终极预测:未来一年新西兰房价还会涨吗?
2021年5月24日 15:31未来12个月,房价真会停滞不前吗?
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
上周发布的2021预算案中,政府预测,未来12个月新西兰房地产市场将大幅降温,但经济学家和房地产专家似乎并不认同。
财政部:房价年增长率或降至0.9%
在2021预算案的经济前景预测中,财政部预测,到明年年中,房价年增长率将从17.3%的峰值降至仅0.9%。
财政部认为,3月下旬的针对投资者的房产新政(延长明线测试至十年,取消出租房利息抵扣等),以及储备银行LVR贷款限制的恢复,是推动房价涨幅缩水的重要动力。财政部长Grant Robertson表示:“这是对房价的一次非常剧烈的调整,但也是十分必要的。”
然而,财政部预测一出,经济学家和房产专家就纷纷“泼冷水”。权威房地产研究所REINZ也拒绝接受0.9%这个数字。
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“财政部高估了新政影响”
据OneRoof报道,经济学家Tony Alexander认为,财政部过于乐观,高估了其新政对投资者的影响:“政府对于压低房价的预测过于乐观了。目前利率处于历史低位,没有什么其他投资渠道,哪怕是股市或比特币,也无法像房地产一样,给予你四倍的杠杆,带来超高投资回报。房地产是唯一加速财富增长的途径。”
Alexander认为,虽然移民的减少可能会减缓住房需求,但不会影响购房者的行为。“这取决于人们信什么。影响人们行为的是期望值。如果买家认为将有大量移民涌入,就会影响他们的行为。”
房地产公司Harcourts NZ董事总经理Bryan Thomson也对政府的预测嗤之以鼻。“傻子才信预测。”他说:“早在一年前,他们就预测房价会大跌,可实际上呢?”
Thomson给买家指出明路。他说,买家不应该根据经济学家的预测来做决定,而要看实际情况。目前看来,“季节性市场需求依然强盛,销量也不错,人们都在买入。”
针对政府“投资者将受打击”的说法,他也表示不认同。他说,尽管某些投资者可能会暂时收手,但不少人仍认为基本面有利于房地产投资。
“涨幅不会跌那么狠”
ASB的首席经济学家Nick Tuffley也看好房价涨势。他说,新西兰房价将比财政部预测的更好。“我们预计房价涨幅为5%。虽然涨幅会显著放缓,但要考虑程度和影响的问题。”
从根本上说,住房短缺问题不解决,房价就很难出现质的改变。Tuffley认为,住房短缺,尤其是奥克兰的住房短缺,会让房价在未来4到5年保持坚挺,直到供应赶上需求。
他进一步指出,政府新政对奥克兰的投资者影响更大,而其他地区房价较低、初级产业收入良好,会对投资者、买家更具吸引力。
图片来源:新西兰中文先驱网
西太平洋银行(Westpac)的代理首席经济学家Michael Gordon说,人们对房价涨幅预测不一,从15%到零不等。
不过,他强调,这些预测关注的是房价增长率,而不是下跌。“我们说的都是增长率,而不是突然下跌。也就是说,房价不会像现在这样涨得如此之猛。”
经济学家Benje Patterson对此表示赞同:“需要注意的是,政府也只是希望房价增长放缓,并没有设定房价下降的目标。政府的目的是恢复房市供需平衡。”“财政部需要给出预测,但这一预测存在风险,具体取决于房市不确定性的程度。”
Patterson更看重的是预算案中,政府分拨给基础设施和社会住房的资金。他希望政府能加强研发,以降低建筑成本,提高效率。
财政部:新政影响不确定
那么,政府真的高估了新政对房市的影响吗?
据interest.co.nz报道,财政部也承认,住房新政对房市的总体影响是不确定的,取决于多种因素,包括政策的最终实施,以及除投资者外的其他买家的参与度。财政部假设其他类型的买家将进入市场,缓解房价下行压力。但是,这些买家的支付意愿要低于投资者。
财政部预计,2021年6月季度,房价年增长率将达到17.3%的峰值,2022年6月将回落至0.9%。随着边境重新开放,人口将会增长,再加上持续的低利率,房价通胀将逐步上升,在2025年6月季度达到2.5%。总的来看,房价增长放缓,2025年6月的房价比此前预测(Half Year Update)低4%左右,比没有新政的情况下低16%左右。
总的来看,预计房价将继续上涨,但与不出台新政相比,涨幅将大幅降低。
同时,投资者并不会大幅消失,部分人将从现有房地产市场转向新住宅开发市场。相反,一些自住业主和低杠杆投资者将从新住宅市场转向二手市场。预计新建房屋和现有房屋的价格将趋同。
经济分析机构Infometrics的高级经济学家、董事Brad Olsen赞同财政部的预测,因为LVR限制和新政相结合,会让投资者重新审视住房市场,对资本利得做出预估。
房市放缓抑制经济复苏
在政府对房价预测的基础之上,财政部还进一步预测,房市放缓将抑制经济复苏。
房价波动对经济有更广泛的影响。房价增长时,房主会感觉更富有,更倾向于消费,从而提高私人消费。房价上涨也会鼓励住宅投资,随着投资回报上升到足够高的水平,会有更多项目投入市场。
然而,房价增长放缓可能会抑制这些影响,导致经济复苏更缓慢。
不过,财政部也指出,预计私人消费和住宅投资水平仍将大幅高于此前预测(Half Year Update)。税收变化对房价的影响以及对更广泛经济的影响是不确定的,使得经济前景预测困难重重。
政府预算案缺乏关键信息
新西兰房地产委员会(Property Council NZ)对预算案中有关房价的预测和假设持怀疑态度。委员会会长Leonie Freeman认为,没有明确的证据表明新政会导致房价涨幅大幅下降,况且,新政的许多细节尚未敲定。
在预算案中,政府对住房供应、基础设施交付等许多核心问题也毫无建树。预算案中并没有提到“建后出租”(Build-to-Rent)这样的有效举措。她认为,关于住房加速基金(Housing Accelerator Fund)的许多细节仍被遗漏,住房供应问题到底该怎么解决,仍不得而知。
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