房市灭火器终究还是来了，新西兰央行宣布今年年中即将实行DTI！今后还会出现2021年的火爆景象吗？
2024年1月24日 17:12
本文来源：NZ每日财经
新西兰储备银行昨天发布一份极其重要的征询文件，提议对银行住房贷款引入债务与收入（DTI）比限制，并放宽对低首付的贷款价值比（LVR）限制。
DTI 是央行的一种宏观金融审慎工具，可以限制了借款人相对于其收入可以承担的债务金额。
在这份新的咨询文件中，储备银行表示，他们提议初步制定 DTI 政策以允许银行：
- 批放最多 20% 的住宅贷款提供给 DTI 大于 6 的自住业主（即 80% 绝大部分的自住房贷款其 DTI 不能大于 6） ；和
- 批放最多 20% 的住宅贷款提供给 DTI 大于 7 的投资者（即 80% 绝大部分的投资房贷款其 DTI 不能大于 7） 。
该建议在激活 DTI 的同时放宽 LVR 设置，从而允许：
- 20% 的自住房贷款批放给 LVR 高于 80% 的借款人（即 80% 的自住房贷款其 LVR 不能超过 80%）；和
- 5% 的投资者贷款批放给 LVR 高于 70% 的借款人（即 95% 的投资房贷款其 LVR 不能超过 70%）。
目前的 LVR 限制对新的低存款贷款银行可以提供的贷款额度设置了“速度限制”。目前，储备银行的政策将超过房产价值 65% 的投资者贷款归类为高 LVR 贷款，并限制高 LVR 贷款不得超过银行新增投资者贷款总额的 5%。因此拟议的提案相对投资者来说将会是又一次小幅收紧。
如果自住业主贷款超过房产价值的 80%，则被视为高 LVR 贷款，而银行的高 LVR 贷款不得超过银行新增自住房贷款总额的 15%。因此对于首次购房者来说，拟议的提案将是有利的，因为银行可以有更多配资份额给到首次购房者了。（在大多数情况下，低首付贷款银行只提供给首次购房者或者名下没有房产的客户）
图片来源：NZ Herald / Ted Baghurst
提案目前还不具约束力
储备银行去年 10 月表示，高于 DTI 提议门槛的自住房贷款的比率仅为 10%（低于拟议的 20%），而对于投资者来说，这一比率仅为 8%（远低于拟议的 20%）。因此央行表示，其提议 20% 的速度限制“目前不会具有约束力，但会在类似于 2021 年房价繁荣的情况下限制银行贷款活动。”
储备银行表示，这反映了其“调整 DTI 限制的方法，因此它们起到了护栏的作用——这些工具在繁荣时期具有约束力，但在其他时期只具有最低限度的约束力。”
因此 DTI 限制的设置更类似于灭火器，当房市开始火爆时，可以有效的对房市降温。
“我们还考虑过为所有借款人设置单一个门槛（即为自住业主和投资者设置同一个门槛），这会更简单。但是，我们对这是否足以解决借款人类型的差异感到不满意，例如投资者倾向于以更高的价格借款，因此 DTI 比率往往都会高于自住房借款人。这意味着在房价上涨期间对投资者有约束力的单一门槛可能在任何时候都不再对自住房借款人具有约束力，同时给投资者带来更高的效率成本。因此，我们考虑的这个方案没有达到我们对所有借款人实施 DTI 限制的政策目标，”储备银行表示。
根据咨询反馈，储备银行表示将于 2024 年中期启动 DTI 限制。然而，如上所述，DTI 限制最初可能不会限制贷款活动。
“此时为的是激活 DTI 限制，而不是等到我们看到风险贷款大幅增加时再启动，这意味着这些限制更有可能在需要时立即到位，因为激活 DTI 限制是需要时间的。我们预计，激活后，DTI 限制在金融稳定风险升高时更具有约束力，但在其他时候则具有最低限度的约束力。”
“通过启动 DTI 限制，我们的目标是通过 a. 降低出现系统性抵押贷款违约（或金融压力）浪潮的可能性，b. 减少房地产市场的周期性，同时最大限度地降低对信誉良好借款人的限制性贷款的效率成本，同时提高金融稳定性。”储备银行表示。
“估计 DTI 限制对房价的确切影响是困难的，特别是考虑到 DTI 限制尚未在新西兰实施。我们之前在 LVR 限制方面的经验表明，它们对房价增长的影响相对较小。因此，我们预计，拟议放宽 LVR 限制只会对房价产生一定程度的影响。”
