澳洲史上最难买房年！房价已达民众工资10.2倍，年薪不够首付

来源：今日悉尼

债务飙升、利率高企，加上工资增长乏力，让首次置业者在2026年面对有记录以来最艰难的购房环境。

FoundIt的最新研究指出，尽管不少郊区近期降价，政府也推出了慷慨的支持措施，但这些因素几乎没有减轻首次置业者的负担。

研究结果也与工党前座议员Tanya Plibersek最近“现在是首次置业者有史以来最好时机”的说法形成鲜明对比，并对澳洲联邦总理艾博年关于预算案将帮助首次置业者的说法提出质疑。

艾博年今年5月曾表示，改革将“让我们的税收制度更加公平，帮助更多澳洲人拥有住房……这是为了帮助年轻澳洲人在住房市场上获得助力”。

当前的市场低迷很少让首次置业者受益，因为大部分跌幅集中在高端市场，而一些郊区的低价房反而涨价。图片：Tim Hunter。

这项研究由数据分析集团FoundIt开展，作者是澳洲估值数据领域先驱Kent Lardner。研究分析了利率、工资与房价的平均差距，以及买家需要准备的首付。

研究发现，若由平均收入者购买首府城市的中位价住宅，所需房价相当于其工资的10.2倍，门槛为1970年有记录以来最高。

2026年也是有记录以来首个存下10%首付所需金额超过一年平均工资的年份。

近期房价下跌对首次置业者帮助有限。研究认为，加息导致借贷能力下降，幅度超过了他们买房时可能获得的折扣。

与此同时，工资没能跟上生活成本，房主只好把远高于往年的收入比例用于偿还房贷。

议员Tanya Plibersek在Channel 7节目中表示，“现在是首次置业者有史以来最好的时机”。图片：Monique Harmer。

Lardner形容当前对首次置业者而言是“糟糕透顶”的时期，因为买房需要创纪录的债务，而偿还成本还在不断上升。

研究指出，当前市场甚至比1989年更难应对。当年利率曾高达17%，但如今购房所需债务远超当时：1989年房价是典型收入的4倍，如今已达到收入的10倍。

首次置业者还承担着另一重风险：低端市场的房价跌幅，远未达到高端市场的程度。即使整体市场走低，一些热门的首次置业市场仍然出现了涨价。

Ray White经济学家Nerida Conisbee表示，当前局面不会一直维持，跌势最终会扩散至低端市场。届时，在较便宜郊区买房的首次置业者可能在价格高峰入市，之后看着房产价值缩水。

Conisbee说，这对使用政府5%首付计划的首次置业者尤其不利，因为他们可能陷入负资产。

Lardner则认为，这项计划“存在缺陷”。它一方面推动了低端市场的房价上涨，另一方面又让首次置业者以更高债务的形式承担风险。

他表示，首付得到援助并不代表住房变得更可负担，结果反而是负担加重。

“这项计划降低了首付，换来的却是有记录以来最沉重的还款负担。”他说。

“它只是把负担转移了，并没有消除负担。无论怎么看，2026年都不能算历史上最适合买房的一年。”

PropTrack近期数据显示，截至6月季度，涨幅最大的郊区主要位于5%首付计划设定的价格上限内。

悉尼市场中，成交价处于最低25%的住宅平均只跌了0.7%；相比之下，高端市场跌幅超过3%。

58岁的首次置业者Justine Orford去年12月利用5%首付计划买下Gladesville的住宅。她说，自己清楚房产可能陷入负资产的风险，也试图通过着眼长远来缓解焦虑。

她说：“如果房屋价值下跌，我只能承担后果。但我计划长期持有这套房产，从长远看，价值会回升。”

她把首次置业者在悉尼市场的经历形容为“情绪过山车”：“过程非常消耗人，但到最后，每一次高峰和低谷都值得。”

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，吸引首次置业者的低价房价格一直居高不下，但可能下跌。

Amit Shankarikoppa和Ankita Kaddipudi最近也使用了政府的5%计划。不过，Shankarikoppa说，对他们看过的大多数房产而言，这项计划“毫无用处”。

他说，光是找到喜欢的房子就很困难，“这简直就是个笑话”。

“要找到一处真正可以搬进去的房子相当棘手，否则搬进去没多久就得做大量工程，显然又会增加一笔费用。”他说。

Loan Market经纪人Julian Choo表示，近期价格下跌的房产并不是首次置业者通常会买的类型，因此大多数首次置业者仍未从跌价中获益。

“你拿不到多少折扣，却在试图接住一把下落的刀，因为价格之后可能还会跌。”

LJ Hooker研究主管Mat Tiller说，首次置业者面对的困难之一，是5月预算案中的负扣税改革让低端市场的挂牌房源更加稀缺。

“低价房的业主，也就是首次置业者会买的那类房屋的业主，大多是投资者。他们很少出售，因为这意味着放弃（祖传的）负扣税优惠。”

首次置业的最佳年份

• 1972年：一套中位价住宅的价格相当于一个人三年半的工资。
• 1983年：利率为12.5%，但按工资计算，房价只有如今的三分之一。
• 1997年：房价是收入的4倍，平均首付5个月便可存够。
• 2020年：利率处于创纪录低位。

首次置业的最差年份

• 1989年：利率为17%，但平均房价相当于4.5年工资，而非如今的10.2年；当时工资增长也更快。
• 1990年：利率为16.4%，但无论以哪项指标衡量，房价仍低于今天。
• 2007年：第一年还贷金额吞噬了62.1%的工资，但仍低于如今。
• 2025年：情况与如今相近，但没有那么糟。
• 2026年：56年来绝对最糟糕的一年，房价与工资的差距以及还款负担都创下纪录。

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