ANZ放宽公寓贷款规则，但投资人仍然需要慎重自己购买的是资产还是债务？
2021年7月5日 13:44
本文来源：NZ每日财经
众所周知，公寓一直被新西兰银行认为是风险较高的一项房产类型。而银行要求购买者提供的首付要求一直也明显高于其他类型的房产。而在政府最近NPS-UD政策推动下，似乎在未来，市场上的公寓供应将大幅上涨，而购买公寓也将再次成为比目前更加热门的一个选择。
01. 银行放宽贷款规则
上周，新西兰最大的抵押贷款机构ANZ银行宣布放宽了对小型公寓的贷款政策。
购房者如果购买38平米或更大的永久业权公寓（且卧室与起居区是分开的）现在只需20%的首付了。（投资者60%LVR仍然适用）
以前，在ANZ银行贷款买小于45平米的公寓需要支付50%的首付。
这一变化使ANZ与其一些竞争对手的信贷规则保持一致。
ANZ个人银行业务董事总经理Ben Kelleher表示：“公寓贷款确实比其他房产风险更大，对于38平方米以下的小型公寓和其他非标准公寓，我们仍需要更高的50%首付。像是租赁地权公寓(leasehold)或一户式公寓（Studio）也是一样。”
“更高的风险可能包括房产保持其价值并随着时间推移而增值的能力、建筑缺陷、物业法团管理的质量和租赁权等问题。”
此外BNZ表示，他们接受50平米或更大公寓只需20%的首付。较小公寓的买家通常需要支付35%的首付。
Kiwibank和ASB表示，他们对40平米或更大的公寓接受20%的首付。
Kiwibank表示，这个规则已经有一段时间了，但ASB表示他们最近才将其最小面积从50平米减少到40平米。
与以前不同的是，ASB表示，他们现在也接受无停车位的单间公寓只用20%首付。
ASB零售银行业务执行总经理Craig Sims表示：“传统上，没有停车位的单间公寓往往质量较低，更容易受到市场波动的影响，从而使银行和客户面临更高的风险，我们的指导方针反映了这一点。然而，公寓市场已经成熟，客户对公寓的需求随着对更可持续生活的渴望而增加。”
Westpac表示，40平米或更大的公寓贷款需要15%至20%首付。对于比这更小的公寓，则需要50%的首付。
在新西兰政府推出的政府关于城市发展国家政策声明(NPS-UD)中，政府要求各市议会在大型城区中心建造至少6层以上的公寓。相信在未来，越来越多的公寓将会拔地而起，银行改变信贷规则看来也是相应了政府的这个政策，并且也是对未来购房者需求的一种反应。
02. 你购买的是资产还是债务？
不过，虽然ANZ银行和其他银行改变了规则让首次购房者更容易获得小型公寓的贷款，但“单元产权”（Unit TItle）公寓的买家仍然需要睁大眼睛，公寓所有权的问题不仅仅是传统意义上人们在表明所看到的，还面临着政府正在寻求解决的一些列挑战。
对于许多首次购房者来说，单元产权可能是实现住房阶梯最低级的唯一现实选择，但与购买独立业权或交叉租赁物业不同的是，单元产权的购买者也会自动成为物业团体的成员，而每个单位的拥有人组成了这个物业法人团体委员会（Body Corperate) 。
物业法团本质上是一个小的民主法律团体，管理着单位产权住宅和周边的运营和维护，并受制于建筑物的状态和法人团体其他成员的财务状况，而成为这种民主小团体的成员可能会遭受始料未及甚至一发不可收拾的财务后果。
这本身并没有问题，但与大多数事情一样，清楚地了解与单位所有权相关的问题将确保投资者购买的资产符合自身的投资策略，以及更好的了解该投资的预期风险和收益。
“建筑漏水”问题并不新鲜，许多物业法团仍在努力解决这个问题。建筑行业专家指出，这不仅仅是“漏水建筑”危机，更恰当地描述为“有缺陷的建筑”危机，包括结构问题、被动和主动消防系统问题以及现在需要解决的地震加固问题等等。
确定相关的建筑缺陷是物业法人团体委员会面临的一项重大挑战，而一旦确定，为完成修缮工作提供资金则是另一项非常大的挑战。公寓每个所有者所需要承担的修缮费用有时可能会高达数十万纽币。
除非与承担责任的第三方最终达成具有约束力的和解，并且完全由承担方去筹集修缮的费用，否则为完成修缮工作而筹集的资金在很大程度上依赖于物业法团中的每个成员，根据每个成员物业价值的比例，他们需要为整体的修缮工作缴纳费用。
只有这样，物业法人团体才有足够的资金来完成整个工作。重要的是，如果物业法人团体的任何成员无法为补救工作提供资金，则为修缮提供的资金要求会落到那些有能力的人身上。
只对那些有能力支付修缮费用业主的公寓单位进行修缮工作几乎从来都不是可行的选择，尤其是在建筑物是公寓楼的情况下，因为这是一个整体建筑物。换句话说，即使自己的公寓完全没有任何问题，也必须为整个公寓的问题去买单。
除非该公寓在人们选择购买时已经在进行修缮工作，否则这些考虑因素不太可能成为购买者在购买时的“首要考虑”。但是，由于融资成本可能会落在了那些能够支付的业主身上，这些业主实际上承保或担保了为那些无力支付业主的融资风险。
在新西兰，传统“承保商”或“担保人”通常需要了解他们所承担的风险，但是在这种建筑的修缮项目中，永远无法保证风险被披露，并且在没有出事前，业主通常都不会意识到自己潜在所面临的风险。
新西兰司法评论已经认识到这种风险："购买单位业权物业并因此成为物业法人团体委员会成员的人必须承担这样的风险，即一些业主会不时拖欠物业费。而物业法人团体的资金成本则落在这些能正常缴纳费用的业主身上。” 根据Body Corporate 198072 v Bank of New Zealand [2011] 3 NZLR 249 at 42的判例法。
就像担保人通常对其所担保的债务人的信息有限（即使担保人都应要求债务人完全披露他们的财务信息），物业法人团体内的个人将没有实际能力获得有关其他成员的财务信息。他们加入物业法人团体纯属自愿，但接受为无力支付物业费的业主提供资金的风险则是另一回事了，并且如果这个数字是数十万纽币的话，这个风险会有多高？
因此，任何想要购买“单元产权”住宅的人都应该特别注意加入现有物业法人团体的额外复杂性，如果建筑物确实需要修缮，其中的风险之一可能是需要担保你邻居的那笔费用。所以，必须仔细审查物业法团的会议记录以确定建筑的现有状况，并从合格的建筑专业人士那里获得建议。做好自己的功课了解建筑物的状况将大大有助于投资决策。
请想象一下，一旦你购买的物业将消耗你额外的大量金钱，时间甚至给你的正常生活带来了持续的压力、使你陷入抑郁，你购买的将不再是一项资产，而是沉重的债务。
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