奥克兰租金飞涨，世界上最昂贵的城市之一！背后的原因竟是...
2023年12月14日 17:23
转自公众号：Barfoot and Thompson
最近有媒体评论将奥克兰的住房租金描述为“飞涨”，“世界上最昂贵的城市之一”。
不可否认，过去12个月租金大幅上涨， 根据Barfoot & Thompson管理的2.1万处房产的数据，奥克兰10月份三居室住宅的平均租金为$658纽币。过去12个月增长了4%，而同期通胀率上升了3.2%。
4%的增幅适用于整个奥克兰，比较奥克兰不同区域时，差异很大。增幅最高的是奥克兰中区以西（4.7%），增幅最小的是Franklin/Manukau乡村地区（0.9%）。
根据《经济学人》（Reddit发布）的分析显示，2020年，25%的新西兰租户将可支配收入的40%用于租金，居世界首位，英国（23%），澳大利亚（10%），德国（5%）。
按照世界标准，可以公平地说新西兰的租金的确很高。
八月，由财政部、住房部和央行联合资助的住房技术工作组发布了一份报告，题为《是什么驱动了租金》，探讨今天的租金是否比20年前更可负担。
该报告显示过去20年（截至2020年6月）新西兰的租金价格指数从零开始增长了83%。同期通货膨胀（以成本价格指数衡量）增加了54%，平均时薪增加了87%。
总而言之，过去20年租金增幅略低于收入增幅，但高于通货膨胀率。数据集显示，在过去20年里，租金从未与时薪脱节。
该报告的主要发现是，过去20年租金通胀的主要驱动因素是工资通胀和供求关系。报告指出，虽然抵押贷款利率确实对租金产生了影响，但影响很小。
而在这同样的20年期间，房价上涨了267%，住房技术工作组发表的题为《住房系统评估》的配套报告探讨了推动这一增长的原因。
报告发现，过去几年的房价上涨大部分不是由于住房供应不足，而是利率下降加上住房用地限制的共同作用。
这种结合导致了通过较低的借贷成本来支付更高的土地价格而产生的更大的支出能力。导致价格上涨的是土地成本，而不是住房成本。
这一点在每个家庭隔几年收到的房屋价值评估（Capital Value）中表现得非常明显。土地价值和住宅价值之间的划分一贯表明土地价值明显更高。
《住房系统评估》报告将土地供应定义为城市外围可建造住宅的城市土地、现有城市土地的再开发机会和密度开发机会（建造更多和更高的建筑）。
通过限制可建住房的土地数量、限制住房用地上的住房密度、限制建筑物的高度，我们正在使土地变得更有价值，并在这个过程中推高了现有房产易手价格以及新建房产的竣工价格。
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