Bayleys Research对奥克兰大都会区写字楼市场的最新调查显示，过去10年，位于奥克兰CBD周边的Parnell、Newmarket、Newton、College Hill和Grafton等地区的办公场所面积减少了近四分之一。

Bayleys Research高级分析师Goran Ujdur表示，这是因为市场普遍认为，质量较差的C级和D级写字楼有相对更好的再开发用途。

“在大多数情况下，这些建筑被转为了高密度居民住房。这使得奥克兰市中心需要振兴的区域得到了健康发展，也符合奥克兰市议会鼓励在CBD以外的大都会地区开发更多混合用途房产的计划，而且这些地区的公共交通都相对便利。”

Bayleys Research通过每年对奥克兰这5个主要城市周边的写字楼面积进行的调查发现，总办公面积已从2009年的50.5万平方米，降至目前的39.1万多平方米。

“然而，随着近期高品质新写字楼的开发，这种趋势现在逐渐出现了逆转的迹象，尤其是在Parnell和Newmarket等引人注目的地区。这一变化主要是由于目前奥克兰CBD的写字楼空置率处于历史最低水平，对商业地产的需求正日益渗透到CBD周边和附近地区。”

IT和公用事业领域的大型企业正带头向城市周边迁移。最近的例子有，Xero将奥克兰办公地点迁到了位于Parnell 地区St Georges Bay Rd上的新写字楼， Mercury Energy在Newmarket建成了新的总部大楼。此前，Watercare Services将总部迁至了附近的另一个新开发项目中。

12-14 Nicholls Lane, Parnell
2018年12月，905平米租与NZ Behavioural Health

随着吸引和留住关键人才的竞争加剧，以及各机构更密切地关注地区属性和高质量的工作环境，预计这一趋势将继续下去。

“改善通往Parnell的交通，包括火车站的开始运营，吸引了更多潜在入驻者的兴趣。而且，Newmarket良好的公共交通，以及邻近的便利设施，比如Domain和新升级改造的Westfield等配套设施，也对租户有很强的吸引力。过去12个月里，这两处区域的优质写字楼租金都出现了进一步增长，我们预计这一趋势将持续到2020年。

“长远来看，奥克兰交通局计划在城市铁路网建成后，大幅增加铁路网的频率和容量，这应该会进一步提升市中心周边作为工作地点的吸引力。”

奥克兰最大的写字楼开发商Mansons TCLM过去几年里在Parnell、Newmarket和College Hill开发了一系列成功的项目，而且很可能会继续在这些地区以及CBD建设新楼。

在Parnell，Balfour Rd 24号(目前是Whitecliffe艺术与设计学院)的业主已经聘请了Ferron Hay建筑事务所，计划将其改造成高档写字楼。同在该地址的Callaghan Innovations公司将搬到附近的Textile Centre。

79 Carlton Gore Road, Newmarket
2019年一月，底层1,455平米租与Harmoney Services Limited

Bayleys Research最新的《市中心周边写字楼空置率调查》显示，过去12个月，奥克兰这些地区的整体写字楼空置率几乎没有变化，目前为9.2%，而去年同期为9.3%。Parnell的空置率为5.2%，Grafton的空置率为12.7%。

Ujdur说：“尽管空置率总体上没有变化，但高端写字楼的空置率依然极低，可供使用的空间(超过1000平方米)非常有限。空置的办公地点大多质量较差、风格老旧。”

市中心周边房地产投资的需求仍然旺盛，但上市新盘却越来越少。

“市场上高端物业的供应短缺，导致投资者更加密切地关注更有潜力的B级建筑。大型联合运营商和本地私人投资者目前主导着市场投资活动，同时，也有越来越多的离岸资本因无法获得CBD的资产，现在正认真考虑在市中心周边区域选址投资。

“由于最近官方现金利率下降，以及进一步下降的可能性，导致更多投资者将现金撤回到房地产市场，以寻求更好的收益率。”

本文由Bayleys地产公司国际销售部提供

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