贷款艰难:新西兰“三世同堂”现象增多,一些房主陷入负资产
2022年8月10日 17:18在利率上升、贷款收紧的情况下,新西兰的一些父母不得不和成年子女同住。
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
本月初最新出炉的房产数据,又是跌势一片。
本周二(8月9日),新西兰国有房产估值公司Quotable Value(QV)公布了7月份的房价指数。数据显示,随着利率上升、信贷限制和通胀压力,新西兰全国大部分地区的房价持续下跌。截至7月底的三个月里,全国平均房价下跌4.9%,目前为989790纽币。这是全国均价自2021年9月以来,首次跌破100万纽币,过去一年房市所产生的资本收益已化为乌有。
8月3日,财经房产数据研究公司CoreLogic宣布,新西兰房价出现14年来的最大跌幅,下跌的严重程度直逼2008年全球金融危机。过去四个月,全国平均房价一直在下降,从3月份的1043261纽币降至7月份的1009662纽币。全国六大城市的房价都出现下跌,奥克兰房屋均价下跌了85452纽币,主要原因是冬季淡季和利率上升。
新西兰房地产网站realestate.co.nz的数据表明,房市已完全进入买方市场,房源数量比一年前翻了一番,而要价继续下跌。截至7月底,该网站共有26358套待售住宅物业,是去年7月底的两倍多。全国平均要价从去年1月的峰值(994885纽币)跌至7月的907411纽币,奥克兰的跌幅更大,平均要价暴跌152094纽币。
8月1日公布的OneRoof-Valocity房价指数也显示,5月至7月,全国平均房价再降3.6%,至105.3万纽币,房市低迷现状丝毫没有缓解迹象。奥克兰的平均房价下跌了4.4%,至146.8万纽币。这是自3月底以来连续第五个季度下跌。
销量数据也不理想。虽然7月份市场仍处于冬季低点,但上个月却比以往更加冷淡。房地产经纪公司Barfoot & Thompson表示,7月奥克兰的住房销量锐减50%,同比去年下降50.5%,是过去22年来同比最低水平。而8月初的一周里,该公司只有不到12套房成功拍卖,整体拍卖成交率仅为15%
房市低迷,人们的购房积极性锐减。经济学家Tony Alexander和新西兰房地产研究所(REINZ)进行的房市情绪调查显示,首次购房者和投资者退出房市,拍卖会和open home参观活动现场人少,评估房产的业主越来越少。海外买家兴趣很小,本地买家也不再有FOMO(害怕错过)情绪,转而担心支付的价格过高。
部分房主陷入负资产
房价的不断下跌,让一些房主陷入负资产(贷款价值超过房价)。
CoreLogic估计,惠灵顿已有数百名首次购房者处于负资产状态。2021年第四季度的惠灵顿首次购房者中,估计有34%现在已处于负资产状态。另一些在2021年第三季度和今年第一季度买房的首次购房者,也可能处于负资产状态,但比例较小。
不过,房主们也不必过分担忧。据RNZ报道,CoreLogic的首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示,有的房主可能在去年第三季度或去年第四季度购买了房子,之后房价一直在降,导致房主处于负资产状况。
但是,只有急需出售时,负资产才是个问题。目前新西兰劳动力市场紧张,工资上涨,只要人们能保住工作,就不会有太大的出售压力。所以,“负资产无需恐慌,虽然人们会担忧,但不一定是一场经济灾难,”Davidson说。
CoreLogic新西兰研究主管Nick Goodall也表示,在经济和劳动力市场稳健的情况下,不必对“负资产”担心太多。
现在的主要问题是,很多房主的固定利率即将到期,现在要以更高的利率偿还贷款。因此,房主需要勒紧裤腰带,来支付这些成本。Davidson认为,目前还不会存在普遍的拖欠贷款的行为。
“三世同堂”现象增多
虽然房价有所下降,但由于前几年的持续飙升,可负担性仍然很差,因此,在利率上升、贷款收紧的情况下,新西兰的一些父母不得不和成年子女同住,以便筹集更多首付资金、获得住房贷款。
据OneRoof报道,“大家庭”买家越来越多,他们整合了家庭成员的收入,共同申请房贷,一般是父母提供首付,成年子女偿还贷款。父母通常存款较多,再加上KiwiSaver,均可以用作首付,但他们无法在退休前还清贷款,所以成年子女的收入可以用来偿还贷款。
