在工作中有时会碰到一些租约带有拆迁或者重新发展的条款，这个条款是什么意思呢？

拆迁Demolition 顾名思义就是这个物业，商店面临拆迁，那租客就必须搬走，并且是得不到赔偿。从拆迁到最后搬走通常会有六到12个月的时间。

重建Redevelopment也是同样的意思，另外像一些市政府强制性要求维修，防震加固等等这些条款，如果有描述在租约里，都是差不多的意思。

当然拆迁和重建比较直接，就是要搬走，能不能够搬回没有保障。至于那些维修，防震加固可能只是短暂的影响你的经营，但并不会完全终止租约。租约期是保证你在这里做生意的一个基本要求，这就是我们常常要求租客尽可能地拿到一些合理的，比较长的租约期。

但在新西兰，特别是奥克兰，也有一些租约合同带有这个拆迁或者重建的条款，比较常见的是市中心以及附近一些老的区域，地价高，比如Parnell， Ponsonby ，New market，Takapuna，这些区域带有这种拆迁条款，主要是因为房东想保护他自己，一旦遇到发展商想购买他的物业和土地，做进一步开发的时候，可以短期内终止这个租约合同，而不用赔偿租客，这样可以卖得比较好的价钱，也比较吸引发展商。

如果作为租客遇到这种租约的时候又怎么样呢？首先你要分析这个物业将来被发展的可能性大不大，比如你的左邻右里都是已经发展了，那你被发展的机会也会挺大的，如果你的左邻右里没有拆迁条款，那相对来说你单独发展的机会可能就变得比较小。还有这一片的土地的价值，不是很高，并且有限高的要求，那被发展商看重的机会也会小。另外就是看你的房东是什么样的人，有一些房东，他是专门投资用来将来发展的，那你被拆迁的机会就大很多。

至于那些小业主，专门靠收租的房东，他们可能就想用这个物业收租来支持他的生活，像这种人他出售的机会并不大。还有一些业主，他买过来的时候，租约里就带有这种拆迁条款，他本身并没有意向去发展，但他也不愿意去把租约里这个拆迁条款拿走。应该说没有拆迁条款最好，但如果确实碰到有的话，也不用太慌张，通过一些分析来确定，他这个拆迁条款的可能性如何，因为有拆迁条款的租约的租金都会相对便宜些，并且在你买生意的时候，价钱也会比正常的租约的生意更便宜些，通常会便宜10%到20左右。低进低出，但赚钱更多。这是我们实际工作中所遇到的情况，租约法律上的东西，还得咨询你的律师。

今天我给大家推荐的这个生意就是带有一个重建条款，不过这个条款在10年前现任老板买这个生意的时候就已经存在。这个店在一个主干道上，附近都是住宅区，唯一的一个商业中心，也都是一排平房，看起来并不是一个发展的热点。这是一家生意兴隆的酒铺，周租金才$363+GST，周营业额$25，000，目前请人管理，老板除了周二顶班外，平常晚上去收钱，轻轻松松，老板因为另有发展，只能忍痛割爱，售$298，000+货（12万左右）。

(本文由 Link Business North Shore 伍勇提供，微信号yong2w8)

注：凡新西兰先驱报中文网引用、摘录或转自其他媒体的作品，本网对其观点和真实性恕不负责。新西兰先驱报中文网致力于帮助文章传播，希望能够与作者建立长期合作关系。若有任何问题请联系[email protected]。

chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有

（责编：Lesley）