狂飙！澳洲移民再创纪录！房产市场或迎40年来最大调整！将面临重创

转自公众号：今日悉尼

最近澳洲统计局

更新的人口入境数据，

直接刷新了市场认知。

澳洲永久与长期净入境人数接近 49 万，

距离 50 万大关一步之遥，

创下本国几十年移民流入峰值。

与此同时，

澳洲楼市或迎40年大变局，

高端房产率先承压！

01

澳洲移民年入境

近50万再破纪录

最近澳洲的移民数据又引发关注。

根据澳洲统计局最新数据，截至今年5月的12个月内，澳洲净永久和长期入境人数达到483,410人，创下同期最高纪录。

光是5月单月，净永久和长期入境人数就达到25,580人。

而回顾今年1月的数据更夸张——截至1月的12个月里，净永久和长期入境总数高达494,540人，直接刷新了历史纪录。

换句话说，近50万人涌入了澳洲。

政府嘴上说着要控制移民，签证费涨了又涨，学生签证审批严了又严，但数据摆在这儿——该来的还是来了。

公共事务研究所高级研究员Kevin You说得挺直接：“尽管联邦政府一再承诺控制移民，但每年仍有近50万净海外移民涌入澳洲寻求定居。”

移民来了就得有地方住。

但问题是，澳洲的房子根本盖不过来。

02

移民三倍于新房

供需彻底失衡

先看一组扎心的数字。

截至2026年3月的一年里，澳洲净海外长期移民达到489,300人。同期竣工交付的新房是多少？

174,500套。

移民速度是建房速度的三倍。相当于每新添一套房子，就有三个人排队等着住。

更让人头疼的是，澳洲的建房能力不但没进步，反而退步了。

跟十年前比，现在的年度新房净供应量低了大约14.6%。而同期移民入境人数几乎翻了一倍，从2016年的247,290人涨到现在的486,300人，增幅高达96.65%。

你细品——房子越盖越少，人越进越多，这供需缺口能不大吗？

房产业内人士已经在喊“狼来了”了。

房产大鳄Nathan Birch直言，大量新移民拿到永居后涌入市场，40万到50万澳元价位的低端房产正被疯狂抢购。

他警告说，这种供需扭曲引发的底层暴涨，“连风暴的序幕都算不上”。

公共事务研究所算了一笔账：2022年到2024年间，澳洲累计住房供应缺口已经超过17.9万套。

而根据澳洲国家住房系统报告，未来几年住宅供给仍将严重落后于需求。

有人可能会说，那房价应该涨啊，怎么最近到处都在说房价跌？

这就得说到另一股力量了。

03

高端市场率先“破防”

40年来最大调整在即

过去几个月，悉尼和墨尔本的房市画风突变。

PropTrack最新季度数据显示，过去三个月里，悉尼91%的郊区房价下跌，墨尔本更惨，93%的郊区在跌。部分高端市场的房子，三个月就跌没了30万澳元。

Cotality的数据也印证了这个趋势——悉尼6月房价跌1.2%，比1月峰值已经跌了3.7%；墨尔本跌1.0%，比2022年3月的高点还低4.0%。

而最惨的是高端市场。

金融媒体经济研究根据Cotality和澳洲统计局数据算了一笔账：悉尼房价在3月31日到6月25日期间跌了2.7%，抹去1200亿澳元市值；

墨尔本跌了2.3%，缩水650亿澳元。墨尔本和悉尼前四分之一的住宅，分别比去年高点跌了4.5%和5%。

经济学家们普遍认为，这不是普通的市场波动。

MacroBusiness经济学家Leith van Onselen直接放话：“我们将迎来40年来最大的房产价格调整。”

他特别强调，高端市场会被“狠狠揍一顿”。

为什么高端市场先撑不住？两个原因。

一是负扣税和资本利得税改革。联邦政府5月预算案宣布，2027年7月1日起，二手投资房的负扣税将不能再抵扣工资收入。

同时资本利得税折扣也被削减。这对投资客来说是个不小的打击——目前澳洲私人租赁市场超过一半投资房都在用负扣税策略。

二是不停加息。澳洲联储已经把现金利率推到15年来最高。贷款成本飙升，投资客扛不住了。

REA Group经济学家Anne Flaherty说得很明白：“预算改革在一个本已疲软的市场里从结构上改变了游戏规则。”

有意思的是，澳洲房地产大亨、93岁的Meriton创始人Harry Triguboff却认为问题不在移民。

他说：“没有移民，澳洲就完了。”他警告房价持续下跌会让买家观望、让人失去努力工作的动力。

他甚至把矛头指向了银行——“银行让潜在买家几乎不可能获得贷款”。

公说公有理，婆说婆有理。但数据不会说谎——移民确实在创纪录地涌入，房子确实盖不过来，高端市场确实在跌。

目前全澳住宅价格正以年化约6%的速度下滑。

有经济学家预测，接下来全国房价还可能再跌2%到6%。

至于这波调整会跌多深、持续多久，眼下谁也说不准。

唯一可以确定的是，澳洲楼市正在经历的，绝不仅仅是一次普通的市场起伏。