OCR再次上涨,新西兰央行大开绿灯,未来房贷利率到底会涨到多高?
2021年11月25日 08:52新西兰储备银行明确指出未来新西兰的货币政策将会持续收紧,继续减少货币刺激,并把官方现金利率OCR上调25个基点至0.75%。
本文来源:NZ每日财经
11月24日星期三,新西兰储备银行终于发布了2021年最后一次货币政策声明。此次公告对于广大房贷借款人来说,至关重要,将会影响至少3到4个月的本地利率走向!在过去几个月新西兰本地房贷利率疯狂上涨以来,越来越多的借款人开始恐慌未来银行加息的幅度以及最早会上涨到何种程度,而本次货币政策声明也给出了一个指导性的意见。
新西兰储备银行在昨天的货币政策声明会议上明确指出未来新西兰的货币政策将会持续收紧,继续减少货币刺激,并把官方现金利率OCR上调25个基点至0.75%。
此次央行的货币政策声明以及之后的记者招待会可以说解答了目前市场很多的疑惑,包括目前人们最关心的通胀和房贷利率问题。而更重要的是,声明清晰的勾勒出央行对新西兰未来经济的预期,以及做出短期货币政策决定和中长期货币政策规划的底层逻辑。
一、未来经济预期
在整体的经济方面,虽然自八月以来的Covid封锁给新西兰经济带来了很多不稳定因素。但在全国进入封锁之前新西兰的经济走势是非常强劲的。家庭支出和对我们主要商品出口的需求支撑了这种力量。更多的房屋正在建造中,建筑商也有很多工程正在进行中。但是,奥克兰和其他地区的企业受到COVID-19限制的严重影响。虽然工资补贴和其他政府援助支持了收入,但封锁将减缓经济。随着限制的放宽,经济增长有望恢复。
因此最近的经济活动预期将会受到封锁的影响而造成GDP再次短期下滑,但在新西兰脱离了三级、四级封锁后,预计经济活动和产能将迅速反弹。当然央行也担忧未来几年的经济产能还是存在很多不确定性,这取决于新西兰人和企业如何与Covid共存的能力。
在消费支出方面,央行认为和以往几次封锁之后一样,都可能再次出现报复性的消费反弹。而在劳动力市场强劲,财富程度提高以及国外旅行尚不可能的情况下,国内需求(消费)仍将非常旺盛。不过日益增长的利率和逐步降低的房价通胀将会抵消一部分消费上涨的动力从而在中长期使需求降低。(这也是央行希望通过升息达到的目的)
新西兰央行认为商业投资在最近的Covid蔓延的不确定下将会受到打击,不过在产能受到限制后的未来将会反弹。
对于个人住房建筑投资开发领域,央行非常看好,并且提高了自己的预期。即使在封锁期间,建筑业仍然可以开工,而创纪录高的建筑许可也反应出了这点。虽然利率上涨,房价通胀将会减缓,但由于政府的政策刺激,未来的住房开发投资仍然会继续非常旺盛,当然建筑业仍将面临持续的产能限制。
新西兰劳动力市场目前的表现可以说是异常强劲,失业率在9月季度竟然远超央行8月的预期达到了惊人的3.4%!远远高于最大可持续的水平。当然这在一定程度上可能是由于边境封锁,外来劳动力被禁止入境从而造成了劳动力短缺所致。而当边境重新开发,市场劳动力增多时,失业率预计将开始上升至最大可持续水平。
众所周知,劳动力市场也一直是决定央行如何设置其货币政策的主要数据之一,可以说央行目前已经超额完成了自己的职责。在本次MPS新闻发布会上,央行行长Adrian Orr也提及目前新西兰经济前景极其强劲也是央行决定逐渐取消货币刺激的主要原因之一。当然,另一个导致央行持续收紧货币政策的原因就是目前日益加剧的通胀问题。
二、通货膨胀
一直以来新西兰储备银行的另一项法定职责就是稳定通货膨胀,让通胀水平的长期预期保持在1%到3%之间的目标中点,也就是2%。
不过由于Covid疫情带来的一些列冲击,导致国际供应链中断使得将货物运入新西兰的成本更高。全球对商品的强劲需求和油价的大幅上涨推高了进口价格。许多国内商品和服务的价格上涨,尤其是与住房相关的商品和服务,例如建筑成本。而消费品和服务价格指数(CPI)已经上涨到了 4.9%,创十年来新高。
