新西兰房贷政策将面临大幅收紧!除了DTI,纽央行和政府手上的牌还多得很!
2021年8月4日 11:07在新西兰央行和政府的双重调控和监管之下,未来一年新西兰银行业将面临信贷继续大幅收紧的环境。
本文来源:NZ每日财经
昨天8月3日,在新西兰财政部长格兰特·罗伯逊(Grant Robertson)原则批准DTI工具一个半月后,新西兰央行以及财政部终于发表声明他们在周一签署了一份理解备忘录,其中规定新西兰央行可以对银行的抵押贷款施加债务偿还能力限制,其中就包括了子工具债务收入比(DTI)限制!
央行行长Adrian Orr于去年12月正式再次提出要求,希望将DTI纳入其审慎工具包中。经过长达八个月的博弈和谈判,央行终于在8年后(2013年就有向当时国家党政府提出过申请)如愿以偿!
央行在公告中表示:“房价高于可持续水平,新西兰储备银行Te Pūtea Matua现在正在考虑收紧贷款标准,以降低与过度抵押贷款相关的风险。我们的角色——作为金融体系的守护者或kaitiaki——为每个人——借款人、贷方和整体经济——的长期福祉限制这些风险。”
新西兰储备银行Te Pūtea Matua将很快开始就收紧抵押贷款标准的方法进行咨询,副行长兼金融稳定总经理Geoff Bascand表示。
财政部长Grant Robertson表示:“政府已采取多项措施为楼市降温,使房价更具可持续性,并使天平有利于首次购房者,包括延长明线测试和取消利息扣除。这些举措将产生真正的影响。然而,住房负担能力没有灵丹妙药,货币和财政政策需要共同努力以实现可持续的住房市场,”
随着新西兰政府和央行达成这一协议,他们的矛头再次瞄准猖獗的房地产市场。而这一次新西兰政府和央行又再次装填满了弹药,手上收紧信贷供应的牌可以说种类繁多,如DTI,DSTI, Test interest rate floors,LVR,CCCFA法案更新等,接下来一年新西兰房贷市场势必迎来全面信贷收紧的环境。
央行手上的牌
DTI
本次公告的主角无疑仍然是DTI工具,也就是债务收入比限制 - 抵押贷款债务与税前收入倍数的上限。关于DTI的介绍和影响这里就不重复了,简而言之DTI一旦实行肯定会对现有的银行信贷体系以及借款人的借款能力产生极其重大的影响。
作为执政党,工党副党魁也就是财政部长以及副总理Grant Robertson对央行获得DTI的最大症结所在就是他不希望这些提案适用于首次购房者。
Robertson说:“我们已经采取了我认为负责任的速度。我已经明确表示,对我来说,引入债务收入限制是我们必须谨慎处理的事情。我们希望确保我们不会将首次购房者排除在市场之外。”
在签署备忘录后,新西兰央行表示将就DTI限制和测试利率下限(Test interest rate floors)进行咨询。央行之前估计,设计和实施DTI限制可能至少需要六个月的时间,但表示测试利率下限可以更快地实施。
测试利率下限
银行测试利率是银行在估算借款人还款能力时用的更为保守的压力测试利率,通常会比实际房贷利率要高很多。
统一银行的测试利率下限将使银行评估借款人贷款能力的标准更加统一,估计这不会对借款人的借款能力有很大的影响。因为大部分主流银行的测试利率已经很高了,有的甚至还停留在7%以上的水平。而这可能会使一些小银行放给借款人贷款的金额有所减少。但确定测试利率下限不失为一个统一行业标准,降低风险的措施和过渡方案。
DSTI
本次央行和政府签署的备忘录中除了DTI和测试利率下限,财政还批准了一项工具,偿债收入比率(Debt servicing to income ratio restrictions-DSTI)限制,该工具可以限制借款人用于偿还债务支出占其总收入百分比的上限。
这个比率虽然不常提到,却是直接影响抵押贷款是否会大规模违约的重要考量因素。此前央行的研究表明,通常如果房贷还款额占到收入的35%以上,借款人承受的压力将会非常大,随之而来的违约风险也将会增高。
不过随着抵押贷款利率处于历史最低点,其实DSTI也在下滑,至少在去年10月REINZ的报告显示新西兰平均房贷还款占税后收入之比仅为22.6%。在奥克兰也只有32.8%。当然在经过了又一轮房价大涨之后,相信最近借款人的DSTI也有大幅的提升,并且接下来抵押贷款利率也貌似正在经过拐点开始上涨,因此央行才会再次把这个工具放入其工具包中。
从首次购房者数据来看,明显在最近一段时间首付少于20%的首次购房者面临利率上涨的风险更大。
