新西兰先驱报中文网 Kenny 报道 由于负扣税政策变化和银行放贷进一步收紧，澳洲房地产市场可能变得更糟。根据最新报告，今年悉尼和墨尔本房价将延续跳水之旅。

著名评级机构穆迪预测今年澳洲主要城市房价会下跌7.7%，其中公寓价格跌幅为4.3%。

悉尼房价预计下跌9.3%，公寓跟住房相比稍微抗跌一些，但跌幅也会达到5.9%。悉尼西北的Ryde地区可能创造最大跌幅：15.8%。

墨尔本公寓价格预计今年跌5%，明年再跌1.4%。

在达尔文，房价将在2019年进一步下滑13.1%。perth也不容乐观，预计房价在今年下滑7.6%。

布里斯班的房价可能已经度过至暗时刻，在2019年会有小幅调整。布里斯班公寓市场价格预计今年回升0.9%。

阿德莱德房价相对稳定，预计2019年和2020年的涨幅分别为1.9%和1%。

跟新西兰工党一样，澳大利亚工党也在计划取消对房产投资的负扣税政策，这给房市反弹带来了巨大压力。穆迪指出，如果反对党上台后第一年就取消负扣税，投资者群体的市场恐慌情绪将加剧。

穆迪还预测澳洲储备银行会将官方现金利率维持在1.5%，直到2021年中期。

澳大利亚房价依然比2013年房市起飞时高出20%。最近五年的房市繁荣让悉尼房价上涨了72%，墨尔本上涨了56%。AMP资本公司的首席经济学家Shane Oliver说，当前下跌只是吐出了部分获利，他预计两座城市的房价需要向下修正25%才算见底。从2017年7月达到峰值后，迄今为止悉尼房价只下跌了14%，墨尔本下跌10%。

导致悉尼和墨尔本房市“雪崩”的原因有几点：大量公寓和住房投放市场导致供过于求；受政策影响外国投资者纷纷离场；银行业丑闻导致银行全面收紧信贷等等。

“悉尼和墨尔本有过巨大的繁荣，现在它们也将迎来巨大的萧条。”

这句话能适用在新西兰房市身上吗？

根据ASB银行对过去25年澳新房价的历史统计，两国房价变化具有高度的相关性，其中澳大利亚对新西兰的影响又要大于新西兰对于澳大利亚。两国的房价走势大概存在6个月的时间差。

ASB研究还显示，对奥克兰房价影响最大的城市是悉尼。考虑到悉尼房价已经下挫14%并且跌幅可能达到25%，奥克兰完全有理由感到恐慌。

然而具体问题仍然需要具体分析。

首先，新西兰房市已经迎来了七年来最弱的涨幅。2018年全国房价中位数只上涨了1.5%，作为对照的是在2015年、2016年和2017年，全国房价涨幅分别为11.49%、13.85%和6.28%。如果撇去通货膨胀，房价在2018年实际下跌了0.4%。因此澳新房市的同步性已初见端倪。

奥克兰住房销售占全国销量的四分之一，奥克兰房价在2018年几乎没有变动。但86.2万纽币的均价让它依然严重不可负担。2012-2017年的房市繁荣有经济增长支撑，如今商业信心一再下滑，房价自然失去了一涨再涨的动力。

与澳大利亚一样，新西兰也出台了对外国人购房的限制。中国海外购房团曾经是奥克兰房市的一道风景线，海外购房人一度占据奥克兰市中区销售的22%。随着2018年10月生效的《海外投资修正法案》，相当一部分购房需求被抽走。

然而跟澳大利亚相比，新西兰在住房建设上的“不成功”让它侥幸躲过了一劫：新西兰的新建住房许可发放虽然屡创纪录，但建房活动一直跟不上需求增长。澳大利亚的建房活动远比新西兰高效，反而为它的房价暴跌埋下了隐忧。

新西兰的住房贷款也比澳大利亚容易。按揭市场从1998年占国家GDP的51.4%膨胀到2018年的86.7%。截止2018年12月，按揭市场总额为2570亿纽币，仅过去一年新增房贷就达到643亿纽币。可见跟澳大利亚不同的是，新西兰的住房信贷虽然有收紧，但仍然保持健康增长。与住房信贷相辅相成的是，新西兰储备银行也在逐步放宽LVR限制。

最大的优势是，新西兰净移民数量依然处在高位。根据今年3月统计局数据，新西兰的年度净移民流入从56230人增加至58400人，虽然无法跟2017年7月的峰值72400人相比，但移民趋势整体转好。净流入群体中数量最多的是回流的新西兰公民，其次是中国公民。

供给不足，加上信贷和移民保持增长，让新西兰房市没有像历史一样，跟随邻国房市起舞。问题是，这个不涨不跌的房市还能hold住多久？

要知道，新西兰房市的最大不确定因素，是......政......府......

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(责编：鸮鹦鹉)