储备银行接着表示，预计其拟议的 DTI 限制不会在短期内对房价产生重大影响，因为考虑到当前的市场状况和高 DTI 贷款的流量较少，更改不会具有约束力。预计短期内仍将低于建议的速度限制。
“我们的观点是，DTI 的限制可以防止房价在繁荣时期达到不可持续的高水平，从而有助于在中长期内支持可持续的房价。”
储备银行目前的评估是房价“处于我们估计的可持续范围内，房价调整的风险比近年来更低。”
信贷周期繁荣与萧条的风险“重大”
储备银行副行长 Christian Hawkesby 在一份声明中表示，繁荣和萧条信贷周期的金融稳定风险很大，因此制定适当的政策来管理这些风险非常重要。
Hawkesby 表示：“DTI 限制对借款人相对于其收入可以承担的债务金额进行了限制，这将补充我们用于支持金融稳定的其他工具，包括对住宅抵押贷款的 LVR 限制。”
“虽然 LVR 工具旨在通过减少家庭抵押贷款违约时的潜在损失来提高金融体系的弹性，但 DTI 工具旨在降低系统性家庭违约浪潮的可能性。我们认为引入 DTI 限制将减少金融稳定风险，支持房价可持续性，并填补现有政策未涵盖的空白。”
“引入 DTI 限制还将使我们能够放松 LVR 设置，而不会增加金融稳定的风险。这些工具共同作用，使我们能够更有效地瞄准金融稳定风险，”Hawkesby 表示。
图片来源：PixaBay
DTI 不会是大杀器？
储备银行表示，其模型表明，当利率较高时，DTI 比率为 6 和 7 时，人们就会开始感受到财务压力。这高于 2017 年，当时的储备银行副行长 Grant Spencer 表示， DTI 比率高于 5 可以认为是“相当高”的。
Spencer 在 2017 年表示：“我们认为，如果上升超过 5 个，那就相当高了。如果利率或收入受到冲击，这个领域往往会出现潜在压力。”
然而，2021 年储备银行表示，利率持续下降意味着近 60% 的新增贷款发生在 DTI 高于 5 的情况下，其中约三分之一发生在 DTI 高于 6 的情况下。
“我们认为此前的 DTI 限制是不合适的，因为这样会在当前水平上占据很大一部分贷款。这可能会对房地产市场造成冲击，并有可能产生意想不到的不利结果，例如脱媒。”储备银行 2021 年时表示。
储备银行有这样的认识可以说是非常值得庆幸的，在此之前，有很多媒体包括前总理 John Key 都曾表示 DTI 就是房市大杀器，对于房市和房贷市场可能会产生无比巨大的影响，而他们参考的设置就是 5。
非银行机构抢生意的可能性减少
与此同时，储备银行表示，他们意识到对银行施加的宏观审慎限制（例如 DTI 和 LVR）越多，银行脱媒或丢失客户给非银行机构的可能性就越大。
“然而，通过放宽 LVR 限制和拟议的 DTI 校准的非约束性水平，风险就降低了。因此，在信贷周期的大部分时间里不太可能出现大规模脱媒，但在信贷周期的高峰期当 DTI 限制变得更具约束力时则更有可能发生。”
“非银行贷款机构目前在住宅抵押贷款市场中所占份额非常小。我们预计 DTI 的限制不会导致脱媒的规模达到令我们感到担忧的程度。但是，我们将对此进行监控，如果发生脱媒，我们可以采取行动解决脱媒问题。此外，作为即将举行的避免双重征税协定标准磋商的一部分，我们将考虑宏观审慎政策如何在所有类型的存款机构中运作，”储备银行表示。
漫长的旅程
至少自 2016 年以来，储备银行一直希望能够选择使用 DTI 工具，但由于担心对首次购房者的潜在影响，难以获得国家党领导的政府和工党政府的支持。终于这项政策在 2021 年 6 月获得时任财政部长 Grant Robertson 的支持 。
该工具的引入也遭到了银行业的反对，银行游说团体新西兰银行业协会坚持认为，如果储备银行引入 DTI 工具，“确实存在对客户产生不利影响的风险”。
