奥克兰住房规划大幅缩水！20多个社区受影响，房价或降5%！

新西兰中文先驱网 居安 综合报道   根据奥克兰市议会工作人员提交给市议员的一项建议，奥克兰住房规划调整方案的规划容量将缩减至150万至170万套。公交和铁路沿线仍将保留提高开发密度的分区，但20多个地方中心将被排除在外。

市议员将在规划委员会会议上审议市议会工作人员的建议，并投票决定哪些内容将进入下一阶段。

工作人员建议将上个月征求意见的两种缩减方案结合起来，同时确保住房规划容量仍高于法律规定的最低标准，即140万套。

此次最引人关注的变化，是取消奥克兰20多个“地方中心”周边的六层公寓和联排住宅分区，其中包括Grey Lynn、Herne Bay的Jervois Rd、Mt Roskill、Blockhouse Bay和Mairangi Bay等地区。

虽然这些地方中心周边的增密分区可能恢复为现有规划，但如果位于CBD约10公里范围内，铁路沿线以及途经多个地方中心的高频公交线路沿线，仍将保留公寓住宅分区。

规模更大的“城镇中心”也将继续保留六层公寓分区。

奥克兰市议会规划委员会主席Richard Hills表示，这项建议可能为长达五年的住房增密争论确定一个更明确的方向。

他说：“这项计划经历了许多变化和起伏，但现在显然有了更清晰的方向，即住房应该建在基础设施所在的地方，特别是公共交通和供水设施周边。”

他指出，根据目前的建议，绝大多数奥克兰居民所在街道附近的分区将不会发生变化。

“有些人会对此感到满意，也有些人可能不会喜欢。”他说。

“但这确实为未来提供了一个清晰的计划，帮助我们确定下一代人希望住在哪里，以及年长居民希望从现有住宅搬到较小住房时，可以选择住在哪里。同时，我们也能在靠近市中心和公共交通的地方提供更多不同类型的住房。”

他说，建议方案还进一步加强了限制在洪水区和危险地区建设住房的规定，这一点与原始方案一致。

第120号规划变更是由政府推动的一项重新分区计划，目标是允许更多住房开发，从而改善住房可负担性。不过，在住房部长Chris Bishop放宽相关法律要求后，市议员已经花费数月时间缩减计划规模。

该计划于去年10月公布，最初要求奥克兰预留可容纳至少200万套住房的开发容量，并在随后收到约1万份公众意见书。之后，Bishop在今年大幅下调了这一数字。

今年6月，奥克兰市议会规划委员会同意就两种缩减方案向地方委员会和毛利部落征求意见。其中一种是大幅精简的“仅保留必要内容”方案，另一种则保留更多增密区域。工作人员最新提出的建议，是将两种方案结合起来。

当时，市长Wayne Brown表示，他希望住房密度集中在合适的地方，而不是“只听取那些几乎反对一切、声音最大的团体和个人的意见”。

工作人员表示，将规划容量保持在法律最低要求之上，可以给未来的独立听证小组留出一定空间，让其能够听取奥克兰居民提交的意见，并作出相应调整。

房价预计降低3%至5%

奥克兰市议会首席经济学家Gary Blick估计，与原本可容纳最多200万套住房的方案相比，类似工作人员建议的方案，可能导致未来十年新建住房数量减少约13%。

在工作人员建议方案下，未来房价预计将比现行分区规定下低3%至5%。相比之下，完整的200万套住房方案预计可使房价降低5%至8%。

两个版本都会将更多住房开发集中在靠近市中心的地区。预计约30%的新住房将建在CBD 10公里范围内，而在现行《统一规划》下，这一比例为17%。

上个月提交给市议员的最低限度方案被称为“方案A”。该方案预计只能使房价降低1%至2%，增密带来的生产力收益也会更少。

工作人员还建议，市议会正式撤回那些不再计划重新分区的住宅区所涉及的规划变更。这意味着，已经针对这些地区提交的意见书将不再纳入听证程序的审议范围。

报告承认，这一做法存在明显取舍。撤回规划将意味着奥克兰居民无法再就这些地区提交意见，也会导致部分已经提交意见的人无法实现他们所寻求的结果。

不过，工作人员表示，缩小计划范围可以为市议会和意见提交者提供更大的确定性，同时减少听证议题和相关成本，并提高市议会在2027年6月30日法定期限前作出最终决定的可能性。

