新西兰的房价高增长问题是世界上独一无二的吗？
2022年1月25日 11:25
本文来源：NZ每日财经
在过去的两年里，新西兰的房地产市场出现了前所未有的繁荣，但新西兰绝非孤案，大多数国家都遇到了类似的问题。
对住房的高需求加上有限的供应、迅速上涨的价格和负担能力问题正在引起全世界的关注。
虽然最新的莱坊全球房价指数显示，新西兰的房价在过去五年中增长最快，但在受监测的国家中，有48%的国家年度房价涨幅超过10%。这比大流行前的13%的国家有所上升。
排名前10位的国家包括新西兰、澳大利亚、美国和加拿大，这几个国家年价格涨幅均超过15%。
但许多城市的增幅更大。莱坊城市指数排名前25位的城市涨幅均超过20%。惠灵顿和奥克兰也在其中，但加拿大的三个城市、包括悉尼在内的澳大利亚的四个城市和美国的五个城市也是如此。
Knight Frank研究员Kate Everett-Allen表示，政府刺激措施、封锁期间积累的储蓄、大流行引发的对生活方式的重新评估以及低利率都推高了房价。
这给许多国家带来了住房负担能力和供应方面的挑战。新西兰倡议首席经济学家Eric Crampton博士说，新西兰的问题远非独一无二。
他说，各国的房价将继续上涨，直到新的供应满足需求。“当建造更多房屋的能力出现并且供应增加时，需求将缓解，租金将下降，价格将正常化”。
“但全球供应链一团糟，在许多地方，建房变得更加困难。这阻碍了发展。而且，在旧金山等一些地方，由于限制性的规划法规，这些问题更难解决。”
澳大利亚作为跨塔斯曼的邻国和吸引新西兰移民最多的国家，是新西兰最常被拿来比较的市场。
CoreLogic亚太区研究主管Tim Lawless表示，虽然澳大利亚可能更大，但这两个市场的构成和趋势非常相似。
悉尼和墨尔本市场往往会推动更广泛的市场并占据头条新闻，就像奥克兰和惠灵顿一样。其他城市或区域市场紧随其后，通常会受到更大市场的“光环”影响。
由于新西兰市场出现了天文价格的上涨，澳大利亚也是如此。CoreLogic最新的房屋价值指数显示，截至12月底的一年中，澳大利亚全国房价中值增长了22.1%。这使澳大利亚的房价达到了709,803澳元（758,484纽币）。
同期在新西兰，CoreLogic新西兰全国均价上涨27.6% 至1,006,632纽币，而房地产协会的最新数据显示，全国中位价上涨21.5%至905,000纽币。
每个主要城市的房价每年都以两位数的速度上涨，其中悉尼、墨尔本和布里斯班分别录得25.3%、15.1%和27.4%的涨幅。这使得他们的中位数分别为 1,098,412澳元、795,108澳元和683,552澳元。
Lawless表示，澳大利亚各地的负担能力和信贷压力与新西兰相似，但增长速度正在放缓，并且经过一段罕见的同步期后，不同城市的情况变得更加多样化。
“墨尔本和悉尼的势头已经大幅放缓，新房源激增和可负担性限制使市场降温。”
但他表示，在布里斯班和阿德莱德等城市以及昆士兰和塔斯马尼亚等一些区域市场，势头依然存在，没有证据表明价值增长正在放缓。
“这些地区的负担能力挑战较小，对住房需求的支持更好，”
“昆士兰州尤其表现出强劲的州际移民。此外，房屋供应也与其他地区不同，房产供应量仍远低于平均水平。”
澳大利亚的价格通常被认为比新西兰更实惠，但Lawless表示，一旦转换汇率后，奥克兰和悉尼的价格，或者惠灵顿和墨尔本或布里斯班的价格之间并没有太大差异。
虽然联邦和州政府对首次购房者有各种激励措施，但也有印花税和资本利得税。他说，各州不同的印花税对负担能力有很大影响。
“他们增加了所涉及的存款和交易成本，并使涉足这一领域变得更具挑战性。这是首次购房者的问题，而不是偿还抵押贷款。但他们并没有减缓价格上涨的速度。”
Lawless补充说，大多数地区的租赁市场也很紧张，空置率创历史新低，租金上涨约10%。
因为历史的渊源，英国也是另一个经常与新西兰相比的房地产市场。虽然它没有像其他一些市场那样飙升，但它也一直在经历繁荣。
根据哈利法克斯房价指数，2021年英国房价上涨了9.8%，相当于超过24,500英镑（48,300新西兰元），是自2003年3月以来最大的年度现金涨幅。这使得全国平均水平达到创纪录的276,091英镑。
哈利法克斯董事总经理Russell Galley表示，尽管英国在今年前六个月的大部分时间都处于封锁状态，但市场仍超出预期。
他说，锁定储蓄和六个月的印花税假期是促成因素。“可供出售的房屋缺乏，以及抵押贷款利率处于历史低位，也有助于将年度房价通胀推至2007年7月以来的最高水平。”
他预计价格将继续上涨，但相对于过去两年，上涨速度将放缓。
虽然存在地区差异。根据哈利法克斯的说法，威尔士的年度价格涨幅最大，在英格兰，西北地区涨幅最高，而伦敦最低。但伦敦的平均价格为525,351英镑。
住房负担能力研究员Hugh Pavletich表示，在比较市场时要考虑的一个因素是，许多其他城市的中高密度住宅比例要高得多，公寓生活被广泛接受。
他说，传统上，新西兰人喜欢更大的房子和宽敞的空间。这意味着我们的住房存量有更多的独立房屋，这些房屋的建造成本更高，而且容纳的人数更少。
“直到现在，随着新的规划规则和高密度建设增加供应的动力，这种情况才开始发生变化。但与许多人口接近我们的欧洲国家相比，我们也是一个不同的、不那么顺从的社会，并且更重视私有财产权。”
瑞典和奥地利等国家经常被认为是新西兰寻找灵感的房地产市场。
瑞典因政府资助的一项成功的建设计划而被提及，该计划解决了1965年至1974年期间严重的住房短缺问题，而奥地利有政府政策，几十年来积极支持购买和出租房屋的建设。
在奥地利，这意味着供应跟得上了需求，而且出租房屋充足且负担得起。但房屋拥有率仅为55.4%。在2018年人口普查时，新西兰的这一比例为64.5%。
Pavletich说，在奥地利等地，租房是一种更可行、更有吸引力的选择。“我认为，我们可以从欧洲人那里学到很多关于出租房屋安全占用系统的知识。我们目前的‘不安全’系统根本无法接受。”
尽管有强大的公共住房和租赁系统，欧洲国家也未能幸免于全球价格上涨。在莱坊指数中，瑞典以20.3%的年价格涨幅排名第四，奥地利以10.4%的年涨幅排名第27。
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