在 2021 年 11 月的一份咨询文件中， 储备银行评估了为总收入六到七倍的借款人引入 DTI 上限以及为银行贷款人设置 7% 或 8% 的测试利率下限的影响，但强调这些只是说明性的。它还淡化了 DTI 对首次购房者的潜在影响。
储备银行在其新的咨询文件中表示，目前约 10% 的首次购房者贷款的 DTI 高于6。对于没有投资房的自住业主来说，情况类似，出于 DTI 限制的目的，自住业主将与首次购房者一起纳入自住房借款人群体中。
储备银行表示：“因此，考虑到 2024 年 1 月的当前情况，拟议的针对自住房借款人的 DTI 校准将不具有约束力。”
国际间政策比较
储备银行的咨询文件还包括国际间各国的比较，如上表所示。他们表示，这表明其提议“相对于国际基准并没有不必要的限制”。
监管机构强调了导致不同国家 DTI 限制差异的“众多因素”。其中包括央行定义债务和收入的差异。例如，储备银行表示爱尔兰使用贷款与收入（LTI）工具，该工具仅考虑单一抵押贷款，不包括其他类型的债务。在新西兰，储备银行将使用新西兰家庭的总债务。
“我们现有的 LVR 政策与一些比较国家略有不同。因此，考虑到 DTI 和 LVR 限制之间的相互作用，储备银行表示，DTI 限制的设计与其他司法管辖区略有不同是合理的。”
“新西兰的房地产市场与许多对照国家不同。传统上，借款人会以比司法管辖区更高的 DTI 比率借款，这表明相对于其他国家更宽松的校准将符合仅在房价上涨时具有约束力的策略。”储备银行表示。
“此外，新西兰投资者的角色与许多其他国家不同——机构投资者较少，而小规模家庭投资者较多。”
储备银行指出，重点关注拥有 DTI 工具的国家，但表示债务清偿收入 (DSTI) 限制在国际上比 DTI 更常见。
尽管 DSTI 限制的运作方式与 DTI 限制类似，但 DSTI 是对借款人在其可用于偿还债务的给定收入份额之外可以承担多少债务的限制，而不是像 DTI 那样的债务与收入的比率限制。
“例如，DSTI 为 40% 意味着借款人合格收入的最多 40% 可用于偿还合格债务。2021 年 11 月，储备银行就实施不同债务偿还能力限制的可能性进行了咨询，其中包括 DSTI工具。我们认为 DSTI 过于复杂，无法在新西兰的背景下实施和管理。”
它指出，澳大利亚没有 DTI 限制，但那里的银行在测试借款人的承受能力时必须使用测试利率工具。
储备银行表示：“我们在 2021 年 11 月的磋商中再次考虑了类似测试利率工具的可行性，我们认为 DTI 工具可以更好地支持我们的金融稳定目标，同时还能最大限度地降低效率成本。”
此外，新西兰的各大银行还会设定测试利率来评估借款人自行偿还贷款的能力。
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六月底实行？
储备银行正在就 DTI 的拟议设置以及 LVR 的宽松建议进行咨询。磋商将于 3 月 12 日结束。Hawkesby 表示，储备银行随后将考虑反馈并“决定 DTI 工具的激活和初始设置”。它预计在六月底之前传达决定。
储备银行表示，如果决定启动 DTI 限制，它将在启动该政策之前就银行注册条件的变化征求银行的反馈。
“如果我们启动 DTI 限制，我们打算在 12 个月后审查 DTI 和 LVR 限制设置。除此之外，我们打算每 12 个月审查一次宏观审慎设置，尽管如果情况需要，我们会更频繁地审查它们，”储备银行表示。
此前，央行已给予银行 12 个月的时间来准备其系统，以应对随时激活 DTI 限制。
从央行的征询文件来看，目前似乎已经没什么再能够阻止 DTI 启动了，银行这边一切也已经就位。虽然，央行一再强调 DTI 不会如此前外界所传言那样破坏力惊人，并且会限制首次购房者踏入房市。但最终影响毕竟还是一个未知数。
而如果，最后真如央行预想的那样，DTI真能成为房市灭火器，在房市繁荣时期起到冷却房市的作用，那新西兰房市还能再现 2015，2021年那样的火爆景象吗？
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