经济智库对利率将大幅上涨的新西兰房市表示担忧
2022年3月29日 16:08
本文来源：NZ每日财经
世界某些地区的房地产市场看起来很容易受到利率“哪怕是一丁点上涨”的影响——独立全球经济学研究机构Capital Economics的最新研究指出，新西兰的现状非常值得担忧。
Capital Economics高级经济顾问Vicky Redwood表示，就收紧货币政策的影响而言，房地产市场是“薄弱的领域”。
“利率的小幅上涨可能只会导致一些地区明显的价格下跌。并且利率可能只需要比我们预期的更进一步上涨就会导致更广泛的下跌。虽然这不会导致第二次全球金融危机，但它会仍然对国家的经济增长造成压力，并可能导致某些地方的利率再次开始下降。”
“......某些地区的房地产市场似乎很容易受到利率小幅上升的影响，我们最担心的是加拿大、澳大利亚、新西兰和香港。为了控制通货膨胀，这些地区的利率有可能需要升至均衡水平之上。在这种情况下，我们可能会看到更广泛的价格下跌。”
事实上，澳大利亚和新西兰资本经济学家Ben Udy在2022年1月上旬表示，他认为新西兰房价下跌将导致储备银行（RBNZ）从明年实际上再次开始降息。
现在他依旧坚持这种观点。
“新西兰固定抵押贷款利率的高市场份额并不会使房地产市场免受新西兰央行加息的影响。事实上，我们坚持我们的观点，即今年房价将下跌，并导致新西兰央行明年通过降息来扭转局面。”
他预计央行将在今年的每次议息会议上加息，将官方现金利率提高到2.5%（现在是1%）。
Udy说：“不久后房屋销售就会跌至房价停滞不前的水平。果真如此，房屋销售的下滑意味着房价可能会比我们目前的预测更早开始下跌。”
Vicky Redwood说，各国经济对房价下跌的脆弱程度各不相同。
“风险最大的将是那些近年来严重依赖住宅投资的国家（尤其是加拿大），以及房价与消费者支出之间联系最紧密的国家（如新西兰）。”
Redwood说，在一些国家，房产“看起来被高估了”。
“对于这些地方的房地产市场来说，即使是适度的利率上升也可能被证明是过分的。”
“图9显示了有可比数据的最大经济体相对于长期平均水平的房价收入比。”
“虽然均衡点可能高于这个长期平均水平，但那些远高于长期平均水平的国家是最有可能被高估的。”
“最值得注意的是新西兰，那里的房价收入比几乎是长期平均水平的两倍，”Redwood说。
她指出，最新数据是2021年第三季度的数据，过去几个月房价的快速上涨以及随着政府取消支持而导致的收入下降将进一步推高美国的房价收入比。
她说，虽然这不是资本的“核心预测”，但显然存在“重大风险”，即利率最终会升至高于均衡利率以控制通胀。
“在这种情况下，我们可能会看到房价出现更广泛的下跌。”
她说，“好消息”是即使房价普遍下跌也不太可能引发另一场全球金融危机。过去十年房价的上涨并没有伴随信贷条件的长期放松。因此，家庭债务占收入的比例一直稳定，远低于金融危机前的水平。
“十多年来一直受到低利率和债券收益率的支撑，随着货币政策的收紧，房地产市场肯定会受到考验。它们的表现将在很大程度上取决于利率上升的幅度以及量化紧缩的影响财务状况。”
“我们认为，大多数房地产市场可以应对利率的小幅上涨。但对于需要达到多高的利率才能控制通胀压力，仍然存在很大的不确定性，这种不确定性只会加剧俄乌冲突带来的进一步通胀压力。而且房地产价格看起来并不适合承受比我们预期大得多的加息。这使得我们对经济增长的预测有了更多的下行风险，在一些国家，这将导致房地产市场疲软而促使利率再次开始下降。”
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