ASB也预测新西兰房价明年将会下跌，但却带来另一个好消息......
2021年12月3日 08:56
本文来源：NZ每日财经
在此前Westpac，BNZ甚至新西兰央行都警告称未来新西兰房价可能出现下降之后，ASB现在也发出警告明年房价可能会出现下降，尽管降幅可能很小。
同样，早些时候新西兰最大银行ANZ的经济学家也然认为房地产市场将“软着陆”，并有下行风险。
在ASB最新的房地产洞察刊物中，他们的预测是房价将在2022年下半年下跌。
ASB经济学家Mike Jones表示：“一旦资产价格周期开始，就很难停下来。过去两年新西兰的房地产市场确实如此，”
“但我们现在看到的关键驱动因素最终表明，2022年可能是完全不同的一年。”
Jones表示下降幅度约在4%，但这应该“更多地被解释为对未来风险的提示，而不是精确的预测”。
Jones表示，在房价从2020年3月起上涨了30%至40%的背景下，4%的跌幅是“微不足道”的。
“值得一提的是，围绕房价的风险是双向的。一段时间以来，我们一直处于上升周期，但明年确实有小幅下跌的风险。”
他表示，最近的数据让预测者越来越相信房价快速上涨的趋势已经转变。
导致房价下行的因素包括抵押贷款利率上升、贷款标准收紧以及住房供应增加。
现在固定抵押贷款利率比6月份高出150到190个基点。
“是的，利率仍处于历史低位。但我们发现利率变动的速度对于短期房价动态同样重要。在这一点上，值得强调的是，我们在过去三到六个月看到的抵押贷款利率上升是16年来最快的。”
他说，由于人们并非在同一时间都固定了抵押贷款，因此影响会减弱，有些人甚至还没有受到利率增加的影响。
不过这次的利率变化会比之前的加息时期更快地影响到市场，因为明年会有很多借款人需要重新固定利率。
“所有抵押贷款利率债务（包括浮动债务）的平均期限仍然只有大约11个月，所有固定利率抵押贷款债务的60%（包括浮动债务在内的71%）将在未来一年重新固定新的利率。”
“我们的粗略经验表明，抵押贷款利率的变化会延迟大约六个月才会影响房价，但是……这次可能会更快。无论确切的时间是何时，我们看到的抵押贷款利率的大幅调整似乎都将对明年的房价构成重大拖累。这是我们下调2022年房价预测背后的驱动力。”并且从历史的房价通胀和利率变化走势图看也非常完美印证了这个观点。
他表示，新的贷款对价值（LVR）限制也会降低银行的放贷意愿，并且在储备银行实施之前，一些银行已经提出了债务收入比（DTI）限制。
“这种自我施加的信贷限制是有道理的，因为房价负担能力指标非常紧张，并且不能排除明年房价的适度调整。所有这些都符合银行更普遍的预期，即房地产信贷的可用性正如新西兰央行的信用状况调查所暗示的那样，未来六个月的信贷供应将会减少，这有望限制流入房地产市场的部分氧气。”
好消息是，Jones表示，他认为价格不会出现大幅下跌，而且房价不太可能回到一年前的水平。
他说，住房仍然短缺，劳动力市场强劲。
但他表示，有迹象表明，随着时间的推移，将有更多供应可用，这将削弱房价上涨的势头。
ASB经济学家的“长期观点”是，尽管住宅建设蓬勃发展，但到2022年，住房市场的房源仍将供应缺货。
“到目前为止，这种情况一直在持续发生。未售出房屋库存仍保持在有记录以来的最低水平附近。市场平衡的短期指标，如销售和挂牌比率，迄今仅略有下降，这意味着需求持续过剩。”
“最近在纠正住房短缺方面的进展令人鼓舞。在当下的Covid时代，在解决新西兰10年的建设不足方面取得了重大进展。在奥克兰尤其如此。”
“我们估计新西兰的住房短缺在过去一年中减少了约三分之一。而且，如果最近的趋势继续下去，我们可能会在明年底看到市场回到大致平衡状态。这种逐渐缓解的市场紧张将有助于减少未来几个月房价的上涨压力。”
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