奥克兰Papakura地区的房地产经纪人Anthony Russell表示,由于两个人的收入不足以申请贷款,因此出现了相当多的几代人共同买房的现象,这种情况在太平洋岛裔和印度裔家庭中尤其普遍。
Manukau地区的房产经纪公司Ray White合伙人Tom Rawson说,他们现在就有这样一个“大家庭客户”。一对年长的夫妇和他们的成年子女正在卖掉现在的房子,以便搬进一所更大的房子同住。
“这种情况很常见。以前父母是子女的‘首付银行’,现在则是父母搬去和子女同住。”他说。“通常父母拥有资产,子女有全职工作,也有自己的孩子。”
Rawson说,一般这种买家会寻找大户型的房产,如四到五间卧室,或带有另一栋较小的独立住宅的房子。这样,子女的家庭可以入住主屋,祖父母则住在旁边较小的房子里。在罗托鲁瓦,一些房主们在自家院子里增加一套约70平方米的小房子,供其他家庭成员居住,以降低整体生活成本。另外,拥有一到两个底层卧室的双层住宅也受到了很多“大家庭”的欢迎。这种户型一般在一楼有一个套间,可以住一对夫妻。
贷款公司Mortgage Managers的贷款顾问也注意到,最近,来自“大家庭”的贷款申请有所增加。一般来说,首付不足是买房的主要阻碍,如果每个人有2万纽币,那么四个人就是8万纽币,比两个人的力量要大得多。
还有一些家庭的父母和成年子女都有收入,所以想一起买房,以获得贷款。奥克兰Mt Roskill的房地产经纪公司Harcourts的共同所有人Nick Kochhar说,他知道有几个家庭正在这么做,主要原因是目前贷款难度增加,父母可以用现有房子的资本,来帮助子女存款。
虽然他也有“大家庭客户”,几代人搬到更大的房子同住,但他说,更常见的情况是父母帮助子女买房,但不搬去同住。
买家放眼低价位地区
还有一些买家将目光瞄准了房价较低,但环境优美或发展潜力大的地区。
据RNZ报道,平均房价仅为32.5万纽币的南岛小镇Westport(位于Buller地区)正吸引越来越多的首次购房者。约为全国房价三分之一的它,对那些负担不起大城市住房、又能实现远程居家办公的买家来说,很有吸引力。
Buller地区市长Jamie Cleine表示,自疫情以来,不断有各行业的专业人士离开大城市,涌入当地。西海岸地区的工资水平和其他地区相当,但生活成本要低得多。格雷茅斯以北的小镇Runanga是全国房价最低的城镇,仅为23.9万纽币。
而一些仍然坚守奥克兰的首次购房者,将目光瞄准了Westgate、Glen Eden、Karaka和Otahuhu等发展潜力大的地区。这些地区新建了一些新的联排别墅和公寓,交通也很方便。
户型方面,联排别墅成为最受开发商欢迎的新建住宅类型。由于建筑成本高涨,劳动力严重短缺,新建的独栋别墅要远少于低层多单元住宅(如联排别墅)。
房贷利率长期看涨
除了房价,购房者最关心的问题还有房贷利率。
Davidson说,由于利率上升,与2020年中期相比,首次购房者现在每年要多还2.6万纽币的贷款。目前,一位首次购房者平均每年还贷金额为5.8万纽币,而2020年中期仅为3.2万纽币。即使房价下跌10%,但若贷款利率又上升1%,那么每年的还款金额几乎没有变化。
虽然一些大型银行(KiwiBank、ANZ、BNZ、Westpac)在本月初迫于竞争压力和批发利率而下调了房贷利率,但从长期来看,上涨仍是主要趋势。
高通胀背景下,新西兰央行将继续上调官方现金利率(OCR),这会推高贷款利率。下周(8月17日),央行将再次召开议息会议,各大银行和经济学界普遍预期OCR将再上调50个基点,在今年年末达到4%左右的峰值,直至2024年再开始下调。
房市会崩盘吗?
房价下行已成既定趋势,QV预计在未来一年里,新西兰房价将继续下跌。
不过,QV运营经理Paul McCorry说,现在失业率仅小幅上升至3.3%,劳动力市场紧张,工资稳步增长。因此,除非失业率急剧上升,否则不太可能出现房市崩盘的情况。
OneRoof的数据合作伙伴Valocity的估值主管James Wilson也表示,3.3%的低失业率和5.2%的强劲GDP增长,能为房价提供缓冲,防止更剧烈的下跌。
Goodall预计,下半年的全国房市前景与上半年类似,主要原因是房价可负担性不会显著改善,利率也在上升。预计央行更可能在明年引入债务收入比限制(DTI),同时放松LVR限制。
因此,只要就业强劲,房市就不太可能崩塌,目前购房者的主要担忧仍是房贷利率的变化。
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