新西兰银行发话了，受洪灾影响的房屋如果被撤保，那么他们也将做出残酷的决定……

By 新西兰中文先驱网 2023年11月16日 17:25

洪灾

保险公司撤保的最大影响是房屋将不再能得到银行的贷款。

查看图片

图片来源：NZ Herald

本文来源：NZ每日财经

自从今年奥克兰纪念日以来，气候变化这个潜在的风险才伴随着这次令人绝望的灾难一起闯入了人们的视线。

尽管奥克兰市议会已经和新西兰政府协商拟议了买断计划，但很多房屋被洪水损坏的奥克兰居民还是担心，买断计划将使他们偿还不再拥有的房屋债务。

买断计划不会拯救所有人

西奥克兰洪水委员会上周对居民进行了调查，发现 120 名受访者中有 35% 在买断后仍有抵押贷款需要支付。

百分之七十的人表示他们再也买不起类似的房产了。

奥克兰市议会将与政府共同购买约 700 处被洪水损坏的房产，作为 20 亿纽币风暴成本分摊计划的一部分。

本月晚些时候，该委员会将开始向房主提供建议，告知他们是否有资格被买断，因为他们的房屋由于未来洪水和人员伤亡的不可接受的风险而被认定不再可以居住（第三类）。

对于此类买断类别的房屋，奥克兰市议会将提供受保房产风暴前价值的 95%（减去任何保险赔付）。

位于 Swanson 的 Amrita Aujla 的房屋在奥克兰周年纪念洪水后被贴上了黄色贴纸，从那以后她就一直租房子住。

两年前，她买下了自己的第一套房子，并在洪水泛滥之前花费了超过 10 万纽币进行翻修。

“市场已经开始从洪水前的价格回升。我们永远无法在奥克兰买房，永远，” Aujla 说。

“毕竟我们手里一无所有，连买房都买不起了。这对我们这样的人太不公平了，我们是全职工人。我花了10年才买下那栋房子。”

市政府尚未确定如何对买断房产进行估值，但 Aujla 表示，她房产的政府价值并没有反映出她花在装修上的价值。

Aujla 说，她只是想离开这套房产，该房产今年在暴风雨后多次被洪水淹没。

Birkenhead 居民 Aleysha Knowles 的联排别墅一月份遭遇大面积洪水，由于邻居的房产滑倒，该别墅仍然被贴着黄色标签，无法居住。

她在两年半前市场高峰期买下了自己的房子，并表示如果按照洪水前的市场估值进行买断，她的亏损将超过 20 万纽币。

“我最终会没有房子，可能没有足够的钱来偿还抵押贷款，失去我的全部存款和我在房子里投入的一切。一想到无家可归并面临一生要租房的命运就觉得很可怕。”

Knowles 还质疑为什么市政府还会保留 5% 的资金用于管理买断计划，如果她的房子被买断，这将相当于近 50,000 纽币的成本。

“为什么我们要为他们实际上将拥有的房屋支付 5% 的费用？”

“这真是令人心碎。九个月过去了，我们仍然不知道自己将要面临的处境。”

奥克兰西区洪水委员会、奥克兰居民洪水标签组织证实，一些保险公司已联系遭受洪水损坏房屋的居民，建议三类房产不会被允许重新投保。

“我们小组中的许多人都收到了保险公司的来信，称一旦他们的保单需要更新，保险公司将不再接受续保，”Knowles 说，他是贴有标签的居民小组的成员。

她担心这会对那些选择不接受买断的人产生连锁反应。

“如果银行随后转而表示他们也不会为该房产提供贷款，那么这就会成为一个无法居住、无法投保、无法贷款的房屋，你将被迫将其交给政府，从而给自己带来巨大损失。”

奥克兰市议会表示，它承认存在压力和困惑。

声明称：“我们知道保险公司正在联系一些受风暴影响的业主，他们的房产可能会被列为第二类或第三类，以及这将如何影响他们未来的保险。”

“虽然我们对保险没有法律权力，但我们已向新西兰保险委员会表达了对此次沟通的担忧”。

市议会的团体恢复经理 Mat Tucker 表示，他们仍在进行技术工作，以确定受风暴影响的房屋的类别。

他表示，估计整个地区需要进行 5000 次单独评估和 250 次岩土工程检查。

“当房产被确认为第三类时，我们将开始与业主进行单独对话，以启动自愿买断流程。我们预计在 10 月底开始对话，” Tucker 说。

“根据具体情况，每个房产的时间会有所不同，我们将尽快直接向个别业主传达进展情况。”

本月晚些时候，市议会的管理机构将决定是否为需要对其房产（第二类房产）进行防洪工作的私人业主提供资金。

气候挑战将迫使保险公司撤保

不止在奥克兰，气候变化对于整个新西兰的房屋市场来说都是一个巨大的挑战。

气候经济学家兼建模师 Belinda Storey 也一再指出了这一风险，她此前曾警告说，惠灵顿佩托恩前滩价值数百万纽币的房产在二十年内的保险成本可能会增长到 10 万纽币之巨！

