26岁坐拥51套房产，实现财富自由，新西兰超级房东新神话诞生！他投资的底层逻辑是什么？
2022年8月15日 08:20
本文来源：NZ每日财经 千禧一代已经做好了准备！奥克兰年轻人乔纳森·布朗利 (Jonathan Brownlee)今年26岁，却已经坐拥超过2000万纽币的房产。
他的父母帮助他在2015年以413,750纽币的价格购买了他在汉密尔顿的第一套房子后，这位奥克兰年轻人便踏上了他的超级房东之路。自此之后，他一直在稳步增加着银行贷款去购买更多房产，直到上周，当时还是25岁的他一口气又买了八套公寓。这使他拥有的房产数量达到了51套！
他目前负债大约1100万纽币，但拥有900万纽币的房屋净资产（总资产超过了2000万纽币），如果他可以在明天卖掉所有的房产，那理论上他已经赚到了900多万纽币。而他一年的总租金收入（没有扣除任何税务，支出，利息还款）大约超过了100多万纽币。
对于许多新西兰人来说如果这么年轻就拥有如此多的财富肯定该满足了，但布朗利还远没有准备停下他的脚步。
他说，利率上升和房价下跌虽然在大部分人眼中是一场危机，很多人因此都暂时退出了房市，但对他来说却是一个很好的购房时机。
“现在可能更容易获得房屋净资产，因为购买的人更少，竞争也更少，”他说。
布朗利的房地产帝国可能会给千禧一代带来更多希望，很多年轻人都感到被房地产市场拒之门外，灰心丧气。但布朗的故事可能可以激励年轻一代。当然你首先还是得获得爸爸妈妈银行（Bank of Mum n Dad)的支持。
虽然也有批评者指责购买大量房屋的投资者是唯利是图的，并帮助推高了价格。
根据房地产协会的数据，奥克兰经常被评为世界上最难以负担的城市之一，在Covid-19大流行期间，奥克兰的价格飙升了30%，在11月达到了创纪录的130万纽币的中位数房价。
图片来源：NZ Herald / Michael Craig
他在上学期间就经营了一个小生意，从中国阿里巴巴网站上进口商品然后在本地TradeMe网站上出售，从而积攒了一些首付，他的父母借出了差额并向银行提供了儿子贷款的担保。
他在买了汉密尔顿第一套房后的六个月做了重新的估价，他发现该房产的市场价值已经大幅上涨，他利用房产增值的净资产（equity）向银行申请为另一套房产提供新的贷款。
从那里开始他迅速行动，效仿以“低于市场价格”购买房屋的策略，并经常在重新估价之前进行装修，以便能尽快贷到更多钱。
他在19岁时购买了他第二套房产，并在他21岁时就已经拥有了11套房产。
他的房产遍布新西兰，从奥克兰、惠灵顿、汉密尔顿和黑斯廷斯（Hastings）到但尼丁（Dunedin）、马斯特顿（Masterton）、旺格努伊（Whanganui ）和因弗卡吉尔（Invercargill）。
他的父母都是会计师，在财务指导和最初开始时给予了很大的帮助。
不过布朗利说他已经用利息回报了他的父母，而繁重的工作和热情一直都是属于他自己的。
他认为还有其他方法可以进入房地产的阶梯。
他并没有为得到父母的帮助而感到羞耻，并且他说他从前还从朋友那里借了一笔钱，“你必须要尝试所有的选择才有可能获得成功”。
此外，他还在新西兰各个小城镇捡漏到了一些很划算的房产。
五年前，他在马斯特顿的第三套住宅购入价仅约9万纽币，而他在但尼丁以最低65,000纽币的价格购买到了一套住宅。
他说，那些想住在奥克兰的人可能会认为“他们肯定不想要一套只值25到30万纽币的小地方的破房子”。
但布朗利说，如果能以200,000纽币的价格找到价值250,000纽币的房产，然后重新估价，就可能有净资产借钱买到下一套房。如果能让房产增值，重新出售那就可能买回奥克兰一些比较好的地区了。
“这就是通过房产实现自己最终目标的一种方式。”
然而，从现在开始，布朗利会将目光投向澳大利亚。
他一直在北昆士兰的凯恩斯（Cairns）和汤斯维尔（Townsville）找房。
“这是一个热带气候，人口有几十万人的城市，你可以花15万纽币在那里买到一居室或两居室的单元。”
布朗利说，购房者可以以低至5%的存款获得银行贷款，而新西兰人也有资格获得澳大利亚政府的首次购房者补助金。这意味着，加上律师费和其他费用，年轻的新西兰人可能只需15,000纽币就能迈出第一步。
另一项他的宝贵经验是YouTube上那些成功房地产投资者提供的大量建议。
他说，他从拥有200多套房产的澳大利亚投资者Nathan Birch那里学到了很多东西，并参加了Birch在悉尼的导师训练营。
