潘多拉魔盒已开，纽央行正在研究比DTI更凶狠的房价大杀器！
2023年4月14日 09:49
本文来源：NZ每日财经
新西兰储备银行经济学家 Andrew Coleman 撰写的综合讨论文件研究了新西兰房地产市场出现异常价格和建筑活动周期的本质原因。
而 Andrew Coleman 的研究发现，新西兰央行利用加息来对抗高房价“可能是合理的”？！
这是新西兰央行去年发布的一系列研究的后续，该研究是在 2021 年和 2022 年房价被纳入新西兰央行货币政策和金融政策职责之后开始的。
在 2020 年底由于新西兰房价开始爆涨之后，新西兰央行被越来越多人职责其低利率和大放水政策助长了房市的泡沫。政府和央行之间就关于谁该承担房价高涨黑锅问题展开了激烈的对抗。
新西兰央行行长 Adrian Orr 公开表示“房价与央行无关”！而暴怒的政府一气之下在 2021 年 3 月正式修改了储备银行的职责，将房价问题明确加入到央行的法定职责中去。从那时起，央行在制定其货币政策时必须更多地去同时考虑房价问题。
而在 Coleman 的这篇论文中，Coleman 讨论了“周期性溢价”，即当前房价（或租金）暂时高于建造房屋和开发土地的通常成本，则可以预期在未来价格会回落至通常水平；
此外 Coleman 还提出了“结构性溢价”的情况，即当前价格（或租金）处于通常水平，但建造房屋或开发土地的正常成本预计将永久下降。
Coleman 表示，当房地产建设和开发行业的产能限制导致房价暂时高起以及建设成本暂时居高不下时，房地产价格可以说是“周期性溢价”或周期性不可持续的。
他说一个结论似乎很清楚。
“如果中央银行想要降低房地产价格至周期性倒退的程度，可以通过提高利率来实现。几乎没有理由怀疑一段时期的暂时高利率会减少对更优质房产的需求，从而降低房地产价格高得不可持续的程度，”Coleman说。
“有一些理由相信中央银行为了减少周期性房产价格溢价而选择的上涨利率路径是合理的。房价预期在决定实际房价方面具有重要作用，并且有大量证据表明这些预期取决于近期房产价格的变动。当这种情况发生时，房价可能会受到严重低估或高估时期的影响，这些变动会对建筑活动产生重大影响。在这种情况下，决定在周期性溢价时期内选择更高的利率而不是更高的房价可能是合理的。”
Coleman指出，大多数中央银行没有防止房价不可持续的授权。相反，他们的任务是实现总体价格稳定、最大限度地可持续就业和金融稳定。
“在过去十年中，已经进行了广泛的研究，检验了使用利率变化而不是宏观审慎监管和干预措施（例如贷款价值比限制LVR或资本贷款资产负债表比率）来防止金融危机或金融的不稳定事件。”
“虽然这些问题远未解决，但包括新西兰储备银行在内的大多数中央银行都倾向于使用宏观审慎干预措施来防止金融不稳定，而不是将其作为直接针对经济结果的手段。这就是中央银行尚未尝试通过加息去防止近年来房价过快上涨的原因之一。”
“尽管如此，文献一致表明，宏观审慎干预对房价的影响相对较小。因此，如果中央银行有权防止不可持续的高房价，他们可能会发现利率变化会比宏观审慎干预更有效地实现这一目标。”
简而言之，Coleman 的结论是，虽然对于控制房价，央行通常会使用如 LVR， DTI，以及资本储备金比率一类宏观审慎工具来干预，但明显效果没有直接涨利息来得明显！因为涨利率是货币政策工具，不是金融稳定性工具，所以一般情况下不能用货币政策工具去解决金融稳定性工具该解决的事。
但 Coleman 表示，这不房价问题已经写进了央行货币政策的法定职责中去了吗？所以央行用涨息的方式去控制房价无可厚非！
这个结论简直是细思极恐啊！
试想一下，在未来的某一天，假如房价突然飞起了，央行就可以随时为了打压房价去直线拉飞利率。这将给借款人、企业、整个经济带来什么样的后果？
