新西兰央行竟然会对首次购房者也偷偷伸出了一刀!
2021年9月6日 12:05虽然新西兰央行并未明确提议针对“首次购房者”收紧新的LVR限制,但央行认识到,如果收紧针对所有自住房买家的现有LVR规则,首次购房者将成为有效的目标。
本文来源:NZ每日财经
新西兰储备银行 (RBNZ) 承认,从10月1日起收紧的银行贷款限制提议将对首次购房者造成最严重的打击。
新西兰央行上个月提议要求银行向自住房买家提供低首付(20%以下首付)抵押贷款的总额从20%降至10%。目前,有20%向自住房买家提供的抵押贷款可以流向风险较高(高LVR)的自住房购房群体,主要是首次购房者。
银行业监管机构周五发布了一份咨询文件,寻求对其提案的反馈。
央行表示,事实证明,需要进行干预,以防止首次购房者尤其是为了购买越来越昂贵的房屋而进行过度贷款使自己的负担能力超支,最终将自己和整个金融体系置于危险之中。
新西兰央行估计,如果房价下跌20%,那么在截至2021年6月的一年中,大约5%的新增抵押贷款将会变成负资产。而向购买首套房买家提供的新增抵押贷款中,约有22%的贷款将会变为负资产。
所谓负资产指银行的贷款总额将低于房屋当时的市场价值或者潜在卖价,一旦贷款违约银行账面将会出现坏账,而借贷人除了会被收回房产之外还会继续欠银行债务,可以说将会是得不偿失。
下图显示了截至2021年6月的一年中,在不同房价下跌水平下,新增贷款将变为负资产的部分。
新西兰央行解释说:“去年房价的增长率意味着已经拥有房屋的家庭通过资产价值的大幅上涨建立了很大的资产负债表弹性(去抵御风险)。”
“最近的换房者和投资者受益于他们之前房产增值收益,而最近的首次购房者以较低的购买力进入房地产市场,并且通常需要以更高的LVR比例借款,因此更容易受到价格下跌的影响。”
首次购房者成为更严格限制目标
虽然新西兰央行并未明确提议针对“首次购房者”收紧新的LVR限制,但央行认识到,如果收紧针对所有自住房买家的现有LVR规则,首次购房者将成为有效的目标。
他们表示,银行倾向于用尽其对首次购房者的高风险或高LVR贷款配额。
例如,向首次购房者提供的新增贷款中大约有35%是提供给那些首付低于20%的购房者的。与此同时,向其他自住买家(二次买家)提供的新增贷款中只有不到5%处于这一水平(LVR高于80%)。
潜在经济风险巨大
新西兰央行强调其工作是从整体上考虑金融体系的风险,而不是控制房价。
“金融系统的弹性是从一个强大基础开始的,但如果不采取行动,前景预计会随着时间的推移而恶化,”央行表示。
在进一步评论与负资产相关的风险时,央行表示:“负资产贷款的高比例本身并不意味着银行将面临信用损失,但它们的投资组合将明显更容易受到可负担性问题冲击的影响——例如,失业率上升,同时负资产的客户无法偿还贷款违约。”
由于新西兰家庭的大部分财富都与住房有关,新西兰央行还指出,房价下跌将使更广泛的经济降温。这意味着如果房价下跌20%将使新西兰家庭的总财富减少10%以上。
新西兰储备银行还表示,其研究表明,新西兰房产所有者们对房价下跌的敏感度远高于上涨。如果房价下跌,家庭会大幅削减支出,而房价上涨时也没有如下跌时增长的那么多,据数据统计,新西兰房价每上涨1纽币,消费只会增加0.03纽币。
可负担性问题将通过更多限制来解决
新西兰央行表示,新西兰对住房调整的影响更为敏感,因为家庭债务的水平已经非常高了,差不多快赶上了新西兰GDP的100%。
目前抵押贷款利率很低,但新西兰央行承认,“新西兰抵押贷款的很大一部分处于短期固定利率,如果利率在他们到期之前上升,那么很大一部分借款人将面临抵押贷款成本急剧增加的风险。接下来重新固定(将会面临大幅上涨的利率)......”
“最近的首次购房者将是承受可负担性压力最大的主要群体,因为他们的收入通常低于其他借款人,因此需要从他们的收入中留下更大的份额来支付贷款。”
“总体而言,投资者是第二大最有可能经历可负担性压力的群体。”
“现有的自住房买家不太可能遇到可负担性压力上升的问题,但应该指出的是,这些借款人占市场的最大份额。”
新西兰央行此前表示,将在10月开始就引入银行偿债能力限制进行咨询,包括一直饱受外界关注的DTI限制。
新西兰央行表示:“LVR更适合减轻借款人的负资产风险,而偿债能力工具应该更适合为借款人建立抵御利率上升等可负担性冲击的缓冲。”
不需要对投资者实现更多限制
虽然此次新西兰央行提议通过缩小银行对高LVR贷款放贷的比例,但其实他们也考虑过是否将最低首付比例增加到25%,即对自住房买家的LVR比例收紧到75%。最终央行并没有通过这个选项,部分原因是这会影响更多借款人,因为通常他们只能满足20%的首付门槛,上调门槛将会把更多人拒之门外。
新西兰央行还认为没有必要进一步瞄准限制投资者。截至5月,银行向投资者提供的抵押贷款的95%流向了首付超过40%的投资者,剩下5%可能是购买新建筑贷款,可以获得豁免。
新西兰央行指出,政府现在还通过取消投资者的利息抵税能力并延长明确测试的期限,预计这会对投资者产生更大的影响。
在这些变化之后,用于投资目的的整体贷款份额和高LVR投资者贷款比例都显着下降。
“因此,目前的证据并未显示向投资者提供的新贷款会导致更多的金融稳定风险,”新西兰央行表示。
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