房市持续低迷！奥克兰五分之一房子赔钱卖，这一类最惨……

新西兰中文先驱网 居安 综合报道   新西兰房地产市场持续低迷，越来越多业主在出售房产时遭遇亏损。最新数据显示，全国房产转售获利比例已经降至近14年来最低水平，其中奥克兰超过五分之一的房产以低于买入价的价格售出，而公寓市场的情况更加严峻。

最新房市报告显示，全国86.9%的住宅转售价格仍高于原始买入价，但这一比例已从第一季度的88.1%进一步下降，创下2012年第四季度以来最低水平。

与此同时，亏损出售的比例从11.9%升至13.1%。

相比之下，在房市高峰时期，超过99%的房产在转售时都能实现账面盈利。

Cotality NZ首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，这一变化反映出新西兰楼市长期低迷的影响。目前全国房价较高峰水平低约18%。

他说，新西兰房价在2022年初达到高点，此后经历了4年多的下跌和停滞。虽然获利转售比例已经从高峰期的99%以上降至86.9%，但整个过程相对缓慢，并不像全球金融危机期间那样突然恶化。

全球金融危机期间，新西兰房产获利转售比例曾从2007年年中的约98%，在短短两年内跌至约80%。

Davidson认为，目前的情况与当年仍有明显不同。市场并没有出现大范围房贷还款困难或抵押权人被迫出售房产的情况，这在一定程度上与银行近年来实施更严格的偿债能力测试有关。

与此同时，当前失业率上升更多是由于劳动力供应增加，而非大规模裁员所致。

卖房赚得越来越少

不仅获利卖房的人减少，卖家的利润也正在缩水。

今年第二季度，全国房产转售利润中位数为28万纽币，低于第一季度的29.2万纽币，更明显低于2021年底高峰时期的44万纽币。

亏损卖家的损失则进一步扩大，亏损中位数从第一季度的5.5万纽币升至6万纽币。

不过，从总体金额来看，楼市仍为长期持有房产的业主创造了大量财富。

第二季度所有房产转售产生的毛利润总额达到38.3亿纽币，而毛亏损总额为1.59亿纽币。

Davidson指出，即使目前的获利比例已经降至2012年以来最低，每10名卖房者中仍有超过8人的售价高于当初买入价。

但对于大多数自住业主而言，这些账面利润并不意味着真正拿到一笔“现金横财”，因为卖房所得往往还会继续投入下一套住房。

想赚钱卖房，现在平均要等10年以上

另一个明显变化是，获利卖家的持房时间越来越长。

第二季度成功获利出售的房产，持有时间中位数达到10.4年，刷新自上世纪90年代中期有统计以来的最高纪录，高于第一季度的10年。

这一数据反映出一个长期趋势：想要通过持有房产获得资本增值，所需时间正在不断延长。

2001年，获利出售房产的持有时间中位数周期高点仅为6.5年；到2015年升至8.5年，如今已经达到10.4年。

Davidson表示，一些业主可能正在选择继续等待，希望房价进一步恢复后再出售。

同时，目前市场挂牌房源较多、成交活动低迷，也意味着卖房所需时间可能更长。经济和就业前景的不确定性，也可能让一些家庭暂时放弃换房计划，而交易成本和贷款限制同样降低了搬家的吸引力。

相比之下，亏损出售的房产平均持有时间明显较短，中位数只有4.3年。

这意味着，典型的亏损卖家很可能是在2021年底至2022年初购房——恰好是新西兰房价接近历史高点、房贷利率又开始上升的时期。

公寓成重灾区，近一半转售亏损

从房屋类型来看，公寓市场面临的压力最为明显。

今年第二季度，45.2%的公寓转售价格低于上一次买入价，较第一季度的39.4%进一步上升。

这是自2010年第三季度以来最高的公寓亏损转售比例，当时这一数字曾达到48.2%。

相比之下，独立住宅的表现稳定得多。第二季度只有12.2%的独立住宅亏损出售，也就是说87.8%的独立住宅仍实现了账面盈利。

Davidson指出，公寓长期以来的资本增值表现本就弱于其他住宅类型。

过去一年，公寓价格整体下跌约6%，联排住宅下跌约2%，而独立住宅价格总体基本持平。

因此，当市场走弱时，公寓业主更容易陷入亏损，尤其是那些持有时间较短、在高位买入后又需要出售的人。

不过，Davidson强调，目前没有明显证据表明市场出现大规模公寓“割肉抛售”，只是卖家在当前环境下确实更加艰难。

奥克兰五分之一转售房产亏钱

从主要城市来看，奥克兰和惠灵顿的转售表现最弱。

第二季度，奥克兰有20.9%的房产亏损出售，相当于每5套转售房产中就有超过1套售价低于原始买入价。

惠灵顿的亏损比例也达到18.4%。

其他主要城市中，汉密尔顿为13.4%，陶朗加10.7%，但尼丁8.0%，基督城则相对较低，为5.3%。

奥克兰和惠灵顿的亏损金额也最为突出，两地亏损中位数均达到8.5万纽币，高于全国6万纽币的水平。

不过，对于较早进入市场、长期持有房产的业主来说，这两个城市仍然带来了相当可观的资本收益。

奥克兰获利卖家的利润中位数达到36.8万纽币，惠灵顿则为31.175万纽币，均位居全国较高水平。

Davidson表示，这种巨大差异说明，什么时候买房、持有了多久，正在成为决定卖房盈亏的关键因素。

奥克兰和惠灵顿在本轮楼市下跌前经历过显著的房价上涨，因此多年前买入的业主即使现在出售，通常仍有可观收益。

但对于近几年才入市、特别是在2021年至2022年楼市高峰附近买房的人来说，情况完全不同。如果他们现在因为工作、家庭或财务原因不得不卖房，就更容易面对实际亏损。

短期内恐难明显改善

对于接下来的市场走势，Davidson态度仍较谨慎。

他指出，目前新西兰经济前景仍存在较大不确定性，市场挂牌房源处于较高水平，而买家拥有充足选择。

在这种环境下，卖方的议价能力有限。

因此，在经济、就业以及房源供需状况出现明显改变之前，新西兰房产转售表现短期内很难出现显著改善。

相关阅读：

房市寒冬！奥克兰、惠灵顿跌破预期，这两地却逆势上涨
新西兰待售房屋库存创同期12年新高，但环比继续下滑中
新西兰房市“成绩单”惨淡！四成中介称房价还在跌
7月新增1500+套新房源！奥克兰房产市场为春季蓄力
Cotality：新西兰房市深陷三四十年来最深度的下行周期
满大街都是新建联排！新西兰房市真的“供过于求”崩盘了吗？
冬季来临，奥克兰房屋卖家经历最大幅度平均要价下滑！