Hills也承认其中存在取舍。他表示，由于奥克兰约85%的地区不再计划作出分区调整，因此撤回这些地区会“更快、更便宜”。

“这确实意味着，这些人无法再就自己的房产发表意见，因为相关规定只会恢复到《统一规划》原来的状态。”他说。

完成投票后，该计划将开放20个工作日供公众提交意见，随后进入独立听证小组程序。

明年，该计划将再次提交市议员作最终批准。Hills表示，到那时，除非听证小组提出的建议与公众意见明显不符，否则进一步修改计划将“相当困难”。

20多个地方中心被移出增密方案

工作人员建议取消20多个地方中心周边的六层公寓和联排住宅分区。这意味着，市议员此前投票决定保留在公众咨询范围内的一类增密措施，如今将被撤回。

涉及的地方中心包括Albany Village、Balmoral、Blockhouse Bay、Botany Junction、Chatswood、Clendon、Dawsons Road、Eden Valley、Greenlane West、Grey Lynn、Hobsonville、Herne Bay的Jervois Rd、Kelston、Kepa Road/Eastridge、Lynfield、Mairangi Bay、Māngere East、Meadowbank、Meadowlands、Mt Roskill、Mt Wellington和Te Atatū South。

原方案计划在每个地方中心边缘200米范围内实施相关分区。

这项调整与上个月征求意见的“方案B”明显不同。“方案B”原本保留了地方中心周边的六层建筑分区，而在最精简的“方案A”中，这些地方中心一直计划被移除。

不过，CBD约10公里范围内的高频公交线路沿线仍将保留公寓和联排住宅分区，例如Great North Rd、Dominion Rd和Sandringham Rd。许多相关线路都会经过上述社区中心。

有一个地区将获得更多增密分区。Remuera Rd公交走廊可能延伸至St Johns Rd和College Rd，以回应有关高频公交线路继续沿该道路运行的意见。

在工作人员的方案中，Meadowbank火车站周边的建筑高度被下调至六层，Takapuna外围地区的整体增密规模也有所缩减。

未来Maungawhau车站周边允许建设15层塔楼的分区范围也将缩小。奥克兰交通局本月早些时候通知市议会，位于Eden Terrace的City Rail Link车站将只有一个入口，而不是此前规划的三个入口。

奥克兰住房规划调整方案为何一改再改？

自2021年以来，奥克兰一直在处理《统一规划》的重新分区问题。当时，由两大政党共同支持的改革首次要求主要城市大范围允许建设联排住宅。

争议的核心，是奥克兰应如何应对长期住房短缺。住房供应不足曾在2010年代将房价推高至被广泛认为达到“危机”水平。

第120号规划变更取代了此前的第78号规划变更。根据第78号规划变更，大多数业主原本可以在一块土地上建设最多三套三层住宅。

替代方案最初规划的住房总容量基本相同，但增密区域更加集中在城镇中心和公共交通周边。

支持增加住房供应的人士认为，分区所允许的住房容量必须大幅高于实际需求，市场才能有效运作。这样可以给开发商提供更多土地选择，提高项目可行性，同时让房价能够更充分地对市场需求作出反应。

居民团体则认为，分区变更允许进一步增密，可能导致成熟社区被大规模改造。

Mt Eden和Parnell等靠近市中心的社区对此尤其担忧。这些地区部分住宅因美学和建筑价值受到“特色保护”。其他居民还对基础设施承载能力，以及高层建筑对居住环境造成的影响提出担忧，包括遮挡阳光等问题。

在选举年期间，在Bishop放宽要求之前，这项计划已经成为政治争议焦点。反对者将200万套这一数字视为计划过度推进的证据，尽管这一数字指的是理论上的分区容量，而不是实际建设目标。

奥克兰现有分区已经可额外容纳约120万套住房。Bishop在2月表示，最低住房容量要求将从200万套降至160万套，随后国会在3月通过立法，将最低要求进一步降至140万套。

Bishop当时表示，这些变化意味着，未来更多住房增长将集中在“最符合经济逻辑、也获得最多支持的地区，包括City Rail Link车站、快速交通车站和大都会中心周边”。

市议员在6月投票决定，就两种缩减方案向地方委员会和毛利部落征求意见。不过，在此之前，一项只采用最低限度方案的修正案遭到否决。

Hills说：“已经过去五年了——希望我们现在能够继续推进一个计划，把这件事彻底完成。”

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