ANZ经济学家坚信新西兰房市巅峰已过，并发出警告建筑业有硬着陆风险

By 新西兰中文先驱网 2021年11月18日 09:49

建筑业

经济学家表示，“建筑行业一直在蓬勃发展，但随着利率上升和房地产周期似乎已经见顶，我们可能会看到该行业的硬着陆，并在此过程中对其他经济领域造成打击。”

图片来源：Unsplash

本文来源：NZ每日财经

ANZ银行经济学家表示，新西兰房地产市场很容易出现回调，但预计非常强劲的劳动力市场将阻止房地产陷入显着的螺旋式下滑。

在ANZ最新的NZ Property Focus刊物中首席经济学家Sharon Zollner、高级经济学家Miles Workman、经济学家Finn Robinson和高级策略师David Croy表示，尽管10月份新西兰房价环比上涨了2.3%，但年度房价通胀现在正在放缓。

他们表示，虽然10月份的房价大幅上涨，但这不足以阻止年度通胀的下滑，不过10月份房价上涨的势能已经达到“几乎”可以阻止下滑的程度了。

“回看过去三个月的房价平均移动轨迹，年度房价通胀放缓0.2%至30.3%。因此，如果要阻止11月年度房价通胀进一步放缓，房价的环比涨幅需要达到4%左右，这将比这个周期中的任何月度涨幅都要高，实际上至少在近几十年内都没出现过。”

他们说：“因此，除去周边的噪音，我们确信现在房市已经走过了当前房价通胀周期的巅峰，但从这里开始放缓的步伐仍然非常不确定。”

“我们很高兴10月份房价通胀加速是噪音而不是信号。虽然我们已经‘把握’了更强劲的起点，但我们仍然认为2022年将带来更疲软的房价涨幅（包括会有几个月随着利率上升房价出现下调）。”

经济学家表示，市场面临的重大不利因素包括了很多金融市场正在收紧的状况，比如抵押贷款利率上升、宏观审慎政策收紧、政府政策变化、住房不可负担性更加严重以及住房供需之间的差距因建筑业的繁荣而开始缩小等。

“这是一长串逆风，它们的显现速度可能比我们想象的要快。”

那么是什么因素阻止了本应该已经“转向”的房地产市场呢？

经济学家列举了三个原因。

首先：“房价是由边际交易决定的（交易房产只占整体住房存量中的很小一部分）。目前，可供出售的房源非常有限。虽然春季市场的新上市房源正在逐渐增加，但在经季节性调整后，房源供应仍然非常低。这可能会改变，但目前还没有迹象。”

其次：“FOMO（害怕错过恐慌）是当下楼市的‘动物感觉’（本能情绪）。动物感觉是一个综合性术语，用于思考人类本能和情绪对决策过程的影响。目前，FOMO似乎正在对市场施加额外的周期性压力，这无法仅用基本面和政策设置来解释。但随着利率上升，以及最终确认市场正在放缓，这种紧迫感可能会迅速转变为另一种情绪。”

最后：“也许当下的房地产市场最大（也更可持续）的基础是当前家庭雄厚的资产负债表（房屋净资产很高）。”

经济学家表示，极其紧张的劳动力市场和稳健的收入增长意味着加息“总体上是可控的”。

“在就业非常强劲的情况下，家庭收入冲击似乎不会很快迫使他们出售房产并推动房价调整（下滑）。”

“然而，随着住房债务在过去一年左右的时间里大幅上升，这种风险要消散还需要很长时间。”

但他们也指出，近年来建筑业已成为就业的更大份额。

与此次大流行危机之前相比，紧俏的劳动力市场“肯定更容易受到住房的影响”。

“在冗长的逆风和剩余的顺风之间取得平衡，我们看到了房地产市场软着陆的前景。”

“那种金发姑娘的情景肯定对双方都有风险，但在现阶段我们的评估是，没有足够的证据表明价格即将跌落悬崖，也没有任何迹象表明市场即将迎来第二春。这使我们对 2022年房价增长将在一段时间内低于平均水平的前景保持相对中等的展望，但在2023年房价可能会逐渐恢复到平均水平。”

(金发姑娘情景指，一切都恰到好处的市场环境，但却潜藏危机，源自英国童话三只小熊和金发姑娘）

然而，经济学家补充说，要实现他们的预测，“还有很多因素必须都最终实现”。而且，总的来说，考虑到市场“荒谬的起点”，他们继续将风险定性为偏下行。

“总而言之，房地产市场（以及与此相关的更广泛的经济）仍有比较长的过渡期，以度过Covid危机以及政策的负面经济影响。在各方面都不太可能一帆风顺，但在现阶段我们保持乐观，认为软着陆至少是可以实现的。”

在谈到建筑业领域，经济学家表示，在过去的18个月里，该行业绝对是新西兰经济中的佼佼者。