不过央行还是乐观的预计明年通胀将有望缓和。预计油价不会像现在这样继续上涨。供应链瓶颈也被假设缓慢改善,因为提高疫苗接种率降低了关键港口中断的可能性,航运开始正常化。更高的利率也应该会缓解对劳动力和材料的需求。
当然未来还是存在很多不确定的因素,高通胀可能会导致人们预期未来会出现更高通胀,从而导致企业提高价格和工资以应对通胀,最终陷入自我实现的通胀循环中。
对于新西兰通胀,央行行长Adrian在记者发布会时表示,根据统计局的数据显示输入型通胀(供给侧)和本地通胀(需求侧)的比例大概是50%:50%,而央行努力通过收紧货币政策可以影响的也只是本地创造的需求端通胀。
央行预测输入型通胀将在2021年底达到6.7%的巅峰,这主要是因为石油价格高涨以及供应链终端引起的。而在2022年中期,预期供应链将逐渐恢复,而石油价格也将在2022年底回落,致使输入型通胀在2022,2023年大幅下跌,甚至有小幅通缩的可能。
不过对于新西兰国内的通胀,央行认为会是一个更加持久的问题,长期预期可能会一直维持在3.5%的高位。从目前如此高的通胀起点开始,加上高涨的住房需求使得建筑材料成本不断上涨,此外强劲的劳动力市场也将支持需求端通胀的持续走高。
Orr在新闻发布会上表示由于本地通胀更可能成为更加持续的通胀问题,并且近期的数据也调整了央行8月对于通胀的预测,因此这才是央行为何需要更高OCR水平的真正原因,以控制这种更加持久的需求端通胀预期。
而就核心通胀指数来说,央行目前预测将在2022年3月达到5.7%的巅峰,此后在2023年底逐步降至2%的目标中点,但鉴于目前Covid的很多不确定性。核心通胀还是很可能略高于2%的目标中点,在2023年年中可能在2.5%左右。鉴于目前的这种通胀预期,以及强劲的劳动力市场,央行才最终决定提高OCR的未来预期轨迹。
三、官方贴现利率
在本次货币政策声明上,新西兰储备银行如此前自己所声明的那样,稳步小幅上涨了OCR水平25个基点至0.75%,并且由于未来本地需求侧的持续性高通胀预期,央行同时也进一步加快了其未来升息的轨迹,提高了未来OCR上涨的巅峰预期。
在八月份的货币政策声明中,央行预测会把OCR在两年内到2023年上涨到2%的中性利率水平,而到了11月这个预测又被大幅提高。
央行在本次MPS调整后的预测显示,会在明年年中就稳步把OCR上涨到1.5%,而在明年年底会把OCR上涨到2%,而最终把本轮OCR上涨周期的终点锁定在2.5%、2.6%的利率水平。
在记者发布会上,记者提问是否未来每次的OCR议息央行都会稳步上调25个基点,是否会如计划一步步上调到2.5%的OCR水平?
央行行长Adrian Orr表示,根据目前央行手上的经济数据来说,确实如此。但是如果经济形势改变或者央行手上的信息又更新了,央行将可能做出不同的决定。(50个基点,或者不升都有可能)
虽然本次货币政策声明上新西兰储备银行大幅提高并加快了OCR的升息预期,但央行表示市场其实已经走在了央行前面,并且成功预测了央行这样的调整。
四未来房贷利率走势
记者发布会上,记者提问央行是否注意到目前市场上如此迅速的房贷利率上涨,并且这可能会在明年沉痛地打击到很多收入并不高的贷款人如首次购房者。
央行即将退休的副行长Geoff Bascand表示,他们注意到将会有68%的抵押贷款在未来12个月内到期需要续订利率,并且其房贷利率将会面临大幅上涨,不过考虑到强劲的劳动力市场以及未来强劲经济的预期,并不是一个很大的担忧。
Orr补充道借款人需要注意到,目前的利率水平处于历史最低位,从更长的周期来看,房贷利率不可能一直这么低,央行对于这个情况已经警告过广大借款人,借款人应该做好准备的。而银行在审批贷款时也放了较高的测试利率,以防止未来利率大幅上涨导致借款人违约的风险。
又有记者提问银行如此迅速的大幅提高房贷利率,未来房贷利率将会上涨到多高?
