奥克兰房价还会继续涨吗？
2021年11月18日 20:06
本文转自公众号：Barfoot and Thompson
去年，购房者充分利用创纪录的低利率和宽松的贷款标准，或增加投资组合，或首次登上房产阶梯。
今年，官方现金利率上调，央行放风还会再次上调；贷款利率同步上升，LVR和DTI比例也可能收紧。但与此同时，新西兰部分地区的住房存量创历史新低，需求和价格仍然居高不下。
房地产市场宏观经济驱动因素专家Tony Alexander接受英文先驱报的专访，认为这一轮房地产周期巅峰会逐渐放缓，曲线变平，但不是现在。对近期市场上的政策变化和未来房价走向他提出自己的解读。
LVR？DTI？利率？
Tony Alexander表示：“DTI是为了限制伴随利率上升，偿债占据人们可支配收入的更大比例时陷入困境的借款人数量。DTI是一种工具，旨在降低金融系统风险和经济损失。这些工具的目的不是为了帮助首次购房者提升住房拥有率，当然DTI对投资者来说更严格，就像LVR一样。”
现在抵押贷款利率比四到六个月前上涨了1.4到1.8个百分点，接下来市场会有什么变化？
首先，利率的上升会将房地产市场推向更高的高度。
为什么？因为人们希望在利率进一步上升之前完成购买并锁定固定利率。这解释了为什么新西兰平均房价在截至10月的前三个月内上涨了6%（奥克兰为5.9%）。而截至7月的前三个月的增长率为3.5%（奥克兰为2.3%）。
始于8月18号的封城也起到了推波助澜的作用。去年第一次封城时，谁都不知道会发生什么。现在我们知道了——我们急于购买彼此的房子。
有了上一次封城的经验，买家想要抢在解封后的高峰来临前买房，因此，即使在封城期间，房地产市场也依然强劲。
还有买家因为担心银行会慢慢引入DTI限制，赶在正式实施之前加快购买速度从银行获取贷款。
各大商业银行在央行正式实施该规则之前拟定的默认比率似乎是6。也就是说，如果包括信用卡和先买后付型债务在内的总债务超过家庭年收入的六倍，银行将越来越不可能放贷。
央行刚刚发布的数据显示，在截至9月的前六个月中，25%的首次购房者贷款DTI比率高于6，自住业主为33%，投资者为51%。
对所有买家群体引入和严格执行DTI比率为6的政策将对购房者的贷款数量产生重大影响。受影响最小的群体是首次购房者。但即使如此，25%的首次购房者也是不小的数目。也许这就是为什么央行现在谈到DTI比率时考虑的是7。
市场狂热还会持续多久
Tony Alexander说：“我们仍处于房价繁荣之中，现在说峰值已过还早，在我对房地产经纪人的每月调查中，FOMO（害怕错过）情绪仍然很高，坊间反馈是市场狂热仍在继续。进一步增长10%是合理的预期，但不会再出现去年30%的增长。
“再过几个月，随着抵押贷款利率上升等政策开始发力，2022年年中之后情况将大不相同。
“当国际旅行恢复时，会使房屋需求以及价格趋于平稳。我预计边境重新开放将使居民支出再次分配给海外旅行。边境关闭导致许多本来计划旅行转而买房的年轻人改变了行为顺序。
“过去两年，回归的新西兰人和许多暂时不离开的新西兰人是自2020年3月以来房价上涨39%的原因之一。
“2022年和2023年，新西兰人可能会为了更高的工资、更低的生活成本和更低的房价而流向澳大利亚，人才外流或将部分抵消16.5万名获得居民签证的移民和预期的房屋需求。”
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