一文解读新西兰房产市场的“涟漪效应”
2019年8月26日 16:16
新西兰先驱报中文网综合 新西兰有史以来最大房产热潮的“风暴眼”终于找到了。
房产研究机构OneRoof及其合作伙伴、数据管理公司Valocity的一项新研究显示，2014年，奥克兰中区的Herne Bay，房价中位数已经飙涨了77.78%，从112.5万（纽币，下同）上升至200万。同期备受学生青睐的Grafton，也从32万涨到了60.5万，飙升89.06%。
2008年全球金融危机后新西兰房价一度出现暴跌，此后Herne Bay和Grafton经历了最大的年度涨幅。
OneRoof 和Valocity的研究发现，2014全年，大奥克兰地区共有超过51个居民区房价涨幅都超过20%。那么这种涨幅又是如何一步步向奥克兰以外扩散，并在2015下半年抵达陶朗加的？从OneRoof 和Valocity的研究中我们终于能够一探究竟。
“涟漪效应”起于奥克兰
两家机构以六个月为单位，测算了奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿、基督城和但尼丁在2005到2019年的房价，希望能够更准确地描绘出房产繁荣期的景象，并且剑指市场的弱点所在。
“2015年上半年和年中，奥克兰部分地区经历了高达两位数的房价增长。由Herne Bay和Grafton领衔，部分富裕居民区的房价在短时间内变得高不可及，而且因为靠近市中心商业区，此前勉强还可以负担的，位于市中心居民区的价格也是节节攀升，还供不应求，” OneRoof编辑Owen Vaughan表示。
本次房产热潮的第一年，奥克兰北岸的房价增长最为可观——幅度超过25.57%（211969纽币），直接跨越了百万大关。不过在整个房产繁荣期中，北岸的增速一直在急速下跌：2015-2016年增速只有10%，2016-2017年更是骤降到2%。
“在高房价，外国禁购令，以及卖家捂盘的多重冲击之下，北岸是本次奥克兰房市放缓的中心，” Vaughn说，北岸房市的表现，就是奥克兰其他地区，乃至新西兰全国一些高增长地区未来的缩影。
Valocity估价负责人James Wilson也表示赞成：北岸通常对国际市场和更高净值的个人更有吸引力，这个地区的房价最先迎来繁荣也最先下行，再正常不过了。
Wilson预计，北岸房价的负增长（2018上半年的-4%，2019年上半年为-5%）即将蔓延到奥克兰中区、Franklin，Rodney，Manukau和Papakura。
2017年中，Waitākere和Papakura这类地区的房价还保持着缓慢增长。奥克兰中区和北岸的房价跌幅已经达到5%到8%时，这些地方只跌了2%到3%。
“现在钱都已经涌到了奥克兰周边：2017年上半年凯帕拉（Kaipara）涨了34%，如今还有2%的涨幅；豪拉基（Hauraki）在6个月内涨了22%，涨幅如今已经下降到6%；怀卡托（Waikato）的房价增幅在2017年也达到了顶峰，如今只有3%”
Wilson表示，刚开始时投资人会希望在奥克兰中区和北岸之类的经济中心进行投资，资产升值后他们就离场，并且把资金投入城市边缘。这些边缘地区的房价较为低廉，升值后的资产在这些地方可以购入更多房产。
热潮向四下蔓延
OneRoof 和Valocity还发现，汉密尔顿周边的模式也比较类似，2015下半年当地房价增长了13%，然后在2016年底前，每六个月都涨了10%。6到12个月后，这股趋势蔓延到了临近的怀卡托和怀帕（Waipa）乡村地区，2017年底前当地房价每六个月就上涨8%到13%。
与之类似的是，陶朗加的房地产繁荣也在2016年底前开始逐步式微，并转移至临近的丰盛湾城镇，导致2017年之前当地房价增值达到7%-17%。
在惠灵顿，房价增长从市中心转移到了下哈特（Lower Hutt），最近则是到了波里鲁瓦（Porirua），2018年底当地的房价增速在12%到16%之间。但由于投资人已经将目光转向了卡皮蒂海岸（Kapiti Coast）或者怀拉拉帕（Wairarapa），波里鲁瓦的房价增速如今也开始放缓。
房市会崩吗？
如今全国房价增速都在放缓，而随着全球经济增速的变慢，新西兰这种高度依赖出口的国家该何去何从，也引发了不少担忧。上一次全球陷入经济危机时，新西兰房价曾经一泻千里，那么如今房产市场的风险又会有多大呢？
新西兰房地产研究所（REINZ）上周刚刚公布， 7月房屋销售量较上年同期增加，一些小型区域中心房价表现还挺强劲。
OneRoof的房地产评论员、新西兰房地产研究所（Property Institute of New Zealand）前首席执行官Ashley Church认为，房地产市场并不存在风险。如果以历史的眼光来看，经济衰退不会导致新西兰房价大幅下跌。
Church表示，只有在1970年代新西兰房价才出现了大幅度下跌。1975年到1980年间，新西兰的房价下降了38%，接下来出现了新西兰的第一个现代“房价热潮”。当时全球石油价格出现两次大幅上涨，1973年英国加入欧盟（当时还是欧洲共同市场）后导致新西兰主要出口客户蒙受损失，都可能导致了房价的下降。
“可能是因为新西兰人对房地产周期更加习惯，学会了抵御经济风暴，而不是像其他国家房地产市场那样容易恐慌——类似的下跌再也没有发生过，” Church说。
虽然1998年和2008年的金融危机对房价产生了影响，但都没有引发房地产市场崩盘。奥克兰房价在1998年亚洲金融危机后有所下降（6.6%）；2008年全球金融危机期间也降了8.6%。这两次下跌都持续了一年多一点的时间，然后房价才开始再次上涨。这些下跌都是在房价暴涨（10年中房价上涨了大约一倍）的背景下发生的，Church补充称。
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