震惊！受洪灾房产价值可下跌30%到60%！奥克兰近1/4贷款房屋面临洪水风险！
2023年3月28日 10:45
本文来源：NZ每日财经
在奥克兰纪念日的那个周末，这座城市遭到百年一遇暴雨袭击，导致大面积洪水泛滥。除了洪水，2月初的飓风也大范围打击了北岛的大片地区，这导致 750 套房屋被贴上红色标签——这意味着这些房产被禁止进入，另外还有数千套房屋需要进行重大的维修。
一时间，一个奥克兰人从未真正担心过的洪水问题连同背后积压了几十年的房产风险被冲出水面！而实际牵涉到的有风险房屋的数量远超人们的想象！
四分之一房屋面临洪害？
新西兰储备银行的数据显示，奥克兰近四分之一的银行抵押贷款的住宅抵押房产面临百年一遇降雨洪水事件的风险。
尽管本地银行面临洪水风险，但央行副行长 Christian Hawkesby 表示：“当孤立地考虑每一次冲击时，银行的资本比率对演习中最严重的洪水敏感性还是具有一定弹性的。”
“我们还有更多工作要做，以了解洪水风险如何可能与金融体系的其他风险混合在一起，例如衰退带来的风险。”
由于气候变化对其金融稳定性构成的风险，银行正面临更严格的审查。
“随着洪水风险的增加，金融体系可能同时面临更广泛的气候相关风险，例如全球和国家转型风险，包括随着时间的推移更严格的碳排放定价，” Hawkesby 说。
“我们即将进行的气候压力测试将进一步提高我们对银行资产负债表的这些风险组合的理解。该压力测试的情景将于今年晚些时候发布。”
银行承受着越来越大的压力，要求他们在为易受洪水侵袭的房屋提供贷款的人提供超出普通困难条款的特别优惠，这可能包括打折的房屋贷款利率或抵押贷款假期。
国家党议员 Chris Penk 表示理想情况下，银行会自愿这样做，但如果不主动，那么政府可以选择强迫他们这样做。
许多人无法搬回被洪水污染的房屋，并且正在同时支付抵押贷款和租房费用。
但许多人担心他们的住宿保险赔付款会在他们能够搬回家之前就耗尽，或者在支付给他们在更安全地方买房之前就已经用完。
储备银行的压力测试要求银行计算受洪水区影响的抵押贷款损失准备金，同时考虑客户偿还贷款的能力和财产潜在价值的变化。
理由是，房屋被洪水淹没的人可能会面临财务压力，即使房屋价值下跌，也无法偿还抵押贷款。储备银行假设单个房屋的价格下跌可能高达 30% 至 60%。
储备银行表示，如果抵押房屋的所有者无法再获得保险，银行将面临现有贷款损失的风险。
内陆洪水并不是银行在抵押贷款业务中面临的唯一气候风险。
储备银行表示，住宅抵押贷款总价值的 2.5% 暴露在海平面上升 50 厘米的沿海洪水区。在海平面上升一米的情况下，这一数字上升到 3.8%。
Hawke’s Bay 是风险最大的地区，如果海平面上升 50 厘米，超过 10% 的抵押贷款房屋将面临更高风险，如果海平面上升 1 米，则风险增加 20%。
银行告诉新西兰央行，他们正在努力更好地了解洪水风险对其房屋贷款业务的性质。
房屋保险公司撤保？
气候问题带来的另一个严重负面影响是许多地处洪水区的房产将可能不再能够得到房屋保险。
在过去几年中，保险公司通过普遍提高保费或建议风险较高的客户增加超额保险费来应对不断增加的风险。保险公司也开始根据个人财产风险收取保费。
但随着自然灾害威胁的增加，保险公司将别无选择，只能将一些客户的保费提高到无法承受的水平，或者直接撤回保险。
一般的经验法则是，每 30 年发生一次的任何灾害事件都会使财产无法投保。就自然灾害的发生频率而言，新西兰的一些地区，如East Coast 或 Edgecumbe，远远超过这个水平。对这些区域的报道仅作为一种公共关系姿态提供。
但随着重大事件风险的增加，为零售保险公司提供最极端事件担保的公司（业内称为再保险公司）可能会强制撤消某些领域的所有保险。这些再保险公司可能会认为新西兰的某些地区风险太大。一旦他们退出新西兰某些地区的决定被公布将对房屋所有权产生极其负面的影响。在考虑抵押贷款之前，银行通常会要求房屋可以投保。银行还会考虑房屋是否会在整个房屋贷款期限内可以获得足够的保险。
这里的困难在于，由于气候变化，目前风险较低的地区未来可能会成为高风险地区。这种不断上升的风险可能会导致保险公司被迫撤回对抵押贷款还剩几十年客户的承保。
或者，如果房产目前已投保，但在抵押贷款期限内可能变得无法投保，银行在向他们认为有风险的地区发放住房贷款时可能会变得非常保守。
如果银行以及保险公司认定一套房产的风险很大，那不可避免的其房产价值也会大幅贬值！
房产大幅贬值？
对于房屋贬值问题，在新西兰容易对比的就是传统的水泥板外墙的房产。由于1994年至2004年间新西兰建筑规范的重大疏漏，导致成千上万这样材质房产存在或者潜在面临房屋漏水的风险。而由于银行对于此类房产的谨慎的态度以及其真实的风险，市场成交价往往会比其他外墙类型房产要卖的便宜很多。
和上述类型房产相似，银行对这类物业评估时的保守也可能是来自估价机构那里。跟银行合作紧密的如 Corelogic 就可能在其系统里对于任何有风险的房产贴上一个警示标签，以警告贷方关于该物业的风险，未来也很可能会包括了洪害风险。
另一个问题是，市议会对住房的建筑许可批准是基于过去气候事件的统计数据设定在一百年或二百年一遇的风险水平。正如我们最近看到的那样，气候变化使这些统计数据变得更加可疑。随着未来全球气候条件进一步恶化，像今年出现的飓风洪水是否会变得更加平凡？毕竟同一时间，隔壁土澳夏季也出现了严重的洪灾。
并且，市议会根据1987年地方政府信息法是必须要把所有潜在风险都可能会通过土地信息备忘录 ( LIM ) 报告清楚地传达给潜在买家的。
像这次所有被贴了白标，黄标以及最严重红标的房产，即使以后房产被修好了，这个纪录也会永远留在房产的 LIM 报告中。
而重要的是，对于曾经遭受过洪水洗劫的房产，或者处在洪水区有重大洪水风险，自此之后房屋买卖中介的通常行业操守也可能会需要明确把这些披露给任何的潜在买家。
随着时间的流逝，所有受到过洪灾袭击或者有洪灾风险房产的信息在各种渠道将变得越来越透明。而这可能会让屋主在出售房屋时再次受到打击，并且有可能出现负资产状况。
当然，有很多房产涉及到严重山体滑坡影响到房屋地基的，很有可能保险公司以及地震灾害局都无法完全赔付修缮费用，也很难去修复像处在悬崖边的地基。房产因此只能面临拆除重建的选择，而如果本身贷款水平已经很高的话，银行可能不会再给予更多贷款以帮助重建。那物业的价值就降到只剩一块危险地段地皮的地价了。
无论如何，这次洪水飓风灾害带给奥克兰人们的很可能不只是短暂的痛苦，而是如上世纪90年代漏水房那样另一个挥之不去的恶梦。
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