新西兰11月新上市房源创七年最高，房价增长见顶，这会是房市的拐点吗？
2021年12月2日 08:31
本文来源：NZ每日财经
新西兰房地产市场在经历了9月由于疫情封城带来的打击后在十月大幅反弹，而在12月1日刚刚公布的两组房地产市场数据则显示出，新西兰十月房地产市场的强劲反弹很可能只是昙花一现。
一房价增长率已经见顶
根据新西兰房地产估价公司CoreLogic房价指数，11月份新西兰房屋的平均价值增加了17,227纽币，达到了987,401纽币。在截至11月底的一年中，新西兰房屋的平均价值上涨了218,388纽币。
在新西兰最大的市场奥克兰，房屋的平均价值在过去一年增加了286,890纽币，而奥克兰的房屋平均价值也首次突破140万纽币，达到了1,402,845纽币。
在全国范围内，房屋平均值的增长范围从罗托鲁瓦的17.8%到塔拉鲁瓦的53.1%不等。
然而，尽管价值增长强劲，但CoreLogic表示，有迹象表明价格增长速度已经开始放缓。
CoreLogic在其最新报告中表示：“11月显示房地产价值增长逐渐放缓，这种趋势自今年4月以来一直在发挥作用，但被10月的价值反弹打乱。”
“事实上，11月底的年增长率从10月底的28.8%回落至28.4%。这是自2020年8月市场在经历了2020年4月和5月的第一波强制封锁以来首次出现年增长率下降的情况。”
再看环比数据，11月新西兰全国房价平均价值环比上涨1.8%，而10月份房价平均价值环比上涨了2.1%。虽然房价仍在上涨，但无论从环比或者同比数字来看，增长的幅度都在减少。
CoreLogic NZ研究主管Nick Goodall表示“这是迄今为止市场繁荣正在放缓的最明显迹象，标志着在上个月意外回升后，价格又回到了缓和上涨的趋势。”
全国性的趋势大致相同。在主要城市中心，除但尼丁外，其他地方的月增长率均有所放缓，而除基督城外，其他地区的年增长率也均有所下降。
在奥克兰，11月平均房价上涨1.5%，低于上月的2.6%。这使得平均价格为1,402,845纽币，比去年11月高出25.7%。
虽然惠灵顿的平均房价上个月上涨了1%至平均1,114,979纽币，但远低于10月份1.9%的涨幅。与去年同期相比，价格上涨了33.5%。
基督城的平均房价11月上涨了3.7%，10月为4.1%，使该市的平均房价达到719,493纽币，首次超过700,000纽币的大关，这代表了该市35.5%的创纪录年增长率。
CoreLogic的数据是基于三个月滚动收集的中介和非中介销售合约的房产销售数据。数据应用了销售价格与cv比率计算生成的所有房产的平均值，而不仅仅是售出的房产价格。因此CoreLogic的数据不太可能被某个特定月份发生的销售情况所扭曲，并且可以更好地比较房屋价值随时间变化的长期趋势。
Goodall认为明年市场可能会继续放缓。
“这种放缓反映了长期强劲增长后势头的自然丧失，导致负担能力恶化，进一步受到利率上升和信贷条件收紧的影响，”他说。
“展望2022年，这种放缓势头可能会持续下去，尤其是在信贷进一步收紧的情况下。”
“自11月1日以来，能够获得高LVR贷款的首次购房者越来越少，而从12月1日起，《信用合同和消费者金融法》CCCFA也发生了变化，（银行）将对潜在借款人的支出和偿还贷款的能力进行更严格的审查，将进一步限制银行的贷款额度。”
“再加上抵押贷款利率的持续上升趋势以及一些银行已经实施了债务对收入比（DTI）的限制，很明显，随着我们进入夏季，对住宅物业的需求将受到更多负面影响，”他说。
虽然Corelogic认为房市已经见顶，但在另一方面Goodall表示：“但由于经济表现强劲且失业率低，我们预计经济放缓不会导致价格大幅下跌。”