央行副行长Geoff Bascand表示:“我们已经对贷款价值比 (LVR) 限制进行了调整,以部分管理这种风险,但我们还没有看到风险贷款的充分减少。
为了防止这个问题变得更糟,我们将就进一步减少对自住业主的高LVR贷款金额进行咨询。我们建议将银行的高LVR(高于80%)放贷额度限制降低至10%,低于目前的20%。我们将在本月晚些时候开始就这一变化进行咨询,以期从2021年 10月1日起实行。”
很明显如果说在去年10月份奥克兰首次购房者的DSTI已经达到了41.6%,而到了今年8月,利率开始上涨的当下,首次购房者的还贷压力可能已经超出了可接受范围。恐怕接下来是要奔着50%的数字而去了。这意味着未来很可能这些高风险首次购房者挣的一半的钱要去还房贷!这也是央行为什么这次把手伸向财长最关心的首次购房者身上,限制他们贷款能力。
总结一下,央行手上的这些牌,收紧自住房买家LVR限制将很快就会在10月实行,对华人买家影响不大;DTI将从10月开始进行公开行业征询,如果要实行可能会在明年3月之后,一旦实行对所有借款人都有很大的影响;期间央行可能会统一提高银行业的测试利率下限,但对借款人影响不大;最后的DSTI暂时还没有提上日程表,毕竟目前央行手里有太多的牌可以打了。
政府手上的牌
虽然央行是监管银行制定信贷规则的主要机构,但是政府其实也可以直接或者间接的使银行收紧信贷政策。而目前政府手上虽然没有牌打,但是其实政府此前打下的两张牌已经在影响银行业,相关的政策收紧(减少批贷款的额度)已经在路上,预计在一两个月内各大银行就会开始大幅收紧信贷政策了!
取消利息可抵扣性
第一张已经打下的牌便是3月的税收变化,或者说取消投资房利息可抵扣性。对于收入比较高的投资者或者把投资房放在公司名下的房产来说,其交税的税率至少也在28%以上,这并不是一个小数字。虽然有逐年过渡,但四年后现有投资者的现金流也将会受到很大的影响。而3月之后购买二手投资房的投资者则已经受到了影响,银行必须去考虑这些未来的额外投资成本,而各大银行的风控部门已经在着手研究新的信贷政策,只等政府10月正式宣布细节之后就开始收紧了。
预计这会降低银行计算租金收入的打折比例,现有的打折在70%到80%之间,相信在银行调整信贷规则后,对于租金收入的打折比例会进一步大幅下降。
CCCFA
而政府手上另一张已经打出的牌便是CCCFA《信贷合同和消费者金融法》的更新,整个金融业,不止是银行,将从10月1日期开始履行新的职责。
很多人不知道的是,CCCFA法案的变化将会大幅收紧银行的信贷规则,并且其实银行内部已经在大规模进行员工培训,迎接10月份的法律变更。当然新西兰政府的初衷并不是要让银行少放贷给借款人,而是保护借款人的利益以及合法权益,说穿了就是金融机构应该更加严格,如果这个人贷不了那么多钱,金融机构就不应该给他放贷。
新职责要求消费贷方的董事和高级管理人员进行尽职调查,以确保遵守 CCCFA。“尽职调查”包括采取合理措施确保债权人:
- 要求其员工和代理遵循旨在确保合规性的程序(包括自动化程序);和
- 有系统地识别这些程序有效性缺陷的方法,并及时纠正发现的任何缺陷。
该义务考虑了债权人业务的性质(包括所提供信贷的规模和性质)。
消费信贷机构的董事和高级管理人员应将注意力转向其现有的CCCFA合规政策和流程,并考虑这些政策和流程是否足以确保和证明遵守新的职责。不遵守规定可能导致个人罚款高达200,000纽币,或在任何其他情况下罚款600,000纽币。
影响银行收紧信贷规则的是有关可负担性和适用性的新规定,该规定将于10 月1日生效。新规定包括:
- 一份明确的申请过程报告,以确定贷款适合借款人;
- 要求贷方估算借款人的收入和支出并核实费用(在某些情况下包括基准测试),以确定借款人可以负担得起贷款。
简单的说,个人房贷借款人可能会在10月1日之后,发现银行要的收入和支出材料比以前更多、更细、查得更严了。地税单,Bodycorp费用,具体每年的保费单多少,给子女的教育费用等等这些,银行都可能会要求借款人给出明确的证据。有些可报可不报的支出,银行都需要借款人提供真实的文件。而银行本身的风控系统也因为CCCFA的更新而迎来一次大的收紧。
总得来说,在新西兰央行和政府的双重调控和监管之下,未来一年新西兰银行业将面临信贷继续大幅收紧的环境。如央行和政府的这些牌都打出来,当然这会对房地产行业本身带来不少的负面影响,因为很直接的一点是,借款人能从银行借出的贷款将会减少。投资者们需要提前做好准备。
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