新西兰房市释放见顶信号
2021年3月4日 11:09西太平洋银行认为，上涨步伐会随时间放慢。
【Westpac讯】新西兰本轮房价上涨的速度要快于2003年，而且依然是进行时。但西太平洋银行认为，上涨步伐会随时间放慢。原因有二：房贷利率将从最低位反弹；住房紧缺现象正在迅速缓解。
根据官方季度数据，房价在2020年上涨了12%，但绝大部分涨幅发生在年底。REINZ的月度房价指数显示，仅去年最后一个季度涨幅就达到惊人的9%。
正如我们一直强调的，是低利率在助燃房市。早在2019年6月我们就预测“搁置资本利得税和快速下调按揭利率将改变游戏规则”。尽管新冠疫情让我们一度发生误判，但过去几个月房贷利率的下降趋势超出预期，因此有理由认为房价还会继续上涨。这也是我们预测今年房价涨幅有望达到17%的原因。
但某种意义上来看，我们认为本轮房市繁荣已经见顶。房价上涨速度将从高峰开始回落，到2022年房市涨幅可能在7.5%左右，到2023年则可能滑落至零。房市下跌迟早会到来，我们预计2024-2025年的房价涨幅为-4％。
之所以房价走势从现在开始反转，主要是基于两个原因：
首先，我们预计房贷利率将上行。虽然官方现金利率（OCR）可能会维持到2024年不变，但金融市场有充分理由提前调高房贷利率，这与市场的前瞻性有关。
其次，发生变化的供需平衡会拖累房价。随着人口增长率的放慢和住房建设的蓬勃发展，住房很可能从卖方市场转为买方市场。边境关闭让新西兰的年度人口增长从2.4%降至0.4％的低点；即使边境重新开放，更严格的移民政策仍会阻止人口增长恢复到新冠前水平。而与此同时，建筑活动一直强劲。
奥克兰在住房危机高峰期存在3.2万套住房缺口。到明年年底，这个缺口将快速缩减至1.2万套，我们认为到2028年这个缺口将不复存在。
整个新西兰（不算奥克兰和坎特伯雷）的住房缺口峰值预计为4.8万套，到明年年底，缺口将缩减到2.5万套，到2027年这个缺口也将不复存在。
西太平洋银行一直认为，实际的供求关系在过去三十年仅对新西兰房价起到辅助作用。但即使只是推波助澜，它对房价的影响依然清晰可见。因此住房紧缺的快速消失是支持房市放慢观点的一个重要原因。
注：本文仅代表西太平洋银行经济学家团队观点，西太平洋银行不保证观点的真实性和有效性。本文内容仅供参考之用，不应视为投资建议或交易策略。西太平洋银行对本文内容或任何与此相关产生的任何情况所引发的任何损失一概不负任何责任。
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