皇后镇怎么了？新西兰最贵市场单月房价暴跌47万纽币！

By 新西兰中文先驱网 2022年5月13日 11:15

皇后镇的房地产市场结构突然发生了剧烈的变化。

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本文来源：NZ每日财经

新西兰房地产协会（REINZ）在5月12日公布了其四月的新西兰房地产市场报告。数据显示出今年房地产市场可能是一个非常寒冷的冬天。

REINZ的最新数据显示在4月份新西兰全国的房屋销量单月就环比下降了29.3%，突显了市场的持续放缓。4月份新西兰全国仅售出4860套房屋，同比去年火热市场下4月的7497套销量下降了35.2%。

按年计算，每个地区的销售额都下降了10%以上，但Marlborough的降幅最大，为53.6%。在奥克兰和惠灵顿，房屋销售分别下降了41.3%和34.6%。

REINZ首席执行官Jen Baird表示，市场变化的步伐非常明显，这在销售活动的进一步放缓中很明显。

她说，由于需求挑战，市场表现不佳，开放式房屋参观和拍卖参加率均双双下降，全国买家咨询量也进一步减少。

“可负担性、不确定性和不断变化的财务状况仍然是主要问题。更严格的贷款标准、贷款与价值比（LVR）、利率上升以及通货膨胀继续给一些购房者带来挑战，尤其是首次购房者和投资者。”

她说，现在是房地产周期的收缩阶段，需求减弱，销售数量下降，更多库存在市场上停留更长时间，但房价仍然很高。

虽然全国房价中位数从去年4月的804,362纽币上涨8.8%至875,000纽币，但现在年度价格涨幅已经变得较为温和。去年这个时候，年增长率为19.1%。

大多数地区都出现了年度价格上涨，其中西海岸和坎特伯雷的涨幅最大。它们分别上涨31.6%至362,000纽币和20.8%至684,000纽币。

但Gisborne、Manawatu/Whanganui和Otago的价格每年都在下降。环比趋势也显示房价的整体下跌，新西兰全国的房价中位数较3月份的890,000纽币下降 1.7%。

奥克兰的房价中位数在4月份同比年上涨4.5%至117万纽币，但环比3月份却下降2.5%，而惠灵顿的房价中位数同比年上涨7.1%至930,000纽币，但环比上个月下降0.8%。基督城房价中位数在4月同比上涨20.3%至710,000万纽币，环比三月没有任何变化。

新西兰只有四个地区创出了历史新高，这是自2015年10月以来的最低数字。他们是Waikato地区（不是省区）（环比单月上涨21.7%，中位价从3月的875,000纽币上涨至1,065,000纽币）， Napier市（环比单月上涨5.6%，从3月的852,000纽币上涨至90万纽币），Marlborough（环比单月上涨13.7%，中位价从3月的660,000纽币上涨至764,000纽币）以及Southland(单月环比上涨70.3%，中位价从370,000纽币大涨至630,000纽币）。

上个月的月度冠军皇后镇湖区，在3月份房价中位数创出历史新高达到1,420,000纽币后，在四月单月环比下跌33.1%！房价中位数下跌至950,000纽币。四月的房价“暴跌”让上个月还是新西兰房价最贵地区的皇后镇湖区一跃跌出了百万壕宅俱乐部，可以说是十分诡异。

这样的异常数据使皇后镇上个月房价还同比上涨了+19.3%，结果到了4月，就出现了同比下跌-22.1%的诡异现象。受皇后镇反常数据影响，整个Otago地区的房价也同比下跌了-5%。不过经季节性调整，Otago的房价中位数同比下跌只有1.1%。

不过REINZ解释到，这种极其反常的房市房价暴跌数据并不是因为皇后镇的房市崩了，而是因为皇后镇的房地产市场结构突然发生了剧烈的变化。这是因为皇后镇周边很多新的更加可负担的联排、公寓等开发项目的大规模销售量拉低了整体的房价中位数所致。在4月皇后镇湖区106套房产销售中，58套销售来自Wanaka Riverside的开发项目，售价仅在40到70万纽币之间，另外该地区还有很多类似的可负担小户型房产的交易，这导致了房价中位数在单月的诡异暴跌。

对于房屋库存方面，Baird表示，目前市场上有更多的待售房产，4月份全国共有27,050套房产可供出售，同比增长70.8%。

这与不太乐观的金融和经济前景相结合，意味着需求已经消散，这正在缓解上行压力并减缓价格的增长。

Baird说，随着买家花时间考虑更多可用的选择并进行尽职调查，对多付的恐惧已经超过了对错过的恐惧。

她说，随着更多库存的增加和价格的下跌，那些有更多房屋净资产支持并在失业率低的就业市场中获得保障的人将继续看到市场的机会。

“我们房价指数的疲软结果表明买家期望并且正在支付更少的价格，我们听说买家的谈判越来越激烈，这表明权力已经从卖家手中转移。”

她说，这种情况可能会在未来几个月内持续下去，那些承诺出售房产的人将进行调整以适应市场。

“尽管情绪发生了变化，但现在一些卖家的预期高于市场愿意支付的价格，我们很可能会开始看到一些卖家在‘测试’市场后选择暂缓抛售。”

Kiwibank高级经济学家Jeremy Couchman表示，REINZ的数据表明市场为去年的过度行为付出了代价，并明确表示未来一年将经历一段艰难的旅程。

他说，市场正在适应住房供应增加、与投资者相关的税收变化、信贷条件收紧以及抵押贷款利率上升的新现实。随着边境开放，预期的人才流失不太可能帮助缺乏需求的市场。

“我们现在预计2022年价格将下跌10%左右，代替了之前预测的下跌5%。但预计此次价格下跌将是短暂而剧烈的，预计到2023年底价格将适度上涨。”

他说，这种观点是基于劳动力市场的强劲和支撑房地产市场的持续短缺。

ANZ高级经济学家Miles Workman表示，REINZ的数据以及上市、拍卖清盘率等轶事表明，市场仍处于下跌趋势中。