向密集型住房转变,奥克兰还有多远
2019年11月19日 15:29中高密度的房屋从市中心扩散至中心城区;过去被划为商业或零售用途的土地如今变成了混合使用(mixed use)。
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OneRoof Valocity数据显示,全新西兰有43个城区的土地价值占房屋CV值的80%以上,这意味着房屋本身和装修所占价值微乎其微。
奥克兰有180多个城区的房屋价值不到CV值的30%。奥克兰城区如Ponsonby、Freemans Bay或Grey Lynn,地块虽小却拥有极高的均价——从5439纽币每平方米到3211纽币每平方米——具备被划为密集型住房分区的潜力。新兴城区在交通枢纽附近迅速发展壮大,土地CV价值比也很高,如Mount Roskill为每平方米1509纽币,Three Kings每平方米1880纽币,Point England每平方米1342纽币,Hillsborough每平方米1493纽币 。
Valocity的估值创新总监James Wilson解释说:“土地价值高意味着,基于土地‘最大化和最优化’利用原则,这块土地可以更好地用作其他用途。”
但是,房地产委员会首席执行官Leonie Freeman说,即使土地符合建造多栋房屋的条件,并不意味着实际操作可行。
“时间改变一切,”Freeman说。“奥克兰的Unitary Plan是一项三十年规划,虽然规划提出建造密集型房屋,但事关人们住房观念的转变,要顺利达成目标非一日之功。目前奥克兰房屋建设正在经历一个过渡,新建住房中一半为独栋房屋,一半为密集型多栋房屋。”
她指出Unitary Plan带给奥克兰的两个重大变化:中高密度的房屋从市中心扩散至中心城区;过去被划为商业或零售用途的土地如今变成了混合使用(mixed use)。
奥克兰市议会首席经济学家David Norman指出,48%的新房建筑许可是批给4套以下的房屋建筑,每份建筑许可建造的平均住房数为1.2套。而较大的开发项目虽然仅占全部建筑许可的7%,但建造住房数占到总房屋数量的52%,即每份建筑许可平均拥有16套住房。
小规模密集化的趋势令Norman感到鼓舞,该类型住房在城市住房设计圈中被称为遗漏的中间地带或隐蔽密集区,它们在已形成规模的城区间发挥补充作用,令居民享受成熟便利的社区设施,如风景、工作机会、餐厅、商店和学校等。
Norman说:“在制定Unitary Plan时,市议会通过建模,将现有的城市和城镇中心重新划分为混合用途,计算出奥克兰未来将增加约200万套住房存量。但这并不意味着在特定时间点实际可行。随着成本、材料价格和产品规格的变化,新建住房数量不断发生变化。市场决定了一片土地能用于何种用途。”
仲量联行研究与咨询负责人Paul Winstanley表示赞同。他说,仅考虑土地价值可能会产生误导,“从逻辑上讲,买家购房不会按平方米计价。很少有买家将土地和房屋拆分开来,计算各自的价值。购买居民住房与主观情感密不可分,因为喜欢某栋房屋的感觉,想要住在那儿,于是促成了购买的决定。”
他还指出,每一块土地都有其独特的地形、排水、车道,有些是待重新开发的城市用地,有些是未开发的未来城市用地。更重要的是,该地区的人口构成以及接驳公共交通的生活便利性,对土地价格的影响日益增加。
Barfoot & Thompson Glen Innes分公司的房地产中介Sam Bowen说,Glen Innes区域的土地价值因Tamaki Regeneration密集住房开发项目而被推高。他说,该项目原本用于政府公屋,但现在私人拥有比例高达约70%。项目设计确保所有房屋遵循“隐秘居住”的准则,也就是说,从外观看无法区分哪些房屋是公屋,哪些是私人所有。
Valocity的Wilson说:“在奥克兰,我们发现CV的房屋改善价值并不能如实反映房屋的实际价值,CV值总是与土地的市场价值保持一致。”当然也有例外,比如在高端街区,个性化设计的优质住房的吸引力远大于土地的发展潜力。
房地产委员会首席执行官Freeman总结说:“我们需要更好的总体城市规划,即更合理的规划混合使用,让更多人享受便利的生活设施,建设繁荣的社区。”
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