央行行长Adrian Orr明确表示,首先市场目前的掉期利率上涨速度是超前的,因为市场在此前大半个月时间内已经将央行会上调OCR预期(巅峰水平至2.6%)考虑在内了,而目前的批发掉期利率的定价已经部分显示了这样的预期,甚至有些超前。如果要计算最终房贷利率的水平,那只需要在2.6%的基础上加银行的利润差即可。
此前Westpac以及其他一些银行的经济学家都开始纷纷预测央行最终需要把OCR升到3%的高位,至少今天央行的公告并没有进一步证实这样的预测。不过很多掉期利率,如两年期掉期利率已经略高于2017、2018年的水平了,当时OCR的实际水平是1.75%,而在昨天之前OCR的实际水平仅为0.5%。
不过,这一次OCR上涨的幅度可以说是中规中矩的,没有激进的大涨50个基点,而OCR预期的上调轨迹也并没有像某些经济学家预测的那样激进直接调到3%,对于最近疯狂的利率市场有一些降温的效果,批发掉期利率市场在昨天普遍出现了10到20个基点的下调,而新西兰元也在OCR上涨之后竟然下跌了近0.5美分,略高于69美分。
面对记者关于利率如此迅猛上涨的担忧,央行行长Adrian Orr完全没有谴责各大银行,反而肯定了最近商业银行快速大幅加息的合理性(符合央行对于利率市场走向的预期),这变相等于为银行涨息再次开了绿灯。
但同时Orr的谈话中也透露出两点重要信息,第一,房贷利率上涨的上限不应超过目前银行广泛使用的测试利率水平,而目前这个水平在略高于6%的位置。因此,这将是房贷利率本轮周期的可能上限,否则真的可能出现大规模的贷款违约潮。其次如果按照历史OCR水平去推断,OCR在2016年末到2019年初三年都稳定在1.75%的水平,而一年期到两年期固定贷款利率则稳定在4.5%到4.8%左右的水平。因此以这个基准去计算,如果OCR上涨到2.6%,则一年期和两年期固定利率大约会上涨到5.3%到5.5%的水平上,当然不排除银行会进一步将更高的融资成本(资本储备金法案)转嫁给借款人的可能。而这个水平也低于银行过去两年的测试利率水平,当然随着利率的进一步上涨,银行将会提高测试利率水平,这也将进一步收紧贷款供应。
相信在央行给出了这样一个明确的预期之后,利率市场未来还会继续上涨,但上涨的速度会有所放缓。至少在本次MPS前一周由ASB引领的这一波利率上涨中,已经没有再看到银行间交叉上涨利率的模式,更多的其他银行如Westpac和ANZ也只是追平了ASB上调的利率水平,并没有向此前再多涨10到20个基点。
当然最近任何远超预期的惊爆经济数据都有可能给银行口实,去推高加息预期从而上涨利率,如12月16日公布的GDP数据,明年1月27日公布的CPI数据以及明年2月2日公布的失业率数据。
不过,如此迅速的利率上涨还是引发了很多人对于未来经济的担忧。对于央行如此给利率上涨大开绿灯,一些记者也当面提出了自己的担忧。
五、经济房价走势
正如新西兰央行自己预测的那样,快速提高利率将会降低家庭的可支配收入,并且影响新西兰房价,使国内需求消费降低。
对于新西兰房价,由于房贷利率快速上涨,并且伴随着信贷供应收紧,净移民大幅下降,房屋供应提高,政府和央行的调控政策逐渐开始影响市场,新西兰央行预计到2022年底新西兰的房价通胀将从2021年底的30%下挫到6%,在2023年甚至可能出现房价下跌,虽然央行没有具体预测房价的下跌幅度,但从图表看,央行预测新西兰整体房价下跌的幅度将在5%以内。
当被问及央行是否担心,利率大幅上涨可能会导致房贷大幅违约、房价崩盘最后新西兰再次陷入衰退时,Orr表示,他相信银行普遍做好了审核借款人还款能力的工作,利率上涨不至于出现房贷违约的局面,央行目前并不认为房价崩盘的概率很高,更多的认为房价通胀在未来将会下调到更加可持续的水平。至于经济衰退,他则认为新西兰目前处于非常强劲的经济位置上,至少在近期他看不到任何出现经济衰退的可能性!
看来Orr对于最近利率的快速上涨可能引发的负面后果一点也不担忧,并且期待看到利率上涨后出现的一些列预期影响。
最后,OCR最终会走向何方?即便央行这次大幅调高了未来OCR的预测轨迹,但两年后OCR究竟处于何种水平还要看不断变化的经济形势,假使当Covid散去,供应链恢复正常,石油价格如期下跌,新西兰本地的需求快速得到满足,并且国内需求转移到海外旅游上,这将大幅降低输入和本地需求侧的通胀从而可能改变央行的货币政策走势!
未来,一切皆有可能......
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