REINZ 2022收官数据极其惨淡，专家表示新西兰房市反弹至少要到......

By 新西兰中文先驱网 2023年1月19日 08:23

市场

新西兰的成交量跌至多年来未见的水平。

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本文来源：NZ每日财经

12月份的房屋销售量急剧下降，因为新西兰的成交量跌至多年来未见的水平，事实上，一些地区创下历史新低。与此同时，新西兰房地产协会(REINZ)表示，年度房价中值下跌12.2%至790,000纽币。

新西兰全国中位数现在比2021年11月的峰值925,000纽币下降了14.6%。惠灵顿、奥克兰、吉斯本和塔斯曼的中位售价同比下降幅度最大，分别为-20.2%、-18.0%、-17.3%和-14.1%。

奥克兰的中位数为1,050,000纽币，现在比峰值（1,300,000纽币）下降了约19%。惠灵顿的房价为790,000纽币，下降了20%以上。

北地和塔拉纳基是仅有的两个销售价格中位数上涨的地区，分别上涨3.3%和5.1%。

REINZ的房价指数今年下跌了13.7%，而与2021年11月的峰值相比，现在下跌了15.2%。待售房屋库存同比增长55.3%，截至2022年底有26,057套房产可供出售。

与2021年12月相比，全国销售天数增加了11天，达到40天。

就销量而言，在新西兰全国范围内，这一数字下降到4336套，比2022年11月的数字下降了23.6%，比2021年12月的数字下降了39%。

后一点怎么强调都不为过，因为在银行收紧实施新的信贷规则之后，销量实际上在2021年12月起就暴跌了。

2021年12月的7104套销量实际上比2020年12月报告的9573套下降了29.4%。

因此，换句话说，与两年前的市场相比，今年12月份的房屋销量实际已经下降了一半以上。

在奥克兰，2022年12月的销量仅为1,327套，比2022年11月的1,834套有所下降，但比2021年12月的2415套下降了约45%。

ASB经济学家Nat Keall表示，除了短期内进一步降温“几乎可以确定”之外，房地产市场（以及整个新西兰经济）面临的更广泛的逆风，“表明我们离市场好转还有很长的路要走”。

“我们保留我们目前的房价预测，并且根据季度QV指数，我们预计价格将从高峰到低谷下跌25% - 从这里再下跌约15-17%左右。实际上，那个下跌看起来会略高于40%，”Keall说。“我们预计市场在2024年年中之前不会以任何有意义的好转情况，除非新西兰央行提前削减OCR，从而降低抵押贷款利率，有可能触发更早的恢复。”

包括首席经济学家Jarrod Kerr、高级经济学家Jeremy Couchman和经济学家Mary Jo Vergara在内的Kiwibank经济学家在回顾这些数据时表示，“房地产市场艰难的一年以令人失望的方式结束”。

“鉴于当前经济放缓的背景，以及大量抵押贷款将转向固定更高的利率，房价将进一步下跌。我们仍然认为本季度房价跌至-15%的低谷。而房屋价格将在本季度之后继续下跌，但速度会放缓。我们的预测表明，在当前的调整中，房价将从峰值跌至谷底，跌幅为21%。市场复苏似乎还有很长的路要走，也许是2024年故事。然而，在需求方面，净移民正在迅速好转，并将看到人口增长回升，”他们说。他们表示，他们对今年房地产市场的前景存在“明显的风险”。

“我们认为央行可能会在加息和货币紧缩方面做得过多。这包括下个月可能将现金利率（OCR）上调75个基点至5％。尽管我们主张采取较小的举措（25个基点，而不是75个基点)。金融市场倾向于减少加息。经济的钟摆效应显然正在转向下行风险，而不是上行风险。我们继续预测新西兰央行的现金利率（OCR）将在未来几个月达到峰值，并可能在年底前下调现金利率。”

ANZ高级经济学家Miles Workman表示，市场现在“刚刚超过我们所预测22%峰谷跌幅的三分之二”。

他表示，最新的REINZ数据“非常接近我们的预期，表明我们的前景面临相对平衡的风险”。

“我们的预测假设，在新西兰央行确信他们已经解决了通胀问题后不久，房价的下行压力就会消散，因此可以停止提高 OCR。”Workman说：“但这是假设随着更高的抵押贷款利率受到影响，家庭部门普遍保持一致，这意味着被迫出售房屋的情况相对较少。”

“有趣的是，确实有一些家庭在利率上升的情况下开始挣扎，但宏观层面的数据看起来仍然相对强劲，不良住房贷款数据保持在低位且稳定。但在我们得到太多之前对我们的预测感到满意，不要忘记房地产市场不仅仅只看利率和家庭部门的前景。净移民、房地产市场情绪（动物精神）和住房政策都有可能给我们带来一个曲线球年。”

Westpac银行代理首席经济学家Michael Gordon表示，随着金融市场现在将注意力转向经济衰退和OCR在未来某个时候削减的前景，“我们认为定期抵押贷款利率现已见顶或接近顶峰”。

“然而，迄今为止，借贷利率的上涨需要一些时间才能影响到房地产市场。我们仍然看到新房源数量有所下降，因为业主选择保留而不是亏本出售。这往往会减缓寻找新的均衡价格水平的过程，并表明我们将在未来几个月看到销售价格进一步下跌。我们的预测仍然是价格从峰值下跌21%，”他说。

REINZ首席执行官Jen Baird表示，价格继续放缓，但下降速度放缓，市场已经以新的速度稳定下来。

“从2021年12月以来，销量下降明显表明买家谨慎，环比下降23.6%，同比下降39.0%。将此活动与长期趋势进行比较，我们可以看到当前市场比这更疲软的趋势。这给买家留下了很多选择，库存增加了55.3%——现在有26,057套房产。”

“随着利率上升和银行8.1-8.5%的压力测试，买家获得融资和偿还抵押贷款的能力仍然是买家购房速度减慢的关键驱动因素。因此，房产在市场上的花费时间更长，40天是中位销售天数，比2021年12月多了11天，”Baird说。

“全国销售价格中值总体下降12.2%至790,000纽币，新西兰（不包括奥克兰）下降7.9%至700,000纽币。REINZ房价指数 (HPI)显示全国住宅物业价值每年下降13.7%与我们看到的销售价格变化一致。”“同样，更便宜的价格加上买家的更多选择意味着卖家必须对他们的价格和时间预期持现实态度。”

除了北地和塔拉纳基分别上涨3.3%和5.1%之外，乡村房价中位数全面下降。

与去年12月相比，这些地区是唯一房价中位数上涨的地区。

Baird表示，惠灵顿已连续第14个月在房价指数同比变动中排名倒数第二。

在奥克兰，所有七个大区的中位价格同比均出现负变动，其中Papakura跌幅最大，为-23.6%，从1,010,000纽币至772,000纽币，其次是西区，跌幅为-20.5%，从1,170,000纽币跌至930,000纽币。自2008年6月至2009年1月以来，该地区首次录得连续八个月的同比中位数价格下跌。