总之，粗略估计，受气候影响威胁的沿海和洪泛区财产和资产损失的成本约为 1,450 亿纽币。

Climate Sigma 的 Storey 还警告说，居住在面临百年一遇洪水风险的海滨地区的房主可能会在其有生之年（甚至可能在未来 10 年内）失去保险。

她认为，通过其定价模式，Tower 正在向房主发出有关其房产面临的风险的“更清晰的信号”，这是积极的。

但从长远来看，她认为保险业从某些地区撤退是不可避免的。

在 2020 年的一篇论文中，Storey 探讨了奥克兰、惠灵顿、基督城和达尼丁约 10,000 套房屋（目前这一数字可能接近 40,000 所）的风险，这些房屋位于一百年一遇的沿海洪灾区。

国际经验和新西兰保险业的迹象表明，当洪水等灾害成为50年一遇的事件时，公司就会开始退出房产保险。

当房主的风险敞口上升到 20 年一遇时，保险费和超额费用的成本将急剧攀升——如果保险能够续保的话。

奥克兰数百名房主目前为百年一遇的沿海洪水保费中位数为 2000 纽币，海平面仅上升 15 厘米，就可能达到 20 年一遇的门槛。

如果当时仍然有保险，保费将飙升至 10,000 纽币。

对于她研究中所模拟的惠灵顿 1740 栋房屋来说，海平面高 12 厘米时，中位保费可能会从 1800 纽币跃升至 8700 纽币。

研究还表明，海平面的小幅上升就可能导致保险公司在 15 年内至少部分撤回这 10,000 户家庭中的大多数投保。

Storey 说：“我们可能会看到的另一件事是，公司将停止为某些危险提供保险，而它们将是最有可能对你造成损害的危险。”

“这将对新西兰产生相当大的影响，这很不寻常，因为我们有所谓的全险保险，将各种危险捆绑在一起。”

“我们认为保险公司可能会开始分拆，或者说洪水保险在某些地方是有选择性的。”

“这将对整个保险市场产生重大影响，因为一旦你分拆了洪水保险，你就会很想去分拆地震保险。”

由于政府正试图制定相关政策，Storey 希望保险公司在退出房产时进一步告知监管机构。

她还担心保险公司可能会越来越多地游说政府和议会为缓解措施（如止水堤和海堤）提供资金，但这些措施无法提供针对气候影响的长期保护。

“我遇到的一个大问题是，干预的投资回收期与这些地方提供保险的承诺之间存在巨大脱节。”

此外，保险公司也可能会撤离奥克兰一些最昂贵的住宅区，从而导致房产价值“大幅下跌”。

梅西大学学者 Michael Naylor 撰写了一本关于保险未来的书，他表示，奥克兰破纪录的风暴最糟糕的情况是，该市部分地区的保险费用可能会变得太高。

他表示，悬崖顶或悬崖底的房产以及前滩的房屋风险很高，保险公司可以延长这些地区的保单并提高保费，但国内不会有竞争来给消费者提供选择。

Naylor 表示，高风险地区的房主可以尝试从海外提供商那里购买保险，但不能保证这些保单会逐年续约，因此会带来没有保险的风险。

他说，这可能意味着人们必须支付三倍、四倍或五倍的保费。

他表示，气候变化改变了保险公司的计算方式，他们将对风险采取最大限度的谨慎态度。保险公司利用技术来绘制哪些房屋已被洪水淹没或可能被洪水淹没的地图，并可以逐条街道、逐户识别风险。

“如果你的房产底部被洪水淹没，你就会被标记为高风险。如果你所在的地区雨水渠无法应对，你将被标记为高风险。而且客户无法真正验证（他们是否真的会面临高风险），因此他们会很困惑为什么有些人的保费下降而另一些人却没有。”

承保商安藤保险公司首席执行官 John Lyon 表示，安藤不会为反复遭受洪水地区的房屋提供保险，但可能会为这些房屋提供“其他危险”的保险。

他说，很难说保险公司不会为某个地区的任何房屋提供保险，并且会根据具体情况考虑提供保险。例如，Lyon 表示，遭受洪水袭击的 Westport 存在一些“完全高的风险”，但这个地区从未被洪水淹没，而且可能永远不会被洪水淹没。

“但与此同时，你必须保持谨慎。如果某个特定的房产在过去三年内被洪水淹没了三次，那么就无法再次投保了。”

他说，现实情况是，新西兰的某些地区投保将变得非常困难且昂贵。

“除非采取缓解措施，否则反复发生的洪水基本上实际上变成了不可再保险了。”

这同样适用于遭受侵蚀的悬崖顶房产。

“我想，如果我拥有一处悬崖顶的房产，我会感到紧张，但这只是我从事保险行业的情况。如果悬崖上发生逐渐土地侵蚀的情况，并且我们在过去几天在媒体上看到了一些房产的照片，这些房产只能说是勉强还挂在那里，那么它们就变得无法再投保。因为实际上，损坏是不可避免的，而保险是针对意外损坏的，而不是针对那些不可避免损坏的。”

Naylor 说，一旦房屋无法投保，问题就是谁来买单。

“如果必须将房屋从危险地区拆除，谁来支付费用？谁来补偿现有房屋的业主？如果你买了悬崖顶的房产，知道它是悬崖顶的房产，政府为什么要给你补偿呢？”

他说，有钱有势的人住在悬崖顶和海滨，政府介入将面临巨大压力。

保险公司撤保的最大影响是房屋将不再能得到银行的贷款。

在考虑抵押贷款之前，银行通常会要求房屋有保险公司愿意接受投保。银行还会考虑房屋是否会在整个房屋贷款期限内可以获得足够的保险。