你没有穿越——去年，Albany公寓销量暴增400%、中位数价格上涨16%
2019年4月8日 15:52
新西兰先驱报中文网 Frank 撰稿 根据新西兰房地产研究所（REINZ）的最新数据，对奥克兰地区公寓销售的分析显示，Albany公寓的表现在截至2019年2月的一年中鹤立鸡群。
同时，奥克兰市的Grafton和Eden Terrace在公寓中位数价格方面表现强劲，而Parnell和Newmarket的公寓销量和中位数价格都出现了下滑。
REINZ首席执行官Bindi Norwell说：“我们将截至2019年2月的一年与截至2018年2月的一年进行了对比，Albany公寓市场的表现非常出色，在此期间售出的一居室公寓数量增加了400%，由16套升至80套，中位数价格从421040纽币上涨至488500纽币。此外，Albany两居室公寓市场也出现了类似的情况，销量增加60%，中位数价格增长17%。这些都凸显了Albany公寓市场的强劲势头。”
“与去年同期相比，Grafton和Eden Terrace在2019年2月的12个月内售出的一居室公寓的中位数价格也出现了两位数的增长，分别增长了17%和15%。不过这两个地区的公寓销量出现了下降，分别为Grafton下降了16%，Eden Terrace下降了29%。有趣的是在这两个地方两居室公寓的销量和中位数价格却与Albany一样呈现涨势。”
Norwell继续说道：“然而，对于奥克兰市中心地区的公寓市场来说，又是另外一幅光景。在Newmarket和Parnell，不论是一居室还是两居室，也不论是销量还是中位数价格，都出现了两位数的下降。这说明人们对公寓的偏好已经从市中心区向外偏移。”
在奥克兰以外那些公寓年销量不低于10套的地区中，惠灵顿的Te Aro是唯一一个不论一居室还是两居室，销量还有中位数价格都上涨的地区。虽然这次的调查着眼于较常见的小型公寓，但REINZ指出，在截至2019年2月的一年中，Te Aro的三居室公寓销量排名第二（仅次于奥克兰市中心），同时销量和中位数价格也都同比增长。
Norwell总结道：“当我们来到奥克兰以外地区时，我们注意到了Te Aro公寓市场的情况，除了基督城市中心的两居室卧室，其他地区不论何种公寓类型，其中位数价格的上涨往往伴随着销量的下降，这说明在这些公寓市场中买卖双方都缺乏灵活性。”
在新西兰出售的大多数公寓是一居室或两居室公寓。截至18年2月的一年中，87%在奥克兰售出的公寓为一居室或两居室公寓，截至2019年2月的一年中，这一数字为88%。
在惠灵顿也有着类似的情况，截至2018年2月的一年中，78%在惠灵顿售出的公寓为一居室或两居室公寓，截至2019年2月的一年中，这一数字为82%。
奥克兰各个地区公寓市场状况（按照首字母顺序排序，仅关注于截至2019年2月的一年中以及截至2018年2月的一年中一居室和两居室公寓销量均超过十套的地区）
奥克兰以外各个地区公寓市场状况（按照首字母顺序排序，仅关注于截至2019年2月的一年中以及截至2018年2月的一年中一居室和两居室公寓销量均超过十套的地区）
房地产市场的总体趋势萎靡不振
不过根据Quotable Value（QV）的最新月度数据，奥克兰的平均房价继续下降，而新西兰其他地区的房价增长率正在放缓。
奥克兰住宅物业平均房价连续四个月下降，但下降速度缓慢稳定而非剧烈下降，相较于11月的1050647纽币下降了约1%或10730纽币。
与去年三月相比，奥克兰的平均房价下降了1.5%，房价的下跌影响到了奥克兰除Rodney以外的全部地区，在Rodney地区，房价比去年三月高0.3%。
最大的跌幅出现在奥克兰那些均价最高的地区，例如北岸的沿海地区，平均价格较去年下降4.1%，其次是North Harbour，下降了3.2%，Gulf Islands下降了2.9%，Manukau东部地区下降了2%。
而根据奥克兰最大的房地产中介Barfoot＆Thompson的数据，奥克兰的房产销量在今年2月达到新的低点，而且价格也在下降。
（Photo by Pixabay)
奥克兰及部分地区公寓市场表现符合规律
虽然看起来奥克兰部分公寓价格和销量的提高有些逆势而上的感觉，但事实上符合市场规律，这从新发放的建筑许可数量和种类上就能看出来。
新西兰统计局表示，在截至一月份的一年中，由各个市议会批准的住房建筑许可数量创下44年来最高纪录。
在这一年中市议会们发放的公寓、联排别墅和单元房建筑许可占建筑许可总数的近37%，这种多单元住房项目的年增长率为33%，而独立住宅的建筑许可发放数仅增长0.6%。
详细分析奥克兰住宅建筑许可可以发现，其平均建筑成本及每平方米平均建筑成本都在去年第一季度达到了高峰，而现在已经处在下降的趋势，在公寓类建筑方面，趋势有些起伏不定，但是现在也有所下降。这可能说明开发商及建筑商和供应商正在减少中高端业务，低端业务变得越来越多。
于是，在房市表现总体低迷的同时，低端市场却是一片熙熙攘攘的景象。根据interest.co.nz最新的房屋贷款负担能力报告显示，在2月份新西兰全国下四分位住宅（最便宜的四分之一住宅）房价中位数出现了令人惊讶的上涨，让首次购房者面临的形势更加严峻。
在奥克兰，下四分位住宅中位数价格从1月份的65万纽币上涨至2月份的68万纽币，追平2017年3月创下的历史记录。
自2016年8月以来，奥克兰下四分位住宅中位数价格一直保持在64万至68万纽币之间，这表明低端房地产市场在这两年间基本维持平稳，但2月份的结果显示卖家正在测试价格上限。
这也证明了虽然奥克兰房市量价齐跌，但仅仅是在高端市场，由于缺乏可负担住房，低端市场的价格和销量仍然保持坚挺。
虽然不能够完全将公寓市场与低端市场划上等号，但无疑，低端市场中公寓确实占有一席之地。与其说公寓市场现在的表现出人意料的好，不如从延续的角度来看，公寓市场或许仅仅是因为刚性需求的强烈而抵消了导致中高端市场萎靡的各种因素罢了。
那么Albany火爆的公寓市场背后，到底是什么样的力量在涌动？是否与海外买家禁令颁布后海外买家只能购买大型在建公寓项目新房有关？又或者这只是对可负担住房的刚性需求的表现？
现在公布的数据还不足以回答上述问题，让我们静待各个机构新一轮的数据公布吧。
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