建造成本上涨
Galbraith和Person所签购的房屋价格上涨了24%,几乎与周边地区的房价上涨相同。
CoreLogic的Cordell建筑成本指数基于劳动力、材料、厂房租赁和分包商成本的综合结果,显示在截至9月的一年中,建筑成本仅上涨了5.5%。
Fan说,这些计算是有偏差的,因为F&P建设合同是在2020年初签署的。
“当他们开始建设时,总建筑成本为每平方米2050纽币。而这些成本目前为每平方米2800纽币,”他说。
他说,建筑公司使用的典型二级信贷机构的债务利息成本也有所增加,因为考虑到封锁、材料短缺、奥克兰市议会、Watercare和Vector的积压等问题,项目被迫推迟。
“这些才是开发商真实的问题,实地处理日常开发的真实成本。数据科学家直到几个月后才能看到成本的上涨,”Fan说。
然而,Galbraith表示,CoreLogic的数据与他的房产价格上涨之间的不匹配似乎是“邪恶的”。
Master Builders Association首席执行官David Kelly表示,在最好的时候买房是情绪化的,这些情况常常让买家心烦意乱,但对所有参与者来说都是可怕的。
“大多数开发商和建筑商不想这样做,而且确实处于不可避免的延误和成本增加的境地。但可能有些人不是,他们认为这是一个赚更多钱的机会。这是错误的,”凯利说。
他说,过去18个月推动市场的狂热导致许多人在压力下购买,而且很多人可能没有对他们签署的合同进行全面的尽职调查或获得法律建议。
“因此,当开发商使用某些条款时,可能会让人感到意外。但买家仍然可以要求建筑商或开发商证明任何成本上涨的合理性。”
“消费者有权利。建筑商或开发商不能只说价格上涨了20%,而不能提供确凿的证据来说明原因和方式。买家可以要求提供这些证据,他们可以检查类似的建筑是否有相同的增长水平。”
他说,如果在开发过程中买卖双方之间有良好的沟通,那么当事情变得困难起来的话,情况就会大不相同。
“这意味着买家知道正在发生的事情,即使他们对结果不满意,他们也不会因此措手不及并因此产生怀疑。”
一旦买方最终陷入开发商使用日落条款取消购买合同或重新谈判价格和条款的情况,他们就无能为力了。
四 定金被无偿利用?
Galbraith说,他和Person作为早鸟买家获得了折扣,他很高兴在他母亲和祖母家之间找到了一套房产,并且位于他熟悉的街区。
“如果我知道我的孩子会去我上过的同一所学校,甚至可能是高中,我会感到非常自在,”他说。
Galbraith 24岁,Person 25岁,他说他们在当地购买的希望现在已经破灭。
这对夫妇从高中起就在一起,多年来一直在为房子存钱,Galbraith说,他们应该处于一个很好的购买条件,既没有学生债务,也有专业的工作。
Galbraith说,得知开发商在一年中的大部分时间里拿着这对夫妇62,500纽币的押金,并用无偿这笔钱来资助其开发项目,而现在就这么简单地把它还回来,实在令人沮丧。
Fan驳斥了开发商利用了这对夫妇的押金。
“同样的逻辑意味着,支付K楼盘促销价押金的人也将通过F&P的新房楼花作为杠杆来从房市中获得资本收益,”Fan说。
“这些人在F&P承诺交付的房产按今天的市场价格可以获利近300,000纽币。”
这对夫妇说,他们提供了额外的75,000纽币来保留房屋,使总额达到700,000纽币,这是他们失去使用政府补助金之前的最高预算。Galbraith说,这个提议被拒绝了,最低价为72万纽币。
新的预计竣工和产权转让日期预计在10月左右。
Fan说,F&P Homes希望按照计划完成其分割建造,并且已经尽一切努力让人们进入他们的新家。
“超过70%的人都看到了这一点。他们意识到房价还在上涨,而不只是F&P Homes。”
整个开发项目有61套排屋,其中39套在支付押金后价格上涨。
Fan说,除了Galbraith所在街区的7个买家外,其他5个街区的32个买家也出现了涨价,其中4个在被要求额外支付30,000纽币后离开了。
这对夫妇收回了他们的押金,并希望尽快重新加入市场。
五 日落条款问题日益严重?
