新西兰建造新房风险巨大，这五件事必须要做！
2023年3月31日 11:39
本文来源：NZ每日财经
建筑行业的艰难时期使购买新房的风险更大，但如果出现问题，买家可以采取一些措施来帮助保护自己。
随着房地产市场低迷的加深，建筑公司与开发商内讧的故事越来越多。
随着每一个开发项目的失败，都会有一些买家在经济上受到伤害。
即使开发项目被推迟而不是终止，如果预批用完，买家也可能会遇到资金问题，而且他们很可能无法再得到贷款批准。
但是目前有一些激励措施使新建筑成为一个比较有吸引力的选择。其中包括较低的存款要求和为首次置业者提供更多的首次置业补助，以及投资者的利息扣除规则豁免。
因此，如果你正在考虑购买新房，你可以采取以下措施来保护自己。
1. 做好自己的功课
新西兰消费者调查小组负责人 Rebecca Styles 表示，保护程度取决于准备工作的完成程度。
“这听起来很简单，但事实并非如此。买家需要进行全面的尽职调查，他们需要聘请一位优秀的律师，并且他们需要非常谨慎地选择谁作为他们的开发商或建筑商。”
这意味着买家不仅要对房产和所提供的交易本身做功课，还要对开发商做好功课。
Harcourts Property Ventures 主管 Mark Honeybone 专门研究新建筑交易，他说应该仔细审查开发或建筑公司的记录。
“看看他们的声誉、他们的历史以及他们董事的声誉，了解他们以前完成的建筑是什么样的，并尝试挖掘他们的财务状况，找出他们从哪里获得资金。”
“不要轻信别人的话，如果你在进行研究后对开发商感到紧张，请相信自己的直觉。”
他说，购买知名的大品牌通常是值得的，尤其是独立住宅。
“一家大公司可能比一家小公司贵一点，但你会在按照计划完成建造时赚回你的钱，因为他们不太可能面临同样的延误和压力。”
2. 获得良好的法律建议
大多数买家会咨询律师，但咨询精通相关法律领域的律师可能会有所不同。
来自 DK Law 的财产法专家 Kristine King 表示，新建筑包括新建住宅、楼花和完整的建筑合同，针对每个选项的建议都是不同的，应该根据它量身定制。
对于新建的房屋，无论房屋多么闪亮和多么新，买家都应该进行房屋检查，因为问题比大多数人意识到的要普遍得多。
她说，购买楼花时，买家应在买卖协议中获得交割前检查条款，以及开发商同意在交割前修复任何存在的缺陷。
“对于完整的建造购买，买家需要与他们的律师一起仔细审查建造合同——必须是书面形式的，因为它非常详细。”
“他们需要了解他们购买的是什么，会发生什么，涉及的术语，例如‘实际完成后的最终付款’，以及它的含义。他们的律师可以指导他们，帮助他们谈判。”
她说，在合同中加入日落条款至关重要，但它必须是保护买家的条款，而不仅仅是开发商。
“《资源管理法》中有一些条款正在发挥作用。一种是在签订协议后为买方提供 14 天的冷静期。”
“如果在授予资源许可之日起两年后或协议签署之日起一年后，以较晚者为准，开发商没有在资源许可方面取得‘合理进展’，则另一方赋予买方撤销协议的权利。”
King 说，“合理的进展”不仅仅需要颁发所有权，而且旨在防止开发商多年不做任何事情，并勒索买家赎金。
3. 就房产条款进行谈判
Mortgages Online 主管 Hamish Patel 表示，在谈合同时，买家应要求在建筑完成之前将定金存入律师账户。
“我们一直在推动这一点，因为如果他们的存款不安全，这对买家来说可能会有风险。一些开发商并不热衷于该条款，但目前大多数人都不乐于进行谈判。”
他说，另一个要讨论的问题是竣工后付款，因为开发商往往希望在颁发合规证书五天后就交割新房。
“如果你已经等了两年，突然被告知要在一周后付清款项，那就有点不合理了。开发商不会因此而退缩，如果你不按时付款，就会受到处罚。”
“因此，在谈判合同时，要求 10 或 15 天的时间来交割，因为你需要一些时间来讨价还价，并解决问题。这个市场什么都可以讲价，这些都不是无理要求。”
Patel 说，买家应确保日落条款和他们必须交割的时间与其预批的时间表及其到期时间密切相关。
“在这个市场上，当你只有六个月的预批时，没有必要买可能在两年内才能交割的房产。理想情况下，最终交割日期应在贷款批准到期之前进行。”
4. 考虑固定价格合同选项
近年来建筑价格飞涨，这意味着固定价格建筑合同变得更加不寻常。
Signature Homes 是一家提供固定价格房屋建造的建筑公司。该公司首席执行官 Paul Bull 表示，与长期供应商合作，他们可以提前预测明天的价格。
他说，这使公司能够尽早锁定定价和材料订单，并在此基础上与买家合作，为他们确定最终结算价格。
“我们不会退回，也不会收取比一开始商定比固定价格合同更高的费用，即使在建造过程中成本增加了。”
他说，该公司使定价过程尽可能透明，由买家从一开始就根据他们的住房规格决定是否包含在内，因此他们控制了自己的价格。
“我们放慢了销售流程，并确保各方真正了解构建所涉及的内容以及围绕它的期望。”
“买家通常不了解这个过程的复杂性，但他们应该对自己的场地、规格和团队充满信心，并获得他们同意的定价。”
5. 建筑商担保保险
Styles 表示，考虑到新建住宅的投资如此之大，消费者在这方面的保障非常有限，还有改进的空间。
但她说，消费者可以做的一件事就是在可能的情况下获得建筑商担保保险。
“周围并没有你想象的那么多选择，但如果你有担保和保险，那么在出现问题时就会有一些保护。”
Master Builders Association 首席执行官 David Kelly 表示，他组织的担保是新西兰最长的，但近年来他们的需求量很大。
他说，其中一个原因是银行热衷于让客户通过抵押贷款获得抵押贷款。另一个是消费者对其价值的接受度有所提高。
10 年的保证只能通过注册的主建筑商提供，包括在建筑商破产时对买方的保护。
Kelly 表示，传统上它们用于独立住宅，虽然该组织现在也为多单元住宅提供担保，但不同的风险状况意味着破产条款不适用于多单元住宅。
“根据《建筑法》，建筑商必须向消费者提供担保，但随后由消费者决定他们是否需要。如果他们这样做，预计建筑商会提交申请。”
一些建筑公司，如 Signature Homes 和 Golden Homes，提供修复或完成工程的担保，而 NZ Certified Builders 提供类似于保险单的 10 年担保。
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