最新数据显示，新西兰购房可负担性已降至历史最低
2022年4月29日 12:07
本文来源：NZ每日财经
自interest.co.nz于2004年初开始统计新西兰购房贷款负担能力报告以来，住房负担能力对于首次购房者已经恶化至史上最差的程度。
买房可负担性水平的最糟糕纪录是由近期市场底部价格下跌的暂停以及抵押贷款利率的持续上涨所推动的。
根据新西兰房地产协会的数据，去年11月全国较低的四分位销售价格达到670,000纽币的峰值，此后又回落至略低于该水平，在12月至3月的四个月内保持在了650,000至661,000纽币之间。
较低四分位价格价代表了房地产市场中的低端房产，这通常是平均收入较低的首次购房者最感兴趣的。
从本质上说，最新数据告诉我们，市场底部的价格已经趋于平稳，略低于去年的峰值。
然而，虽然较低的四分位房价终于停止上涨，但抵押贷款利率仍在疯狂上涨。
主流银行提供的两年期固定利率的平均值从2月份的4.20%上升到3月份的4.41%，这意味着房贷利率现在已处于2018年8月以来的最高水平。
高房价和不断上升的抵押贷款利率相结合，使得平均收入较低的首次购房者越来越难以拥有住房。
他们将面临的第一个障碍就是存够首付。
Southland现在是新西兰唯一一个下四分位房价低于500,000纽币的地区。
这意味着，除了Southland外，即使是较低四分位房价的房屋，10%的低首付也需要塔拉纳基的50,500纽币到奥克兰的90,100纽币之间不等。而大多数时候你需要将这些数字翻倍以获得20%的首付。
房价的上涨速度远快于收入的上涨速度，这一事实使这个问题变得更糟。
住房贷款负担能力报告评估了每个地区25-29岁夫妇的合并税后收入中位数，假设他们都是全职工作。全国收入中位数从2020年3月的每周1712纽币增加到2022年3月的每周1774纽币，增长了3.6%。
同期，全国较低四分位数的房价从480,000纽币上涨至661,000纽币，涨幅为38%。
由于房价上涨发生在移民驱动的住房需求几乎为零且新住房供应不断增加的时期，因此住房通胀大幅上涨的原因似乎在于储备银行及其政策，例如迫使利率降至历史低点、（临时）放宽贷款价值比（LVR）限制，以及通过量化宽松或购买政府债券向银行系统注入廉价资金。
虽然这些政策对交易银行来说可能是天赐之物，但它们对房价和住房负担能力产生了本应可预测的影响。
在收入增长保持温和的情况下，房价飙升的一个影响是，存够买房首付所需的时间显著增加。
根据新西兰房屋负担性报告中使用的全国工资中位数，如果一对年轻夫妇每周能够存下20%的税后总收入，以全国较低四分位数房价来计算，那么存够10%的首付所需的时间已从2020年3月的2.7年增加到2022年3月的3.6年。如果首付为20%则需要把这些数字翻倍。
与此同时，最初从较低的抵押贷款利率中获得的任何好处都被房价上涨所抵消，以10%首付购买了全国较低四分位价格房屋的抵押贷款（90%贷款）的还款额从2020年3月的每周505纽币上涨至2022年3月的每周788纽币。
作为典型首次购房者实得工资的百分比，贷款还款额比率也从2020年3月占其每周工资的29.5%上涨到了2022年3月创纪录的44.4%。
一般来说如果抵押贷款还款额占到实得工资的40%以上，则被视为非常无法负担的程度。
在奥克兰，在2020年3月，以10%首付购买的较低四分位房屋的抵押贷款还款额已经占到了典型首次购房者实得工资的44.5%。而到了2022年3月，这一比例上升到了惊人的59.5%！
这实际上彻底破灭了收入仅在平均水平的首次购房者在奥克兰买房的希望，而在全国其他地区，这种情况也越来越恶化。
因此，首次购房者可能会有充足的理由感到委屈。
储备银行在过去几年采取行动的连续效应实际上已将他们踢下了拥有房屋的这趟巴士。
下表给出了在新西兰所有主要城市地区购买较低四分位价格房屋的负担能力情况，首付为10%或20%。
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