新西兰 7 月房市成交量持续走低，亏本卖房比例创下十余年来新高，奥克兰房价跌回疫情前水平

来源：NZ每日财经

导语

买方持币观望、卖方死守报价，新西兰房地产市场在拉锯之中步入僵持阶段。伴随全国房产成交量进一步收缩、多地房价承压下行，叠加二手房亏损交易占比攀升，本土楼市区域分化格局愈发清晰。结合最新行业机构统计数据，当下新西兰住宅市场正处在不确定性主导的调整周期。

新西兰房地产协会（REINZ）最新公布的 7 月楼市监测数据显示，国内房产市场已经陷入典型的买卖双方对峙局面。买家放缓置业节奏、审慎挑选房源，而多数业主不愿下调挂牌售价，供需两端博弈拉长房产成交周期，市场整体行情陷入停滞。

从价格维度来看，7 月全国房价整体走势平稳。全国住宅房屋中位成交价维持在 76 万纽币，相较 2025 年同期回落 0.7%。用于剔除房源结构干扰、还原真实房价走向的房屋价格指数同比下滑 0.4%；如果剔除奥克兰片区，其余地区房价指数小幅上涨 0.2%，地区之间的行情差距进一步拉开。

奥克兰房屋中位成交价达到 94 万纽币，单月环比下跌 4.1%。5个月下跌近10万纽币，从三月103.8万纽币一路下滑。目前已然跌至2020年3月疫情爆发前的水平了。当时奥克兰房价中位数94.5万纽币。

成交量层面的降温信号更为突出。7 月全国一共完成 6090 套住宅交易，房源成交量同比下滑 10%；奥克兰本地房产交易量同步回落 8.9%，楼市活跃度明显降温。

当月全新挂牌入市的房源共计 7698 套。按照当前成交速率计算，现有全部库存房源消化周期延长 2 天至 50 天。REINZ 相关统计指出，今年 7 月的房产流转速度，已经成为行业有记录以来成交速度第五缓慢的七月。

成交量连续五月回落，市场悲观情绪逐步蔓延

本土知名经济研究机构 Infometrics 首席经济学家 Brad Olsen 针对楼市数据作出解读，房产成交量的大幅收缩具备极强的警示意义。 “我们无需过度渲染楼市危机，目前房地产市场并未走向崩盘，但行情远远谈不上企稳回暖。”

他分析，住宅房屋成交量已经连续五个月持续走低。反观房价行情，市场最好的状态仅是原地横盘，多数区域价格依旧保持逐月小幅下行的趋势。当下不少观点判定楼市供需走向平衡，这类判断相较于市场真实环境而言，太过乐观。

房源库存持续走高背后，本质是买卖双方的心理预期错位。多数房主的心理预期售价，已经脱离当下市场能够承接的行情。 “卖方需要认清当下的市场现状。如果有着急出售房产的需求，降价是难以避开的选择；倘若坚持高价挂牌，便只能长期持有房产，承担房屋持有成本。如今市面上可选房源充足，买家手握充足的议价空间，既可以选择报价偏高的房源，也能够在海量二手房源当中寻找性价比更高的置业标的。”

全国楼市呈现鲜明的两极分化。奥塔哥地区房价指数刷新历史最高纪录，坎特伯雷地区 7 月房产交易量，创下 REINZ 统计史上第四高的七月成交数据，部分区域依旧保持火热的市场行情。

REINZ 首席执行官 Lizzy Ryley 总结多重利空因素对楼市的冲击：官方现金利率上调、居高不下的生活成本、全球经济局势动荡以及大选临近带来的政策不确定性，多重外部压力共同压制购房者的入市意愿。

纵向对比楼市巅峰时期的数据，全国房价较历史峰值依旧下跌 17%；核心城市当中奥克兰峰值跌幅达到 25%，惠灵顿房价回落幅度超过 29%。 分区域同比数据显示，奥克兰房价同比下滑 3.6%，惠灵顿下跌 4%；坎特伯雷逆势上行，房价涨幅达到 1.2%，南北城市楼市冷热分化进一步加剧。

协会企业事务主管 Trey Sarten 表示，市场活跃度下滑已经成为肉眼可见的现状，楼市如今陷入循环僵局。 “买家拥有充足的挑选时间和丰富的房源选择，拉长房屋挂牌售卖周期；存量房源不断积压，卖方坚守售价不肯让步，整场市场博弈本质上就是买卖双方僵持，等待对方率先做出妥协。”

放眼新西兰国内以及全球环境，各类政治事件、自然灾害带来的不确定性，不断动摇民众的置业决策。买家保持谨慎观望，业主耐心等候符合心理预期的报价。在各类风险因素没有消散之前，楼市僵持的格局大概率将会延续，且各地区市场依旧会维持独立的运行节奏。

