近180万澳人还贷难！双重加息恐引发史上最严重房市下滑

By 新西兰中文先驱网· 2026年09月08日 15:58

澳洲房地产加息

来源：今日悉尼

AdelaideNow报道称，澳洲房市可能正走向史上最严重的崩盘。悲观预测认为，房价或下跌10%，超过全球金融危机（GFC）期间的跌幅。与此同时，近200万人正承受房贷压力。

房贷压力人群可能继续增加，澳洲也正面对史上最严重房市低迷的风险。知名经济学家更警告，房价跌幅可能高达20%。

利率上升、争议不断的税务改革，加上经济衰退风险虽小却在扩大，三重压力正令房市下行加速。若跌势持续，房价可能超过2008至09年全球金融危机期间创下的9%最大跌幅纪录。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示：“我认为，接下来的风险全部偏向下行。”

他接受新闻集团采访时表示，过去推高房价的“燃料”是低利率带来的更多可支配资金，如今这股顺风已经转为逆风。

2026年的房市低迷可能成为澳洲有史以来最严重的一次调整。

基准现金利率会影响浮动房贷利率和消费者的消费能力。澳洲联邦储备银行（RBA）今年早些时候三次加息后，目前现金利率为4.35%。

利率市场认为，本月晚些时候或11月，现金利率几乎确定会第四次上调至4.6%。上月公布的消费者价格指数数据令人意外，核心通胀率维持在3.6%，明显高于澳联储2%至3%的目标区间。

面对利率压力，银行巨头Commonwealth Bank本周更新房市展望，预计全国房价将下跌9%至10%，2027年则温和回升约2%。

这项预测以只再加息一次、明年某个时候开始降息为前提。

不过，市场认为今年两度加息的可能性达到35%。

Shane Oliver表示，若两次加息与高利率这一“结构性因素”，以及预算案中备受争议的税改叠加，房价可能全澳下跌15%，超过房市过去的调整幅度。有关税改取消了资本利得税折扣，并终止部分现有房产的负扣税。

“这一次可能有所不同，因为房价长期超级周期的上涨已经走得远得多，存在这种风险。”

“这轮超级周期上涨已经持续了30年……支撑房价大幅上涨和过去几次浅幅下跌的，是房贷利率持续下降的趋势。如今，这一趋势已经结束。”

如果澳洲陷入经济衰退、失业率飙升，Shane Oliver认为，市场可能出现被迫出售房产的情况。届时，抛售会与已经疲弱的需求叠加，令房价从峰值到谷底下跌20%。

AMP首席经济学家Shane Oliver警告称，房价跌幅可能超过Commonwealth Bank最新预测的9%至10%。图片：John Appleyard

他称：“不过，20%的尾部风险代表最坏情形：需求面现有的不利因素、较低利率和税务改革，再与更高的失业率合并发生作用。”

Ray White经济学家Nerida Conisbee表示，有几项强劲因素可能阻止房价跌幅达到10%。

其中一个因素是，即使买家的住房需求减弱，澳洲仍在经历住房供应短缺。

建筑成本高企，也让建筑业难以建造足够的住房。

但她表示，如果再加息两次，房价下跌10%的结果“绝对”会“更有可能”出现。

研究机构Roy Morgan的最新数据显示，全国房贷压力也在上升。

目前，近33%的房贷持有者被归为“处于风险中”，也就是他们把税后收入的25%至45%用于偿还房贷。

这个群体相当于178.6万人，6月至7月期间增加了18万人。

Roy Morgan表示，如果澳联储把现金利率上调至4.6%，处于风险中的房贷持有者比例可能升至33.1%，人数则可能达到181.8万。

Commonwealth Bank高级经济学家Trent Saunders预计，房贷压力上升不会转化为被迫出售房产。

他接受News Corp采访时表示：“逾期30天的贷款比例已升至约1.3%，但仍处在通常认为的正常范围内……我们尚未看到任何特别令人担忧的情况。”

“目前家庭资产负债表总体相当健康。”

研究机构Roy Morgan表示，180万户家庭面临房贷压力风险。图片：Gaye Gerard

Nerida Conisbee认为，大多数人都会尽一切可能保住房屋，而不是选择出售。

她说：“人们通常会想办法偿还房贷……这可能意味着放弃假期，或者让孩子转出私立学校。”

与此同时，Cotality最新的房屋价值指数显示，跌势已从高端市场向外扩散，开始波及“较低四分位的房价”。

悉尼和墨尔本以外的市场也受到冲击。

8月，阿德莱德和珀斯下跌0.8%，布里斯班下跌1%。

按年计算，布里斯班、阿德莱德和珀斯房市仍处于上涨区间。不过，Shane Oliver警告，由于估值过高，布里斯班和阿德莱德的调整可能比悉尼和墨尔本更剧烈。

他说：“这两个城市近期房价都大幅上涨，令其估值高于悉尼；如今，它们的公寓和独立屋价格也比墨尔本更贵。”

“自2020年底以来，悉尼房价上涨约38%，墨尔本约16%，布里斯班约98%，阿德莱德约88%。”

Harris Real Estate负责人Phil Harris表示，过去6个月，他看到阿德莱德高端市场房价回落10%至20%。

他说：“这次下滑很有意思，因为通常情况下，政府都会有动力不断推高市场，但这次几乎有点不一样。”

Realestate.com.au高级经济学家Angus Moore表示，阿德莱德市场预计不会达到悉尼和墨尔本的下跌幅度，但近年来的高速增长很可能放缓。

Shane Oliver表示，如果政府在5月预算案中控制支出，降低需求和通胀压力，“这一切本来都可以避免”。

他说：“现在说这些已经是陈年往事了。当时没有这样做，澳联储很不幸只能处理由此产生的问题。”

政府已将乌克兰战争和伊朗战争引发的全球能源价格飙升，列为澳洲抗击通胀的主要因素。

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（责编：twinkle）

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