奥克兰将迎来第二波住宅土地划区！谁将会是这一波的赢家？

By 新西兰中文先驱网 2021年5月31日 11:54

“请吧，先生，我要更多！”

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奥克兰市议会的首席经济学家David Norman最近发表了奥克兰季度经济展望一文，标题为“请吧，先生，我要更多！” 这篇文章分析了在新西兰政府《国家城市发展政策声明》框架下奥克兰住宅土地将再次划区的简介。

•新西兰中央政府新的《国家城市发展政策声明》（NPS-UD）将要求奥克兰提供比当前《统一计划》（Unitary Plan)所允许的更大规模的土地开发。

•此次升级将集中在市区和市中心，快速运输网络以及在住房和商业都可及且需求相对称的所有其他地区。

•最好测试需求的标准是土地价值，人们为在特定地区生活而支付愿意的价格。

•在奥克兰，在某些地区存在土地的价值与住宅开发潜力之间的不匹配。这在目前的市中心和其他地区都普遍存在。

•土地价值表明，离市中心越近的地方需要更多的重新划区，那里有薪水更高的工作，最佳的交通连接和其他更加便利的设施。

我们是如何走到这里的？

2016年，奥克兰大片土地被大规模地重新划区（这意味着规则被改变，以允许对土地进行更有效的利用）。总的来说，这项具有里程碑意义的研究表明，在奥克兰的农村城市边界内有足够的开发活动，使得土地价格没有因为边界因素而被扭曲。

并非农村城市边界内的所有区域都被平等地重新划区了。距离市中心或都市中心更远的地区通常不会有太大的划区改变，这是有道理的，因为在那里对房地产的需求相对较低，远离工作，交通运输和其他便利设施。另外，距离市中心较近，靠近工作地点，拥有城市最佳公共交通连接且靠近其他便利设施的闭环区域，上一次也没有得到太大的重新划区。

NPS-UD要求地方政府在城市和都市中心及其周围以及快速公交节点（通常指奥克兰的火车站和北部公交专用道）周围进一步重新划区（Upzoning)。法案还要求在所有其他地区进行重新划区，以适应更大的可达性以及使那里住房和商业物业相对称的需求。

我们如何最好地衡量可达性？我们如何衡量相对需求？首席经济学家小组被要求协助分析所有这些远离城市中心，都市中心和快速公交线以外地区有关的问题。

如何衡量人们想要什么

一些人建议使用某个地区的销售数量或新住宅的许可数去衡量相对需求。但是，这些指标已经被我们希望从分析中剔除的因素所歪曲：许多得到许可并最终建成出售的房屋已经在之前重新划区的地区之中了。我们真正要回答的更大问题是，重新划区的地区是否是人们最想入住的。

NPS-UD建议使用土地价值作为需求指标。我们同意。土地价值是人们在没有预算限制情况下的最佳指标。这并不意味着没有人愿意住在土地价值较低的地区。人们通常也会想住在一些不是特别好的位置或缺乏便利设施的社区，从而使某些地区变得更加昂贵。但是，就平均和总体而言人们去评估一个地区的价值，更多还是以土地价格最为优先。

两件事使土地变得有价值。一是它靠近人们所重视的便利设施（位置）。第二点是你可以在这片土地上做些什么。我们要确定人们平均到达一些便利设施的平均时间，如果划区不是一个因素的话。这意味着对土地价值的公平比较就必须剔除划区因素，并仅考虑驱动土地价值的其他属性。

三角模型

在过去四年中，我们的工作一再证明，靠近奥克兰市中心是最有价值的指标之一。市中心有高薪工作，公共交通最好的地方以及在靠近海边步行街，那里是提供大量商品和服务的绝佳位置。

紧接着，在紧邻市中心地区的土地价值也很高。世界各地的城市大都遵循这样的模式：有价值的土地拥有最高的建筑物，而价值较低的土地则建了较低的建筑物。但这不是奥克兰以红色显示的模式。

在当前划区下，奥克兰根本不可能很好的开发深蓝色三角形内的潜力。

人们愿意在哪里花钱，哪里就有需求

那么，经验数据对整个地区的土地相对需求有何启示？细看到市中心去，我们可以看到各种从THAB（公寓和联排区）到密度最小的Single House Zone（单栋房屋区）在内的所有四种主要住宅分区类型，而这些土地在离城市最近的地方都具有更大的价值。距市中心10公里处的四种住宅划区类型的土地价值通常比距市中心2公里处的土地价值低40％-50％。

这证明了我们已经了解到的东西，靠近城市的相对需求要高得多。

纵观所有划区类型，这个模型同样明显。平均而言，无论距市中心多少距离的地区，土地价值最高的都是允许更高密度开发的类型（THAB）。最低价值的土地通常是开发潜力最低的土地（单栋房屋区），即便最靠近市中心的地方，划区类型仍然是地价的主导因素。

在这种模式下，我们当前是否正在提供最大开发潜力的划区规划？在土地价值最高需求最高的地区大力开发？答案是否定的。

下面有两组图片，第一组更详细地显示了最有价值的THAB土地在哪里，以及每个区域的住宅用地中有多少被划分为THAB（从0％到大于75％）。最有价值的THAB土地（每平方米价值超过4,000纽币）靠近市中心，但在靠近市中心的几个地区几乎没有THAB分区。相反，第二组地图显示了许多离市中心最近的独栋房屋区，再一次离市区越近土地价值越高。

基础设施的挑战

但是，把在靠近市区地方加大开发力度的规划快速落在纸上肯定是具有挑战的，而忽略这些挑战将是幼稚的。这些挑战中的关键是需要什么样的基础建设来支持明显更高要求的建筑密度增加，以及由谁来为支付这笔昂贵的费用。基于希望提供基础设施以更有效地利用土地的预期，接受重新划区的业主（无论是否选择重建）将通过重新划区获得土地价值大涨的意外收获。从经济学上来说，那些获得意外价值收益的人应该为该地区基础建设成本贡献相应的份额。

在进行划区变更之前，将需要适当的融资机制。如果不是这样，更改划区可能只是一个纸面上的想法，因为没有任何有意义的发展可以保证规划最终落到实处。