商业和消费者事务部长David Clark告诉媒体:“我知道媒体报道称日落条款被滥用,MBIE告诉我他们正在监测情况,以寻找流行率上升的迹象。”
Clark说,商务委员会有能力帮助那些认为他们的利益没有根据《公平交易法》得到满足的人。
“我被告知委员会没有收到关于日落条款的正式投诉,”他说。
Consumer NZ发言人Gemma Rasmussen表示, 她的组织意识到日落条款的问题日益严重,一些买家被利用并被要求支付额外的钱,因为声称新建筑的延误。
“我们的建议是在签署任何新的开发项目之前,先寻求好的法律建议并寻求财产法专家,”她说。
“希望保护自己免受不可预见价格上涨影响的买家可能会考虑加入一项仅限买家的日落条款。”
Consumer NZ的一项全国性调查发现,84%的受访者认为市场“过度膨胀或失控”,五分之三的业主将无法以目前的估值买得起自己的房产。
商务委员会的一位女发言人证实,在过去三年中,它没有收到任何关于开发商不当使用日落条款的投诉。
“然而,我们收到了一个签署合同买家的一般询问,他们说该合同包含日落条款,这是继去年11月的媒体报道之后,”她说。
“在这个阶段,我们没有调查这个问题。我们没有针对开发商操纵或滥用日落条款的任何法庭诉讼。”
Galbraith说他将与委员会联系。
这位女发言人说,如果合同条款造成严重的权益不平衡,对于保护企业的合法利益没有合理必要,或者造成不利影响,通常会被认为是不公平的。
MBIE的一位发言人表示,它没有收到任何关于这个问题的正式投诉,目前也没有考虑任何立法修改。
该发言人还表示,根据《公平交易法》,开发商就日落条款的目的以及如何使用这些条款所做的任何声明都是真实的,并且没有误导性,这一点很重要。
六 如何应对风险
Bell Gully的合伙人Karl Anderson表示,在签合同前必须仔细查看楼花合同条款的时间。
他会告诫任何人不要在没有获得良好法律建议的情况下签订楼花合同,因为双方都可以行使的日落条款通常是有目的的。
“没有人愿意与出现问题的合同捆绑在一起,这意味着开发无法按预期完成。如果在这种情况下,开发商可能想要在某个时候拔掉生命管,这是可以理解的。”
他说,合同也应该有赋予买方权利的条款,它们的目的是在买卖双方之间分配风险。“重要的是买家知道他们正在签署什么并睁大眼睛进入。”
Anderson说,楼花合同取消和重新谈判并不是一个新现象。
“我们已经看到它们在过去发生过,尤其是在市场火爆且价格一直在上涨的情况下。作为买家,它们是你需要注意并尽量降低风险的事情之一。”
对于日落条款,根据《公平交易法》,买家可能有一些追索权。
此外除了楼花的购买新房形式,购房者们也可以考虑买地建房套餐(House&Land package)的购买形式。
楼花一般在签订合同后先支付10%的定金,然后在房屋完工交割时支付剩余90%的购买价格完成交易。在新西兰这样一个绝大部分时间都处于上涨环境下的市场,开发商实际上背负了更大的资金流,以及成本上涨的风险。而购房者很容易在签订合同开始后就开始“挣钱”了,从另一方面来说楼花在很多情况下也变成了投机产品出现被市场过度炒作的现象。
买地建房套餐(House&Land package)则不同,虽然购房者在签订购房合同后同样需要支付10%的定金,但购房者实际签订的是买地和固定价格建房的两套合同。随后建造新房的地皮会先交割到购房者名下,因此购房者会需要先支付购地的资金。然后开始逐渐支付建房的资金。银行也会根据合约的需要逐渐帮助建造付款。因此现金流和建造时所产生的利息成本风险被转移到了购房者身上,虽然这是额外的建房成本,但是作为回报物业已经实实在在归购房者所有了,不存在日落条款所出现的失去房屋的风险。购房者在获得潜在房价上涨收益的利益下也承担了更多相应的风险。
当然在一些极端情况下,建房公司也是可以提高建造价格的。
新西兰认证建筑商协会 (CBANZ) 制定了自己的住宅固定价格建筑合同形式,供其成员使用作为行业的范本。CBANZ合同是在有原始固定价格和最终合同价格的基础上起草的。如果CBANZ合同规定,最终合同价格包括对原始固定价格的任何调整。其中调整(第5条)一项就是为了在合同签订后发生建造商的成本增加而拟的。
但是,要有权转嫁这些费用,建筑商必须满足三个要求:
1. 建造者必须无法合理预见成本的增加;和
2. 成本的增加必然会侵蚀建筑商的利润;和
3. 建造商必须能够通过参考原始定价和随后的价格上涨来证实上涨的合理性。
在现在的市场环境下成本增加的风险非常真实且众所周知的,建筑商是否能够满足上述1就已经非常有争议了。
固定价格合同的本质是建筑商确定他们的利润率,这不一定向客户披露,因为他们承担了价格上涨的风险。某些合同的利润可能已经比其他高得多并且包含价格上涨的风险了。为了满足上述2和3的要求,建筑商可能需要披露其利润率,除非成本增加与特定定价的项目相关,否则建筑商可能难以遵守这些披露要求。
可以说在新西兰的房市环境中,楼花合同已经变成了开发商承担绝大部分风险,而购房者只承担很小的风险却享受了房价上涨带来的大部分潜在利润。这种风险收益极不平衡的购房方式本身就是“不公平”的,因此日落条款也有其一定的合理性。最后,征询专业人士的意见,正确认识自己面对的潜在风险和收益在购房过程中是至关重要的。
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