总体而言，布朗利将其成功的60%归功于对财务和抵押贷款的巧妙结构，而将剩下40%归功于购买合适的房产。
举个例子，他说他能够在新的更严格的贷款价值比（LVR）限制生效之前提前重组他的抵押贷款，从而从银行额外借出了300万纽币。
而在购买合适的房产时，这意味着要找到售价“低于市场价值”的房屋，或者可以通过翻新或将租金提高到市场价格来创造新价值的房产。
当被问及为什么他需要这么多房子以及他会给社会带来什么好处时，布朗利承认他这样做是为了经济利益，但他说新西兰人需要租房。
与商人或倒房者不同的是，他说他计划保留所有出租房而不是出售它们。
他说，在他的51套房产中，他完成了多达20多套的重大翻修，其中15套是由他自己完成了大部分艰苦的工作。
“必须为人们提供合适的住宿条件……必须有人去清理这些房子并保持它们的维护。”
“假设我把它们都卖掉了，它们都去到了首次购房者那里，但原本的租客又要去哪里呢？”
他说他通过雇佣技工和每年向物业经理缴纳高达10万纽币的管理费向经济做着贡献。
他还成立了一家名为Get Property的公司，他说他在该公司中为其他人寻找房产，以“帮助他人购买与他购买的相同类型的房产”。
最终，当布朗利庆祝他26岁生日时，他说他很高兴自己已经获得了财务自由，而且他可能永远不需要“向任何一个老板报告”。
尽管过去六个月房价已大幅下跌，但利率上升和银行贷款规则收紧并没有让许多买家更容易购买到房产。
然而，对于布朗利来说，诀窍是他在奥克兰之外的汉密尔顿寻找房屋。
布朗利投资的底层逻辑
首先布朗利的总资产大约2000万纽币，而租金总收入在一百万纽币以上，因此年收益率在5%以上。以这个为标准，投资者在考虑投资项目时，可将5%以上现金收益率（刨除可能的资本收益）的资产定为比较优良的资产投资。
其次是需要找有增值空间的资产，布朗利的建议是可以通过装修或者提高租金来做到这点。特别是用性价比最高的装修计划去翻新破旧的房产，然后再去做独立估价，实现增值。不过每种资产都有自己独特的增值方式，布朗利的建议更多适用于住宅物业。
增值之后便有机会提高房屋净资产，从而有机会向银行贷更多款进行下一步投资。这里的启示是要想尽一切方式用杠杆去投资，尽可能借船出海，而不是全部用自己的资金。资产有增值空间（包括资本收益）是非常重要的，和杠杆紧密相连，只有能增值的资产才能实现不断增加杠杆的可能。有些像商业物业银团投资计划，虽然有时能许诺到8%，但投资人很难实现资产增值和取得银行杠杆的可能。
低价购买也是布朗利成功的一个秘诀，当然这里所谓的低价有两个概念，一个是低于当时的市场价值，另一个是低于未来的市场价值。像布朗利购买的第一套汉密尔顿的房产，他什么也没做就在6个月后价值大涨，这便是由于低于未来的市场价值购买的，当时正值汉密尔顿房价开始起飞，在这种情况下即使稍微比当时市场价格贵一点只要能上车在短期内就有大幅增值的可能。像2020年基督城的房市也是如此。第二个低于当前市场价值的概念很好理解，在当前房市特别冷的情况下，市场确实有更多淘到便宜房产的可能。此前著名投资人所讲的7D也是这个概念。很多时候房产的收益都在一买、一卖中得以大幅实现。
而布朗利的最后两个成功秘诀其实很难做到，第一个是躬身入局，亲力亲为，不畏艰难。这种毅力不是所有人都能做到的，很多时候翻新一栋旧房子对于外行人来说无疑是在打一场大仗，不要说很多人都是全职工作，并且有孩子家庭需要照顾，很难有这么多时间去自己翻新房屋。而如果将大部分翻新全部外包出去，肯定会大幅挤压自己的利润空间。
最后一点便是规模效应，5%的收益率虽然不错，但也没有那么多，如果购买一套40万的资产，5%的年化收益率一年才2万纽币，并不能真的让人一夜暴富。关键在于敢于不断扩大投资规模，专注于财务管理的细节从而增加大幅提高现金流收入，因为本身现金流增多之后也会对净资产有滚雪球叠加的效应，在未来才有加速扩大投资规模的可能。
结尾，不得不说的是，在新西兰政府实施CCCFA法律变更，以及央行重新收紧LVR政策之后，当前的信贷环境下布朗利这种增加杠杆投资的操作空间正在受到大幅挤压。在测试利率大幅上涨，很多额外的投资支出都被计入银行还贷测试中，另外租金收入可用率也下降，对于布朗利这类超级房东想要用杠杆扩大投资规模的可能性已经大幅降低。因此布朗利才会想要转战澳大利亚市场，不过布朗利投资的底层逻辑仍然很值得学习借鉴！
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