7 月深度复盘：全域成交量下滑，奥克兰房价承压加剧

详细的月度成交数据进一步印证楼市降温趋势。7 月全国住宅成交总量 6090 套，环比 6 月下降 1.2%，同比去年 7 月下跌 10%。值得注意的是，本次成交量暴跌并不是奥克兰一地造成，全国多地市场同步遇冷。

数据显示，奥克兰 7 月房屋成交量环比下降 1.3%，同比回落 8.9%；除去奥克兰之外的其余全国区域，房源成交量环比下滑 2.3%、同比下跌 10.5%，非核心城市楼市的降温幅度甚至超过奥克兰。

价格端的回落节奏慢于成交量。作为新西兰最权威房价风向标，REINZ 房屋价格指数（HPI）7 月同比下降 0.4%；奥克兰地区房价指数同比下跌 1.7%。 全国住宅中位成交价 76 万纽币，环比 6 月下降 1.9%；奥克兰中位成交价来到 94 万新西兰元，单月环比跌幅达到 4.1%，核心城市房价回调压力凸显。

Lizzy Ryley 表示，市场基础的交易需求依旧存在，每日均有房产顺利完成过户，真正产生变化的只有成交速度。 “买家愿意投入更长的时间权衡置业选项，卖方也不再急于出手，愿意耐心等候适配的意向买家，整个市场的交易节奏全面放缓。”

二季度亏损卖房占比刷新 14 年新高，短持业主成亏损重灾区

房产数据服务商 Cotality 发布最新《盈亏交易报告》，揭开二手房市场更加严峻的现状：今年第二季度，国内每八套成交住宅当中，便有一套房源亏本转手。

全国范围对比业主当初的购入成本，亏损出售房源的占比达到 13.1%，创下自 2012 年之后的最高数值；与之对应，盈利转手房源占比回落至 86.9%，同样是十余年间最低水平。

回溯市场周期，早在 2022 年年初，亏本卖房的交易占比尚且不足 1%。伴随楼市长期下行，亏损出售的比例逐年攀升，已经演变为全国性现象。整体来看北岛房源亏本抛售概率高于南岛各大区域。

各大主流城市亏损交易占比排行差距明显。奥克兰亏损卖房占比高达 20.9%，高居全国首位；惠灵顿大区紧随其后达到 18.4%；汉密尔顿、陶朗加、达尼丁、基督城亏损成交占比依次为 13.4%、10.7%、8.0% 以及 5.3%。

持有年限，是决定二手房交易盈亏最核心的要素。二季度亏本出售房源的业主中位持有时长仅为 4.3 年；成功盈利出手的房源，平均持有周期长达 10.4 年。

亏损房源的平均亏损金额为 6 万纽币；盈利房源的中位收益高达 28 万纽币。该组数据尚且没有计入房产中介佣金、法律服务费、各类杂项交易开支。一旦叠加卖房成本，业主实际亏损将会进一步扩大，卖房收益也会随之缩水；房屋日常维修、翻新改造的投入同样没有纳入核算范围。

从业主身份区分，房产投资者更容易遭遇亏损。全国投资人转手房源当中 13.5% 出现亏损；自住型业主亏损交易占比为 12.2%。

Cotality 首席房产经济学家 Kelvin Davidson 分析，二手房收益持续走低源自漫长的下行周期，当下全国房产均价相较峰值已经下跌大约 18%。 “新西兰房价在 2022 年年初触顶，此后历经四年多的价格回落与行情震荡。”

对比 2008 年全球金融危机时期，本轮楼市底盘韧性更强。金融危机阶段，盈利二手房交易占比从 2007 年年末的 98%，两年之内下滑至 80%。 “现阶段市场没有爆发大规模房贷违约、银行强制收房拍卖的现象。底层原因在于当下银行严格落实贷款人偿债能力审查标准，加固楼市风险底线。同时国内失业率上涨源于劳动力人口供给增加，并不是大规模企业裁员带来的失业浪潮，整体就业大盘保持稳定。”

结语

现阶段新西兰房地产市场正处在多重因素交织的调整窗口，买卖双方博弈僵持、地区行情分化、短期持有者亏本离场成为当下楼市三大标签。大选动向、利率走向、生活成本将会持续左右购房者心态，后市行情依旧充满不确定性。

相关阅读：

房市持续低迷！奥克兰五分之一房子赔钱卖，这一类最惨……
房市寒冬！奥克兰、惠灵顿跌破预期，这两地却逆势上涨

新西兰待售房屋库存创同期12年新高，但环比继续下滑中
新西兰房市“成绩单”惨淡！四成中介称房价还在跌
满大街都是新建联排！新西兰房市真的“供过于求”崩盘了吗？
冬季来临，奥克兰房屋卖家经历最大幅度平均要价下滑！
奥克兰中位价再次跌破百万大关，新西兰上市房源超四成卖不出去，南岛房市已重回巅峰，北岛却依旧低迷
新西兰房市库存6月下滑，但“买方市场”格局未变
房市连跌5个月！奥克兰等两城受重挫，房价比高峰时下跌达40%！
新西兰房产投资十年翻一番的神话已经破灭？