Goodall说，许多房主在本轮上涨中积累了大量房屋净资产，并且已经以更高的利率通过了抵押贷款负担能力测试，因此应该能够适应更高的还款额。
“对于房主和政府来说，影响收入的冲击将更加令人担忧。”
二新上市房源创七年新高
与此同时，随着新房源和可供出售的房屋总数急剧增加，潜在的购房者在今年夏天将会有更多选择，而这也将减少房价上涨的压力。
新西兰房地产网站Realestate.co.nz在11月份收到了13,758套新房源，高于10月份的11,097套，环比上涨24%，比去年11月份同比增长了9%。
这是该网站自2014年10月以来一年中任何一个月收到的新房源数量最多的一次，达到了七年来的最高水平。
这么多新上市房源使网站上可供出售的房屋总数达到19,260套，比去年11月增长5.1%，几乎与今年3月的库存水平持平，这通常是一年中最繁忙的房地产销售月份。
很多地区的新上市房源都出现了上涨，Wellington上涨58.3%，而新西兰最大的市场奥克兰11月份共有8599套待售房屋，比去年增长4.5%，新房源也增加了10.4%。
只有五个地区的总房屋库存量出现了年度下降，它们是中奥塔哥/湖区、科罗曼德、坎特伯雷、北地和西海岸。
这些数字表明，让潜在买家竞争有限数量房屋的市场可能正在改变，而房屋供应的压力也可能开始缓解。
Realestate.co.nz在其11月的报告中表示，这些数据表明新西兰房地产市场可能正处于“转折点”。
“新西兰房地产市场正在发生令人鼓舞的转变，”Realestate.co.nz首席执行官Sarah Wood说。
“这代表了未来更多住房供应的早期指标，住房许可数量也创出历史新高。新西兰统计局的数据显示，我们已批准了比1970年代更快的速度建造房屋，这表明未来购房者的供应量会继续增加。”
“看起来买家在今年夏天将有更多房屋可供选择。”
Realestate.co.nz的定价数据在11月更为复杂。
根据Realestate.co.nz的数据，11月份全国平均要价比上个月上涨了3.4%，达到创纪录的969,604纽币。
八个地区的平均要价创下历史新高，其中惠灵顿现在的平均要价为1,002,190纽币，科罗曼德为1,203,073纽币、吉斯本达到了703,806纽币、奥克兰则创下1,264,601纽币、马纳瓦图/旺格努伊为671,919纽币、坎特伯雷也达到了672,248纽币、塔拉纳基为615,774纽币以及奥塔纳基的615,774纽币。
虽然中奥塔哥/湖区的平均价格在11月份跌至1,314,884纽币，但它仍然是购买房产最昂贵的地区。
但现在奥克兰所有地区的平均要价都超过了100万纽币，包括Franklin和Papakura，这些地区传统上都曾是更加实惠的地区。
在新西兰的城市中心，只有基督城（679,468纽币）、但尼丁（699,900纽币）、因弗卡吉尔（497,863纽币）和吉斯本（725,900纽币）的平均要价低于800,000纽币。
Woods表示，对房屋的需求仍然很高，11月份访问该网站和查看房产清单的人数又一次创下了历史新高。
总结： 随着上个月新西兰新上市房源暴增，虽然房价仍在上涨，但数据显示房价通胀已经首次出现年增长率下跌的明显趋势，包括此前爆出Barfoot & Thompson 也已经连续六周拍卖成交率下降的现象。这一系列数据均显示出房地产市场的巅峰时期可能确实已过，增速开始下降。由于传统销售旺季的年度周期关系，虽然12月的房地产市场还有一波行情，但在来年开市后的二月、三月房地产市场的走势情况将可以更加清楚看到房价通胀下降的速度究竟如何。
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