公寓/联排管理法迎“洗牌式改革” 会如何影响业主和买家？
2022年7月12日 17:05
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
几周前，新西兰公寓/联排管理法进行了改革。
据英文《先驱报》报道，《2022年Unit产权法案修正案（加强法人治理和其他事项）》（The Unit Titles Amendment Act 2022）于5月9日获得政府批准，将对成千上万的公寓/联排业主和买家产生巨大影响。
通常，Unit产权（unit title）的住宅包括公寓楼和一些联排别墅。
新规帮买家“避坑”
这项改革旨在改善披露制度，卖家应向潜在买家透露物业的更多缺陷和问题。修正案还强调，物业的法人（body corporate）应加强管理，提高管理人员（如大楼经理）的专业水平和标准，确保长期维修项目规划合理、资金充足。
这些规定，都是有利于业主和买家的措施，致力于解决公寓/联排交易过程中的不透明、以及后续管理跟不上的问题。
此前，很多潜在买家不敢买公寓，怕“坑”太多。修正案的出台，有利于整顿公寓/联排市场，让交易规范化。
修正案有何规定？
卖家：按照规定，unit产权物业的卖方必须向买方提供更多信息。
卖家会发现，他们要披露更多信息，尤其是房屋密封性（漏水、漏风等）和法人（body corporate）工作记录。错误披露、不完整披露信息的后果将更加严重。
买家：根据新规，公寓或unit买家将得到更多关于物业的信息。如果买家没有获得足够的信息，他们可以推迟或取消销售合同。
买家可能需要支付更高的律师费，因为律师需要审查这些披露的信息。
法人（body corporate）：法律要求加强法人（body corporate）的管理水平，确保unit产权的物业的长期维修项目规划合理、资金充足。大楼/物业的管理经理也有了更重的责任，每一份管理协议都需要审查。
法人机构必须保存好相关工作记录，如会议和决策记录，让所有人都能知道物业的现状。
对于拥有10个或更多单元的大型物业，法人的长期物业维护计划从10年延长到30年。
物业委员会（Committee）的成员也需要了解新的行为准则，并遵守这些行为和规定。在利益冲突方面，委员会成员需要担起更多责任。
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政府权力：商业、创新和就业部的管理权力也得到加强，拥有更强大的权力，包括发放维修通知，寻求罚款命令等。
租赁法庭：租赁法庭的审判权也增加到了10万纽币，案件申请成本也降低了。
“一个新时代的到来”
负责这项修正案的是国家党的议员Nicola Willis。Willis说，修正案加强了对公寓现业主和未来业主的保护，一个新时代已经到来。
Willis表示，以前犹犹豫豫、不敢买公寓的人，现在可以放心了，未来，法律会保护买家的权利，让大家放心购买。
Willis还对她的国家党前同事Judith Collins、Nikki Kaye表示感谢。她们曾发起请愿，敦促政府改革公寓行业监管法律，强制卖家向买家披露物业缺陷信息。
律师：新规将带来重大变化
律师Thomas Gibbons对物业法人方面的条款十分在行。他说，修正案能迫使更多卖家披露漏水等问题。因此，一些买家可能会取消或推迟销售合同。
Gibbons还说，修正案将给物业买卖市场带来重大变化。“修正案让一些规定更加明确......有很多事情需要业主、物业管理经理、物业委员会成员和律师考虑和关注。”
Gibbons说：“unit产权（unit title）不仅与所有权或某种类型的物业有关，还与住户的生活、工作方式、决策方式、相互监管、解决问题、支付账单等有关。”这些问题不只是经济问题，还涉及个人自主权，公共利益，以及处理问题等。
Gibbons预测，租赁法庭也将因为新规而迎来更多纠纷案件。
目前，新西兰公寓市场价值500亿纽币。2016年，奥克兰约有4.5万至5万套多单元住宅公寓，居住人口超过10万人。有5523家法人机构经营着58470套产权物业。
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