新西兰建筑业接下来的衰退会最终演变为行业崩盘吗？
2022年8月16日 10:00
本文来源：NZ每日财经
自去年以来，新西兰新房建设咨询量急剧下降，住宅建设意向大幅下降——但该行业预计这一次将避免全球金融危机式的崩盘。
ANZ银行最新的商业展望显示，住宅建设意向已跌至新低，从6月的-57.9%降至7月的-73.7%。
ANZ银行的首席经济学家Sharon Zollner表示，这是一次“真正壮观的情绪崩溃”，房屋建设的前景已经碰壁。
新房许可现在正在下降，ANZ银行的商业前景数据表明他们可能还有更多下降空间。
建筑许可目前仍然处于历史高位，截至6月份的年度已批准50,736份建筑许可。但是，按月计算，6月份的住宅许可数量下降了2.3%，这是连续第三个月下降。
随着成本的持续上升、供应链问题造成的延误以及一系列建筑公司的清算，没有人预计建筑热潮会持续下去，但人们正在猜测这次衰退的结果可能有多严重。
最近，有报道称新建筑的询价显著下降。一些估计表明下降了80%到90%，但Master Builders首席执行官David Kelly表示，很难获得有关这方面的硬数据，而且没有人真正知道确切的询盘量下降了多少。
Signature Homes、Stonewood Homes和Jennian Homes等集团住宅建筑商表示，需求低于此前，询盘和销售正在放缓。
建筑业联合会首席执行官Julien Leys表示，新建筑询盘的下降是显著的。他说，一些进行50到100套住宅开发的住宅建筑商已经看到订单急剧下降。
“一个建筑商之前有个项目已经签了48套，而现在这些买家全都决定放弃了。这种订单数量的变化是巨大的，而且打击很大。需求水平已经下降，行业正在放缓。”
他说，去年发布的创纪录水平的新房不太可能与同等数量的新房相匹配，因为新西兰在一年内建造的房屋数量从未超过过40,000套。
“但高许可水平确实意味着许多建筑商的订单摊在接下来的12到18个月内仍然非常满。问题是当这些工作完成后会发生什么？明年初会发生什么？”
该行业的一大障碍是成本上升。Leys怀疑这种情况是否会很快改变，主要是因为运费。与去年同期相比，7月份跨塔斯曼航运成本上涨了40%。
另一个阻碍是缺乏熟练的劳动力，一项新的EBOSS调查显示，91%的建筑商认为没有足够的员工可以雇用。这会导致项目延误和成本增加。
Leys说，这些因素意味着经济低迷即将来临，而且将会有更多公司破产。“但在全球金融危机中发生的那种崩盘不太可能，因为这种情况背后的基本面现在还不存在。”
Kelly说，由于成本问题，购房者对新建房屋持谨慎态度，但放缓的另一个原因是CCCFA规则和银行更严格的标准造成的信贷环境收紧。
“对于某些人来说，银行似乎开始重新考虑放贷，这将有所帮助。还有其他平衡因素在起作用。一是现有的工程量，不过这需要时间来完成。”
他说，另一个是政府承诺通过经济适用房基金和Kāinga Ora支持的住房建设。
“该基金的时机很重要，因为它将有助于降低某些开发项目的风险。与Kāinga Ora的合作也很庞大。这不会解决所有问题，但会有所帮助，这是上次没有的。”
Kelly说，在这种环境下总是如此，有些人会感到痛苦。
“但是这个行业已经持续了大约10年的上升趋势，一个特别长的增长周期。总是会结束的，而现在我们将看到修正，而不是崩盘。”
Certified Builders首席执行官Malcolm Fleming表示，近年来对建筑商和新建建筑的需求远远超过供应，而即将到来的低迷可能会改变这种状况。
他说，行业内会出现一些动摇，但这更像是在经历了一段非凡的繁荣时期之后的重新调整，而不是崩溃。
“新西兰仍然存在住房短缺，政府一直在努力摆脱过去的繁荣-萧条周期。因此，需要完成Kāinga Ora的工作，以及一些iwi社会住房的项目。”
他说，还有养老院建筑空间继续增长，翻新和改建的需求依然强劲。
“对于想要建造的消费者来说，他们现在将有更多机会获得他们想要的建造者并与他们的建造者密切合作。
“但对成本的担忧意味着他们对所需房屋大小的预期可能会重新调整，因为房子越大，成本就越高。”
怀卡托开发商John Kenel表示，仍有买家需求，但许多买家都在观望，因为他们无法获得融资，或者因为他们想看看市场究竟会发生什么。
“由于LVR和CCCFA规则的收紧，市场已经放缓，超出了应有的程度。现在，唯一的买卖人是那些不得不这样做的人，所以新建筑的询盘量大幅下降。”
但他说，虽然询盘量较少，这会影响最终的工程订单，但他收到的询盘更为认真。“有很多人想要投机，人们购买楼花并希望倒卖，但这种情况已经过去了。”
Kenel是Assured Property的首席执行官，他认为市场将蹒跚前行，直到出现一些变化，为买家提供更多确定性。这可能是LVR的降低或利率的稳定。
“建筑商和开发商受到周期低迷的影响，但事实就是如此，这是周期的一部分。我并不恐慌，我认为到达底部会是崩盘。人们需要房屋，而房产仍然是稳定和安全的资产。”
经济学家Tony Alexander表示，许可数量将迅速减少，并且已经发布的相当数量的许可最终将不会建造。
“随着对新建筑的高水平需求下降，很多人过度暴露于风险，许多进入市场的缺乏经验和过度乐观的潜在开发商将会失败。”
但不会重演1970年代的行业崩溃，当时许可从1975年的40,000套下降到1980年代初期的15,000套，或者全球金融危机那样，当时许可从2007年的26,000套下降到2011年的13,500套，他说。
“回到全球金融危机时期，抵押贷款利率为10.5%，而失业率从2007年底的3.6%跃升至2010年底的6.1%，到2013年一直保持在接近6%的水平。
“这一次，失业率不太可能超过4%，一些固定抵押贷款利率已经有所回升，信贷开始比今年早些时候更自由地流动。”
他认为买家仍然在市场内，但躲在阴影中等待，看看利率和房价会发生什么。
“当有更多确定性时，他们将重新进入市场，但在接下来的一年左右，我们将看到共同关注的许可数量下降。这将是对住宅建筑行业的一次温和的现实检验，但不会是一场恐怖秀。”
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