Coleman 的研究还探讨了人口增长和对更高质量房屋需求的影响。
Coleman 说，人口变化和对优质房屋需求的增加在过去三十年一直是新西兰新建建筑的“重要驱动力”，“它们可能共同对导致周期性溢价的压力负责”。
“从 2000 年到 2020 年，人口增加了 1,225,000 人，即 1.4%，是经合组织平均增长率的两倍。”
“鉴于每户平均入住率为 2.75 人，这一人口增长意味着需要额外建造 450,000 间房屋。”
“与此同时，将建筑活动变化与人口变化联系起来的估计表明，即使没有人口增长，也存在每 10000 人 30 套房屋的‘背景’建筑率，以更换破旧房屋或改变住房存量人口结构以及适应人们品味的变化。”
“这意味着在此期间还需要 250,000 套房屋。综合起来，这些数字表明，在过去 20 年中，30% 到 40% 的新房潜在需求是为了提高质量，”Coleman说。
“然而，在此期间只有 510,000 套新住宅获得批准，这表明新建筑仍然存在很大短缺。”
“这些数字进一步表明，质量改善可能占 2000 年至 2020 年期间实际建造的新建筑的一半，特别是因为建筑商倾向于在建造低质量房屋之前先建造高质量房屋，因为它们的利润更高。对更高质量财产的需求最有可能源于收入、利率和税收制度的变化。”
Coleman说，对于“周期性房价溢价事件”重新分配收入或财富或造成福利损失的程度，很少有正式分析。
“如果没有这样的分析，就不清楚如何评估减少周期性溢价的策略的成本或收益。”
他说，鉴于将住房已经纳入新西兰央行的货币政策职权范围，“也许是时候进行这项分析工作了”。
最后，Coleman 表示，有三个突出的领域需要进一步研究。
首先，研究质量改进如何与基本供求因素（包括利率变化）相关的文献有限。
“这个领域很困难，因为质量改善的流动与整个房屋当前和期望的质量概况的差异有关。例如，我们对更大房屋而不是位置更好的房产的相对需求弹性知之甚少。”
其次，人们对房产溢价的福祉后果知之甚少，尤其是与建筑部门产能限制相关的溢价。
“这个问题有很多方面需要理解。有些是技术性的。例如，当建筑业达到产能限制时发生的配给是否有效？实际上，建筑业是否不成比例地建造更高质量的房屋，因为这是最有利可图的？建筑部门倾向于建造最有利可图、质量最高的房屋是否会产生不利的福祉后果？其他问题涉及应该用于评估福祉的适当指标，包括适当的时间范围和方法以及考虑不同世代的福祉。”
第三，对房产溢价的适当货币政策反应还不是很清楚。
“这取决于房产溢价的福祉成本（如果有的话）；这取决于这些福祉成本对中央银行的重要性（如果有的话）；这取决于中央银行可用的工具来应对这些事件；这取决于这些干预措施相对于其他干预措施的相对成本。”
“这是未来研究的一长串主题，表明还有很多工作要做，”Coleman 说。
虽然 Coleman 关于央行是否该直接使用利率作为武器来打压房价的研究仍处在初级阶段，但我们确实看到了在新西兰政府将房价纳入到央行法定职责之后，对于直接使用货币政策工具去应对金融稳定性问题的探讨。
如果有一天央行真的直接使用涨息来打压房价，那将是所有投资者最不愿意看到的事情！
相关阅读
BNZ宣布取消DTI，但却增加了测试利率，贷款难进一步加剧......
注：凡新西兰中文先驱网引用、摘录或转自其他媒体的作品， 本网对其观点、真实性和知识产权恕不负责。新西兰中文先驱网致力于帮助文章传播，希望能够与作者建立长期合作关系。 若有任何问题请联系[email protected]。
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
(责编：charles)
来源 - NZ每日财经
